Vous envisagez d’acquérir un logement locatif en Pinel ? En fonction de vos objectifs, vous pouvez l’acheter soit en direct, soit via une société civile immobilière (SCI). Dans quel cas opter pour l’un ou l’autre ? Le point.

Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif

La loi Pinel vous permet d’acheter un logement neuf pour le louer sur 6, 9 ou 12 ans, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
Le taux de l’avantage fiscal est de 12 % du montant de votre investissement sur 6 ans et de 18 % sur 9 ans.

À partir d’un engagement de location sur 6 ans, la hausse de l’avantage fiscal est progressive, pour atteindre une réduction d’impôt maximale de 21 % sur 12 ans.

Comme pour le Duflot et le Scellier, le montant de votre investissement en Pinel est plafonné à 300 000 €. Soit une réduction annuelle de 5 250 € maximum sur 9 ans.

L’achat en direct pour gérer un logement locatif

Dans une optique purement locative, mieux vaut acheter un logement Pinel en votre nom propre. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, l’investissement locatif peut constituer une bonne source de revenus complémentaires, réduction d’impôts à l’appui.

De plus, avec le Pinel et contrairement aux dispositifs précédents, vous pouvez louer votre bien à un proche : parent ou enfant non membre de votre foyer fiscal et soumis à un plafond de ressources. De quoi simplifier vos démarches de location !

Le recours à une SCI pour transmettre un patrimoine immobilier

Vous êtes détenteur de plusieurs biens immobiliers que vous souhaitez transmettre à vos enfants ? Il peut s’avérer judicieux d’intégrer vos logements, y compris votre investissement en Pinel, à une société civile immobilière (SCI).

L’avantage ? Au lieu de donner vos biens « physiques » en indivision (bien souvent source de conflits), vous transmettez à chacun de vos enfants, de votre vivant, des parts de cette société, désormais propriétaire de votre patrimoine. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la donation, veillez toutefois à ne pas dépasser le montant de l’abattement en franchised’impôt, soit 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.

D’un point de vue successoral, il vous est tout à fait possible de démembrer vos parts sociales pour diminuer le montant des droits dont s’acquitteront vos enfants à votre décès. Pour cela, il suffit de leur transmettre dès à présent la nue-propriété (droit de vendre) des parts de la SCI, tout en en conservant l’usufruit (droit de jouir) : vos enfants ne verseront des droits de donation que sur la valeur des parts en nue-propriété. À votre décès, ils recouvrent la pleine propriété de leurs parts sans aucun droit à payer.

Pour les modalités de création d’une SCI et son immatriculation au Centre de Formalité des Entreprises (CFE), rapprochez-vous de votre notaire.

Dossier mis à jour le 17/08/2015

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