Skip to main content
6 questions à vous poser avant un investissement locatif

6 questions à vous poser avant un investissement locatif

On associe souvent les termes « investissement locatif » et « avantages fiscaux ». En effet, la législation française incite les contribuables à investir pour pallier le manque de logements dans certaines régions. Pour autant, la fiscalité est loin d’être le seul critère à prendre en compte. Voici d’autres questions tout aussi importantes à vous poser si vous envisagez d’investir dans la pierre.

Défiscaliser oui, mais pas à quel prix ?

Les dispositifs de défiscalisation dans le cadre d’investissements locatifs sont nombreux, mais n’oublions pas qu’ils sont par définition destinés à des zones urbaines dites « tendues ». Ce sont des zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, entraînant des difficultés d’accès au logement.

Ceci a deux conséquences :

  • Les avantages fiscaux sont proposés à condition de plafonner les loyers, élément à prendre en compte dans vos calculs de rendement locatif.
  • Ces dispositifs génèrent une augmentation importante du nombre de logements neufs dans la région concernée. Loi de l’offre et de la demande oblige, les loyers ont donc tendance à baisser et l’investissement à se révéler moins intéressant.

Investir pour quel usage ?

Avant toute démarche, interrogez-vous sur les raisons qui vous poussent à investir. Les critères pour choisir le bien ne seront pas les mêmes selon vos objectifs :

  • habiter vous-même le logement plus tard ;
  • y loger vos enfants pendant leurs études ;
  • percevoir une rente issue des loyers ;
  • réaliser une belle plus-value à la revente.

Quel profil de locataire privilégier ?

Réussir son investissement, c’est d’abord bien connaître ses locataires potentiels. Dans la région pressentie, quel est le marché, quels sont les biens les plus recherchés ? N’hésitez pas à visiter des agences immobilières pour avoir un aperçu des biens les plus convoités ou à parcourir le site Internet de l’INSEE pour cerner les tranches d’âge qui se côtoient dans la ville qui suscite votre intérêt. Dernière précaution : la région gagne-t-elle ou perd-elle des habitants ? Si la tendance est négative, il vaut mieux investir ailleurs.

Le logement est-il en bon état et bien situé ?

Mettez-vous à la place du locataire : si vous étiez en recherche d’un logement, vous préféreriez qu’il soit proche des transports et que la salle de bains soit propre et saine ! Les services de l’immeuble (par exemple, un ascenseur est indispensable pour une famille mais moins important pour des étudiants) et le cadre de vie (proximité avec université, écoles ou  crèches) sont aussi déterminants. Prévoyez par ailleurs un budget travaux.

L’état du bien et son emplacement sont prioritaires sur d’éventuels projets d’urbanisme à proximité susceptibles de faire monter les prix en flèche ! Difficile d’estimer l’impact précis d’une nouvelle ligne de bus ou de l’implantation d’une grande infrastructure, et à quel horizon il sera prévu. Ne misez pas tout sur un projet qui pourrait ne pas se réaliser, assurez-vous que votre investissement crée déjà de la valeur en l’état.

Avec quels fonds investir ?

La majorité des Français financent leur investissement locatif avec leurs propres économies. Pourtant il existe d’autres solutions d’investissement, notamment le recours au crédit.

La variable la plus importante à considérer est le taux d’endettement final. Chaque banque a sa manière de le calculer, cependant il dépend toujours du différentiel entre :

  • les loyers perçus, net des charges afférentes (travaux, charges de copropriété, etc.) ;
  • la mensualité à payer à la banque.

L’effort d’épargne doit être parfaitement calibré. Il peut cependant être optimisé par exemple à travers un prêt in fine, qui consiste à ne payer que les intérêts pendant une certaine période, le remboursement du capital intervenant plus tard.

Lorsqu’on dispose d’un apport réduit, il est également possible de minimiser son investissement en acquérant des biens plus modestes : chambres de bonne, parkings, murs de boutique… Enfin, le viager permet à un senior de transférer son bien à un tiers, en continuant d’y habiter. Le futur acquéreur verse une rente jusqu’au décès du propriétaire, jour où l’acheteur deviendra alors propriétaire du bien. C’est une alternative de financement, même si elle n’est pas exempte de risques.

Comment gérer au quotidien des biens en location ?

Être propriétaire, c’est développer et pérenniser un patrimoine, mais c’est aussi devoir gérer ses biens ! Au quotidien, votre investissement peut occuper une grande partie de votre temps, en termes d’entretien, de travaux ou encore de tâches administratives. La question se pose de le gérer soi-même ou de déléguer ce travail à un professionnel de l’immobilier. Cela coûtera 3 % à 12 % du loyer, ce qui affecte la rentabilité mais peut vous apporter plus de sérénité.

Une autre manière d’assurer votre tranquillité est d’opter pour un bien situé près de chez vous : non seulement vous connaissez le quartier et son potentiel immobilier, mais il sera aussi plus facile d’intervenir dans le logement pour superviser des travaux ou simplifier les échanges avec votre locataire (s’il sollicite votre aide ou vous signale une réparation à effectuer).

Nos solutions

Partager

Informations non-contractuelles données à titre purement indicatif dans un but pédagogique et préventif. Generali ne saurait être tenue responsable d’un préjudice d’aucune nature lié aux informations fournies.