Quel statut pour votre local professionnel ?

 
14/01/2010
local professionnel
Le bail commercial
  • Usage : il ne peut être établi que si le local est utilisé par une société immatriculée au RCS pour exercer une activité commerciale.
  • Durée : elle ne peut être inférieure à 9 ans.
  • Renouvellement : arrivé à son terme, le bail se poursuit en l'absence de congé formel.
  • Congé : il doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance du contrat par acte d'huissier.
  • Résiliation : le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans. Le bailleur peut résilier le contrat à chaque échéance triennale dans certains cas précis (surélévation, construction ou reconstruction de l'immeuble...)
Le cas du « bail dérogatoire » ou  « bail précaire »
Sa durée est au plus égale à deux ans. Au terme de ce bail de courte durée, si le preneur est conservé dans les lieux, le nouveau bail sera automatiquement requalifié en bail commercial.
 
Le bail professionnel
  • Usage : il concerne les professions libérales ou assimilées.
  • Durée : établi pour une durée minimale de 6 ans, il peut être renouvelé pour 6 autres années. Les baux de plus de 12 ans doivent être signés devant notaire.
  • Non-renouvellement : 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec AR ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le locataire peut à tout moment quitter les lieux s'il a respecté un délai de préavis de 6 mois.
  • Cession et sous-location : le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail à condition de le signifier au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières comme l'agrément préalable du bailleur.
 
Le bail mixte
  • Usage : il s'agit d'un contrat portant sur des locaux dont une partie est destinée à l'habitation du locataire et l'autre partie utilisée pour l'exercice de sa profession.
  • Durée : 3 ans au minimum, lorsque le propriétaire est une personne physique, 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale. À noter : la durée du bail peut être inférieure à 3 ans (mais pas inférieure à un an), lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu'un événement justifie qu'il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.
  • Résiliation : le locataire peut résilier le bail à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier 3 mois auparavant, ou seulement un mois s'il s'agit de raisons professionnelles (transfert d'activité, cessation d'activité, etc.).
  • Renouvellement : le locataire bénéficie du droit au renouvellement automatique de son bail, sauf dans les cas suivants :
    - si le propriétaire justifie d'un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l'une des obligations qui lui incombent) ;
    - en cas de vente du logement. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption ;
    - en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint et si le propriétaire a prévenu le locataire 6 mois avant le terme du contrat.
Important
Avant de conclure un bail professionnel ou mixte, il est nécessaire de vérifier auprès de la mairie que le local est bien affecté administrativement à l'exploitation d'une activité professionnelle. Le changement d'affectation d'un local à usage d'habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-et-Marne, est soumis à l'autorisation préalable de la mairie dont il dépend.

Les informations contenues dans cet article sont purement indicatives et ne revêtent aucun caractère contractuel. Elles ne prétendent pas à l'exhaustivité, ne constituent pas un conseil à l’Internaute et ne sauraient engager la responsabilité de l’Assureur.