Le contrat de bail commercial permet à un professionnel de protéger son activité et de bénéficier de certaines garanties vis-à-vis du propriétaire des lieux. Locataire commercial, le point sur vos droits et obligations.

Les caractéristiques du bail commercial

Vous êtes commerçant, artisan ou chef d’entreprise ? Pour exercer votre activité dans des locaux appartenant à un tiers, vous devez signer un contrat de bail commercial.

Un contrat de bail commercial dispose de caractéristiques spécifiques :

  • Il est réservé à un local affecté administrativement à l'exercice d’une activité, commerciale ou artisanale. Pour y accéder, vous devez obligatoirement être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
  • Il est conclu pour une durée de 9 ans minimum (sauf dans le cas d'une location saisonnière).
  • Il s’accompagne d’un état des risques naturels et technologiques.
  • Il précise la répartition des dépenses courantes entre le bailleur et le locataire (taxes ou charges de copropriété par exemple).

Loyer et pas-de-porte

En tant que locataire d’un local commercial, vous devez vous acquitter d’un loyer librement fixé par le propriétaire, en fonction des caractéristiques du local, de l’usage prévu, des avantages de sa localisation (transports, enseignes proches, etc...).

Son montant peut être révisé tous les 3 ans, dans la limite de la variation de l’indice trimestriel de référence qui peut être :

  • l’indice du coût de la construction,
  • l’indice des loyers commerciaux (dans le cas d’une activité commerciale ou artisanale),
  • l’indice des loyers des activités tertiaires pour les autres activités.

Le versement d’un « droit d’entrée » peut s’ajouter à ce loyer mensuel. Il s’agit du pas-de-porte, définitivement acquis par le propriétaire.

Renouvellement ou résiliation du bail

Le bail a expiré ? Vous pouvez le résilier, le prolonger ou le renouveler (éventuellement avec une modification de loyer).

Dans tous les cas, une procédure très précise doit être suivie, au moins 6 mois avant la date d’expiration.

Le bail peut être résilié de 3 manières :

  • au terme d’une période de 3 ans sur décision de votre part (sauf dans le cas d’un bail relatif à l'exploitation de résidences de tourisme),
  • à tout moment, si vous partez en retraite ou si vous êtes frappé d’invalidité,
  • à l’expiration (après au moins 9 ans) sur décision du bailleur. Il devra alors vous verser une indemnité d'éviction.

En clair, si vous êtes commerçant ou artisan, il sera très difficile pour votre propriétaire de vous évincer, sauf cas exceptionnels (construction, démolition, motif grave, etc.). Dans tous les cas, il devra vous verser une indemnité. En tant que locataire, vous bénéficiez d’une plus grande souplesse.

La cession du bail

Vous souhaitez interrompre votre activité et céder votre bail ? Une fois un repreneur trouvé, vous pouvez lui céder :

  • le fonds de commerce dans son intégralité, incluant le bail commercial, l’activité et sa clientèle,
  • le droit au bail seul. Votre repreneur bénéficie alors du bail que vous aviez conclu avec le propriétaire du local, pour la durée restant à courir.

Vous souhaitez cédez votre fonds de commerce à un artisan ou à un entrepreneur ? Votre propriétaire ne pourra pas s'opposer à la vente.

En revanche, soyez vigilant lors de la signature du bail : une clause peut vous interdire de céder le bail seul, sans le fonds de commerce. Notez toutefois que cette interdiction ne s’appliquera pas si vous partez à la retraite.

 

En savoir plus sur le bail commercial

Dossier mis à jour le 28/08/13

Les informations contenues dans cet article sont purement indicatives et ne revêtent aucun caractère contractuel. Elles ne prétendent pas à l'exhaustivité, ne constituent pas un conseil à l’Internaute et ne sauraient engager la responsabilité de l’Assureur.