Vous souhaitez tirer de votre bien immobilier un complément de revenus réguliers ? Avec la vente en viager, c'est possible. Sans être dénué de certains risques, ce dispositif peut vous faire bénéficier de nombreux atouts.

La vente en viager : c’est quoi ?

Cette opération consiste à transférer la propriété de votre bien immobilier à un tiers. En contrepartie, celui-ci doit vous verser une rente jusqu'à votre décès ou jusqu'au décès de votre conjoint. Ce n'est qu'à votre décès ou celui de votre conjoint que l'acquéreur pourra bénéficier de la pleine propriété du bien.
Il existe 2 types de vente en viager :
  • la vente en viager libre : vous permettez à votre acquéreur d'occuper le bien que vous lui vendez,
  • la vente en viager occupé : vous conservez un droit d'habitation jusqu'à votre décès. Il faut alors penser à prévoir la répartition des charges dans le contrat de vente : généralement, le vendeur s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation alors que l'acheteur règle les réparations importantes et la taxe foncière.

Comment calculer le montant d’une rente en viager ?

Son montant est fixé librement entre les parties : il dépend à la fois de la valeur du bien, de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires communiquent généralement des tarifs auxquels se référer.
 
Afin de préserver votre pouvoir d'achat en tant que vendeur, une clause d'indexation peut être prévue. L'indice retenu en général est celui des prix à la consommation des ménages fournis par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
 
Le montant de la rente dépend aussi du versement ou non d'un bouquet (somme d'argent versée au moment de la vente). Plus cette somme est élevée, moins la rente est importante. Jamais obligatoire, mais prévu en pratique, le bouquet est librement fixé par un accord entre vendeur et acheteur.

Quels avantages pour vous ?

vente en viagerUn complément de revenus assuré
Grâce à la rente en viager, vous bénéficiez de revenus réguliers qui vous permettent d'améliorer votre qualité de vie ou de compléter votre pension de retraite.
 
Des économies d'impôts importantes
Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital issus des rentes viagères est soumise à l'impôt sur le revenu (catégorie des traitements, salaires et pensions). Ce pourcentage varie selon l'âge du vendeur au moment où est perçue la rente. Il est de : 
  • 70 % pour les moins de 50 ans, 
  • 50 % entre 50 et 59 ans inclus, 
  • 40 % entre 60 et 69 ans inclus, 
  • 30 % pour les plus de 69 ans.
Une transmission de patrimoine facilitée
Un bouquet vous a été versé au moment de la vente ? Vous pouvez le transmettre à vos enfants et petits-enfants dans le cadre d'une donation, tout en bénéficiant d'un abattement fiscal de 159 325 €.

Quelles précautions prendre ?

Dans le cadre d'une vente en viager, l'acheteur ne peut savoir à l'avance pendant combien de temps il devra verser la rente, la durée dépendant de l'espérance de vie du vendeur.  
Des « garde-fous » existent pour sécuriser l'opération :
  • le vendeur peut demander le versement d'un bouquet au moment de l'acquisition pour plus de sûreté,
  • l'annulation de l'acte peut être sollicitée par les héritiers si le vendeur décède par maladie dans les 20 jours suivant la vente ou à condition d'apporter la preuve qu'au jour de la vente, l'acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur,
  • un décès par accident ne peut remettre en cause le contrat de vente.
Dossier mis à jour le 07/06/2011

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