Lorsqu’un immeuble est démembré, les dépenses de grosses réparations sont déductibles des bases de l'impôt dû par le nu-propriétaire, sous certaines conditions.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété sépare le droit de propriété en deux parties :
 
  • l'usufruit donne le droit à l’usufruitier d'utiliser le bien (il peut l’habiter ou le louer pour percevoir des revenus),
  • la nue-propriété qui permet au nu-propriétaire de disposer du bien (le vendre).

Ce régime particulier résulte d'une succession, d'une donation ou d'une vente en viager.
Il offre différents avantages fiscaux puisque dans certains cas le nu-propriétaire pourra réduire son impôt sur la fortune (ISF).
 

Une répartition des travaux fixée par la loi

En cas de démembrement de propriété, les obligations de travaux sont réparties :

  • le nu-propriétaire doit assumer les travaux de grosses réparations (celles liées aux dégradations portant atteinte à la stabilité de l’immeuble ou à la durabilité de la construction),
  • l'usufruitier, doit se charger des travaux d'entretien (peinture, portes et fenêtres, façades, remplacement de la chaudière, sanitaires, etc.).
     

Les gros travaux déductibles du revenu imposable

Cette répartition s’accompagne d’un avantage fiscal : les travaux réalisés par le nu-propriétaire peuvent, dans certains cas, être déduits de ses revenus.

Cette déduction de travaux en nue-propriété est ainsi possible :

  • Pour les personnes ayant hérité de la nue-propriété d’un bien ou l’ayant reçue par donation d’un parent jusqu'au 4e degré (donc d’un parent, d’un grand parent, mais aussi d’un neveu, cousin, oncle, grand-oncle).
  • Dans la limite de 25 000 euros par an. Si le montant est supérieur, la différence peut être imputée sur le revenu net pendant les 10 années suivantes (toujours dans la limite de 25 000 € par an).
  • Que le bien soit loué au non (avant le 1er janvier 2009, cette déduction n’était possible que si le bien était loué) : il peut être occupé par l’usufruitier, ou par une autre personne logée gratuitement.
  • Il doit s'agir de grosses réparations (article 605 du code civil) : toiture, consolidation de gros œuvre, murs et planchers... Vérifiez auprès de l'administration fiscale avant de vous décider !

Attention toutefois : si l’usufruitier loue le bien et que les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire peut ne pas bénéficier de cette déduction.

Mais il pourra toujours déduire les sommes engagées pour ces grosses réparations de ses propres revenus fonciers : cela peut être plus avantageux pour lui, si le montant des travaux est élevé et qu’il perçoit des revenus fonciers importants, puisque cette déduction n’est pas soumise au plafond annuel de 25 000 €.

Source : Instruction fiscale du 16/10/2009
 

Dossier mis à jour le 05/09/2012

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