Publié le 18/01/2019
Les dispositifs de défiscalisation dans le cadre d’investissements locatifs sont nombreux, mais n’oublions pas qu’ils sont par définition destinés à des zones urbaines dites « tendues ». Ce sont des zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, entraînant des difficultés d’accès au logement.
Ceci a deux conséquences :
Avant toute démarche, interrogez-vous sur les raisons qui vous poussent à investir. Les critères pour choisir le bien ne seront pas les mêmes selon vos objectifs :
Réussir son investissement, c’est d’abord bien connaître ses locataires potentiels. Dans la région pressentie, quel est le marché, quels sont les biens les plus recherchés ? N’hésitez pas à visiter des agences immobilières pour avoir un aperçu des biens les plus convoités ou à parcourir le site Internet de l’INSEE pour cerner les tranches d’âge qui se côtoient dans la ville qui suscite votre intérêt. Dernière précaution : la région gagne-t-elle ou perd-elle des habitants ? Si la tendance est négative, il vaut mieux investir ailleurs.
Mettez-vous à la place du locataire : si vous étiez en recherche d’un logement, vous préféreriez qu’il soit proche des transports et que la salle de bains soit propre et saine ! Les services de l’immeuble (par exemple, un ascenseur est indispensable pour une famille mais moins important pour des étudiants) et le cadre de vie (proximité avec université, écoles ou crèches) sont aussi déterminants. Prévoyez par ailleurs un budget travaux.
L’état du bien et son emplacement sont prioritaires sur d’éventuels projets d’urbanisme à proximité susceptibles de faire monter les prix en flèche ! Difficile d’estimer l’impact précis d’une nouvelle ligne de bus ou de l’implantation d’une grande infrastructure, et à quel horizon il sera prévu. Ne misez pas tout sur un projet qui pourrait ne pas se réaliser, assurez-vous que votre investissement crée déjà de la valeur en l’état.
La majorité des Français financent leur investissement locatif avec leurs propres économies. Pourtant il existe d’autres solutions d’investissement, notamment le recours au crédit.
La variable la plus importante à considérer est le taux d’endettement final. Chaque banque a sa manière de le calculer, cependant il dépend toujours du différentiel entre :
L’effort d’épargne doit être parfaitement calibré. Il peut cependant être optimisé par exemple à travers un prêt in fine, qui consiste à ne payer que les intérêts pendant une certaine période, le remboursement du capital intervenant plus tard.
Lorsqu’on dispose d’un apport réduit, il est également possible de minimiser son investissement en acquérant des biens plus modestes : chambres de bonne, parkings, murs de boutique… Enfin, le viager permet à un senior de transférer son bien à un tiers, en continuant d’y habiter. Le futur acquéreur verse une rente jusqu’au décès du propriétaire, jour où l’acheteur deviendra alors propriétaire du bien. C’est une alternative de financement, même si elle n’est pas exempte de risques.
Être propriétaire, c’est développer et pérenniser un patrimoine, mais c’est aussi devoir gérer ses biens ! Au quotidien, votre investissement peut occuper une grande partie de votre temps, en termes d’entretien, de travaux ou encore de tâches administratives. La question se pose de le gérer soi-même ou de déléguer ce travail à un professionnel de l’immobilier. Cela coûtera 3 % à 12 % du loyer, ce qui affecte la rentabilité mais peut vous apporter plus de sérénité.
Une autre manière d’assurer votre tranquillité est d’opter pour un bien situé près de chez vous : non seulement vous connaissez le quartier et son potentiel immobilier, mais il sera aussi plus facile d’intervenir dans le logement pour superviser des travaux ou simplifier les échanges avec votre locataire (s’il sollicite votre aide ou vous signale une réparation à effectuer).