Faire construire sa maison : les étapes indispensables

Le terrain isolé vous confère une certaine liberté de construction, à condition toutefois de respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Aussi, avant de vous lancer dans l’achat de ce type de terrain, posez-vous les bonnes questions :

• Le terrain est-il constructible ? Pour le savoir, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) auprès du service d’urbanisme ou de la mairie de la commune concernée. Il définit les zones d’habitation de la commune et le type de construction autorisé. Vous pouvez également faire une demande de certificat d’urbanisme en ligne : ce document synthétise les règles d’urbanisme applicables au terrain convoité. 
  
  En savoir plus : Le certificat d’urbanisme

• Quelle est la nature du sol ? On ne construit pas de la même manière sur du remblai que sur de la roche.  De même, un sol argileux nécessite d’autres fondations qu'une terre calcaire. Pour construire en toute sécurité, faites réaliser au préalable une étude de sol par un professionnel qualifié.  

• Y a-t-il des servitudes rattachées au terrain ? Le PLU ou le certificat d’urbanisme vous indiquent les limitations administratives au droit d’occupation des sols sur le terrain (servitudes d'utilité publique). Si par exemple votre terrain est frappé d’alignement, la commune pourrait en saisir une partie pour y faire construire une voie publique.

• Quelle est l’ampleur des travaux de raccordement aux réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement, d'électricité et de gaz ? Si ces réseaux sont dispersés aux 4 coins de la parcelle ou s'ils ne bordent pas votre terrain, les frais de raccordement pourraient nettement alourdir la facture...

• Votre parcelle est-elle bornée ou non ? Seul un bornage réalisé par un géomètre-expert établira avec certitude les dimensions exactes de votre propriété. Ces renseignements vous permettront :

- de ne pas enfreindre les règles d'urbanisme,

- de déterminer précisément la surface de plancher constructible sur votre parcelle.

Annexé à la promesse de vente, le PPR (Plan de Prévention des Risques) vous indique si le terrain est couvert par un plan de prévention des risques naturels prévisibles. Depuis 2011, vous pouvez également obtenir un PPRT (Plan de Prévention de Risques Technologiques), lié aux dangers industriels.

Dans un lotissement, le terrain est divisé en lots destinés à la construction de biens immobiliers. Le lotisseur, souvent un opérateur immobilier privé, aménage le terrain par la construction de rues, le raccordement en eau, électricité, etc.

En achetant dans un lotissement, vous êtes ainsi certain que le terrain est constructible et viable. Sachez toutefois que votre projet de construction est soumis au règlement de lotissement qui définit :

• la surface hors œuvre nette maximale (SHON) de construction autorisée pour l'ensemble du lotissement et sa ventilation par lots,

• l’emprise au sol, la hauteur et la largeur des façades autorisées,

• l'implantation des constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives,

• l'aspect extérieur des constructions...

En savoir plus :

• Quelques conseils pour bien acheter dans un lotissement
• Comment choisir son terrain en lotissement

Vous avez choisi votre terrain. C’est le moment d’obtenir votre permis de construire. Ce document administratif certifie qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

Vous pouvez télécharger un dossier de demande en ligne, sur le site du Service public. Complétez-le avec les pièces énumérées puis déposez ou envoyez le tout en 4 exemplaires à la mairie de la commune concernée. Comptez entre 2 et 3 mois pour les délais d’instruction.

Les pièces obligatoires pour toute demande de permis de construire

• Un plan de situation du terrain.

• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier.

• Un plan de coupe du terrain et de la construction.

• Une notice décrivant le terrain et présentant le projet.

• Un plan des façades et des toitures.

• Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans son environnement.

• Une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche.

• Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain.

Une fois accordée, l'autorisation est affichée à la mairie et devant le terrain. Vous devrez ensuite adresser à la mairie une déclaration d'ouverture de chantier, au plus tard dans les 2 ans suivant l'obtention du permis de construire. Après avoir accompli toutes ces démarches, les travaux peuvent commencer !

En savoir plus : Quels sont les recours en cas de refus du permis de construire ?

Vous pouvez choisir de missionner un maître d’œuvre ou un architecte pour la coordination des travaux, ou bien gérer l’ensemble vous-même. Dans le 2nd cas, vous pourrez soit faire appel aux divers corps de métiers individuellement, soit confier l’ensemble des travaux à un constructeur de maison. Vous signerez alors un contrat de construction contenant :

• le plan (le cas échéant) et le descriptif des travaux,

• les délais nécessaires au chantier,

• le prix de la construction,

• la garantie de livraison et les assurances de responsabilité professionnelle et décennale,

• les modalités de paiement,

• les éventuelles clauses suspensives, etc.

Gérer vous-même votre chantier peut vous permettre de réaliser des économies mais s’avère en général très contraignant au quotidien : suivi des travaux, coordination des intervenants, vérifications du respect des engagements, gestion des malfaçons... Pesez bien le pour et le contre avant de vous engager !

En tant que maître d’ouvrage, vous devez souscrire une assurance dommage-ouvrage. Elle garantit le paiement rapide des réparations des désordres relevant de la garantie décennale, c’est-à-dire dont sont présumés responsables, pendant 10 ans, architectes, entrepreneurs, constructeurs et techniciens participant à la construction de votre maison.

Sont ainsi couverts les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et les désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage (défaut d’étanchéité de la toiture ou d’isolation thermique des murs notamment). Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage (chauffage central par exemple).

L’assurance dommage-ouvrage