Les prix de la pierre ont légèrement baissé et pour l’instant les niveaux des loyers se maintiennent. Mais un retournement général du marché est de plus en plus menaçant. Faut-il investir dans la pierre en 2013 ?

Les Français investissent peu en 2013

L’activité immobilière en France connaît une forte baisse : - 20 % pour l’ancien, - 30 % pour le neuf. Le volume des crédits accordés a quant à lui diminué de 25 %.
Et la fiscalité a changé : à compter du 1er septembre, il faudra désormais attendre 22 ans pour que les plus-values sur la revente d’un bien soient exonérées d’impôt. Il a également été annoncé qu’un abattement exceptionnel de 25 % s’appliquera à toutes les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 30 août 2014.

La part des investisseurs parmi les acheteurs a donc reculé de 57 % à 43 %. Ces signaux ne semblent pas favorables et le contexte ne paraît pas propice à l’investissement locatif.

Un investissement rentable, c’est encore possible
Malgré l’encadrement des loyers dans les grandes villes, ceux-ci ne diminuent guère. Par ailleurs les taux d’intérêt sont historiquement bas : 3,2 % en moyenne. Il est donc encore possible de réaliser un investissement rentable dans la pierre. En particulier sur 2 créneaux : les SCPI et le meublé locatif.

Les SCPI : une rentabilité au-dessus de la moyenne

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent d’offrir des rentabilités de 4,5 à 6 % avant impôt. Les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier avec quelques centaines d’euros en achetant des parts.
Elles placent leur capital dans l’immobilier d’entreprise et de bureaux, puis redistribuent les loyers aux souscripteurs qui n’ont pas à se soucier des questions de gestion.
Attention cependant :

  • leur grand succès (+ 29 % de collecte en 2012) fait monter les prix des parts et donc baisser la rentabilité de l’investissement,
  • les impayés et les vacances de locaux devraient augmenter en 2013.

Mais si vous sélectionnez bien la SCPI dans laquelle vous investissez, les perspectives demeurent plus favorables que pour la moyenne du marché immobilier.

Le meublé locatif et les résidences de service

Le meublé locatif : une fiscalité avantageuse

La location meublée n’est pas concernée par le nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Et un appartement meublé est loué 10 à 15 % plus cher qu’une location nue. 
Par ailleurs, avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), vous pouvez déduire les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière) et amortir votre investissement sur 30 ans. Cela peut permettre de supprimer la part imposable des revenus issus de la location pendant toute la durée du prêt. Autre avantage : si vous revendez, le nouvel acquéreur peut aussi procéder à l’amortissement, ce qui rend la revente plus facile. Les rendements de la location en meublé atteignent 7 % par an.

Les résidences de service

Le marché des résidences de service (seniors, étudiants, touristes) connaît un regain d’intérêt, avec une rentabilité moyenne de 4,2 % brut qui peut dépasser, pour des produits de qualité, les 5 % net.
Avant d’investir dans une résidence de service, étudiez avec attention le contrat de bail qui vous unit à l’exploitant.

Investir dans l’immobilier neuf : le dispositif Duflot

Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot remplace la réduction Scellier 3. Il permet une réduction d’impôts de 18 % pour tout acquisition d’un bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Mais attention, ce dispositif concerne les logements neufs intermédiaires, c’est-à-dire ceux situés entre les logements sociaux et les logements privés.  Les loyers seront donc plafonnés (en moyenne 20 % plus bas que le marché privé). Ces plafonds sont fixés par décret.

Dispositif Duflot : les plafonds de loyers
- Zone A bis (Paris et proche banlieue) : 16,52 euros/m²
- Zone A (Côte d’Azur, Genevois français, 2e couronne parisienne) : 12,27 euros/m²
- Zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants) : 9,88 euros/m²
- Zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants) : 8,59 euros/m²

À moins que les prix ne baissent fortement, il y a peu de chances que les rendements dépassent 3,5 % brut en moyenne.

 

Dans quelles villes investir en 2013 ?

Bordeaux, Nantes, Toulon font preuve d’une attractivité toujours plus grande. La demande en logements étudiants à Bordeaux et la qualité de vie proposée à Nantes vous permettront sans doute de faire de belles plus-values, notamment sur les petites surfaces.
Il existe aussi de belles opportunités à Lyon ou Toulouse, pensez par exemple aux quartiers qui montent, comme Villeurbanne, le « 10e arrondissement de Lyon ».
Enfin, Paris garde son inébranlable attractivité, n’hésitez pas à repérer les bons plans dans le 19e, le 20e ou les quartiers Nord.

Dossier mis à jour le 27/08/2013

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