Revenu foncier : faut-il opter pour le régime réel ?

Le micro-foncier : un abattement forfaitaire

Le revenu foncier peut être soumis à l’impôt sur le revenu selon deux régimes d'imposition différentes :

• le régime micro-foncier (ou régime simplifié),


• ou le régime réel.

Pour bénéficier du régime micro-foncier :

• vos revenus fonciers ne doivent pas dépasser un plafond, fixé à 15 000 € ;


• vous (ou un membre de votre foyer fiscal) ne devez pas être propriétaire d’un bien donnant droit à un avantage fiscal : monuments historiques générant des revenus fonciers, immeubles loués dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire ou ZRR (zone de revitalisation rurale), ou bénéficiant des dispositifs Périssol, Besson, Robien, Borloo ou encore bénéficiant d'une réduction d'impôt prévue en faveur des investissements dans le secteur du tourisme, etc.

Dans le cadre du micro-foncier, le revenu imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire de 30 % aux recettes brutes déclarées.

Votre revenu sera soumis à l'impôt selon la tranche marginale dont vous dépendez (14 %, 30 %, 41 % ou 45 %), ainsi qu'aux prélèvements sociaux à 15,5 %.

Pour faire votre déclaration, vous devez simplement remplir la case dédiée au revenu foncier dans votre déclaration simplifiée (case 4BE). L’abattement sera calculé automatiquement.

Le régime réel

Dans le cas du régime réel, le revenu foncier net imposable est déterminé après déduction de nombreux frais et charges.

Les principales charges déductibles sont :

• les intérêts et frais d'emprunt contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien loué,


• les taxes foncières,


• la rémunération des gardiens ou concierges (hors la part récupérable sur le locataire), des gérants et administrateurs immobiliers,


• les frais d'administration pour un montant forfaitaire de 20 €,


• les frais de procédure (différends avec le locataire, un entrepreneur, un prestataire…),


• les primes d'assurance,


• les dépenses d'entretien et de réparation, les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement, ainsi que les provisions pour charges de copropriété,


• les charges locatives non récupérées (charges incombant au locataire, dont le propriétaire fait l'avance, et qui n’ont pas été remboursées lors de son départ),


• les indemnités d'éviction d'un locataire, de relogement pendant des travaux.

Le revenu foncier imposable est déterminé en retranchant le montant de l’ensemble de ces charges du revenu foncier brut.

Pour faire votre déclaration, vous devrez mentionner le revenu foncier net perçu sur un formulaire spécifique (2044) : c’est à vous de le calculer en retranchant les charges déductibles.

Vous n’avez pas à joindre les justificatifs de charges déductibles à votre déclaration, mais pensez à les conserver précieusement.

Quand choisir le régime réel ?

Si vous êtes éligible au micro-foncier, vous avez néanmoins la possibilité d'opter pour le régime réel.

Mais attention, vous choisissez le régime réel pour une période irrévocable de trois ans, renouvelée ensuite tacitement d’année en année, à moins que vous ne décidiez explicitement d’y renoncer pour revenir au micro-foncier.

Il faut donc bien envisager l’impact du passage au réel sur 3 ans, et non le calculer sur la seule année en cours !

Choisir le régime réel n'est donc intéressant que dans le cas où les charges déductibles dépassent les 30 % du montant du revenu foncier brut : si vous avez réalisé des travaux exceptionnels par exemple.