Quels critères pour une mise en location de logement ?
Les exigences imposées aux propriétaires pour la mise en location de leur logement sont renforcées. Quels sont ces nouveaux critères locatifs ? Et quels sont les recours du locataire en cas de non-conformité du logement ? Le point.
Publié le 05/10/2026 - 7 minutes de lecture
Les points essentiels à retenir :
la décence énergétique est désormais un critère obligatoire de mise en location ;
les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif ;
le locataire dispose de recours en cas de non-conformité ;
le constat de conformité locative renforce la sécurité juridique.
DPE : un nouveau critère locatif de décence énergétique
Les critères de décence pour louer intègrent depuis le 1er janvier 2023 une exigence de performance énergétique minimale, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
En France métropolitaine, les logements proposés à la location via un bail d'habitation ne doivent pas dépasser une certaine consommation d'énergie pour être qualifiés de décents. Celle-ci est de 450 kWh par mètre carré de surface habitable par an.
Cette valeur, estimée par le Diagnostic de performance énergétique (DPE), prend en compte le chauffage, l’eau chaude, l’éclairage, la ventilation et le refroidissement. Les logements sont classés en fonction de leur niveau de performance énergétique, de A à F : de très économe (A) à très énergivore (F). Les logements les plus énergivores, classés F et G ne peuvent plus être proposés à la location à moins d’effectuer des travaux de rénovation permettant de diminuer la consommation énergétique sous le seuil légal, et d’en attester par un nouveau DPE.
À partir du 1er janvier 2028, les logements devront atteindre au moins la classe E du DPE, puis au moins la classe D à partir du 1er janvier 2034.
La règle s’applique aux nouveaux contrats de location et concerne tous les logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés. En revanche, les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur la décence ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (meublés touristiques).
En outre, la loi prévoit des exceptions permettant à certains logements d’échapper à l’obligation de travaux pour être loués. C’est le cas :
- lorsque le logement est classé monument historique, et que les travaux de rénovation énergétique modifient significativement son architecture ;
- si le coût des travaux excède 50 % de la valeur vénale du bien.
Pour les logements ayant été loués avant le 1er janvier 2025, l’obligation de décence énergétique s’applique au moment de la reconduction du bail, qui a lieu tous les ans pour une location meublée, ou lors du renouvellement du contrat de location pour un logement vide, soit tous les trois ou six ans.
Que peut faire le locataire si le propriétaire n’engage pas les travaux de mise en conformité ?
Il convient toujours de privilégier la voie amiable à l’appui d’un courrier et, en cas de nécessité, d’une mise en demeure pour obtenir la mise en conformité du logement auprès du propriétaire.
Si ces démarches n’aboutissent pas, le locataire a la possibilité de saisir la justice dans un délai de deux mois après la mise en demeure. Après avoir constaté le non-respect des normes de décence, le juge pourra contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, mais aussi imposer une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts à payer.
Le constat de conformité locative renforce la protection des locataires
Depuis le 17 janvier 2023, la protection des locataires a été renforcée, avec la mise en place d’un constat de conformité locative, élaboré à partir d’un audit réalisé par un commissaire de justice (ex-huissier).
La demande d’audit pourra aussi bien venir du propriétaire bailleur, pour se prémunir ou valoriser son bien, que du locataire ou encore du professionnel de l’immobilier (agence de location ou notaire) pour faire constater le respect ou le non-respect de critères locatifs. En cas de manquement grave, ces derniers pourront exiger la mise en conformité du logement.
Concrètement, l’officier de justice procède à la vérification complète du logement en trois temps :
l’établissement d’une liste de points relatifs à l’état préalable à la location ;
le contrôle de la conformité des critères légaux de mise en location : surface habitable, salubrité, décence, sécurité, confort, respect des obligations spécifiques (diagnostics techniques, amiante, plomb, gaz, électricité, état des risques, pollution, DPE…) ;
le bilan de l’état du bien et sa conformité aux critères légaux, assorti d’éventuels conseils aux propriétaires sur les points à corriger et les exigences de mise en conformité, et finalisé par l’établissement du constat de conformité locative.
Ce constat devrait permettre une résolution plus rapide des litiges puisque le document établi a une valeur incontestable devant un tribunal. Il devrait aussi faciliter l’obtention du permis de louer dans les communes qui l’exigent.
L'information des acquéreurs et des locataires (IAL) : quel document fournir ?
Parmi les documents réglementaires obligatoires à fournir, l'information des acquéreurs et des locataires (IAL) oblige le propriétaire à remplir un état des risques à fournir aux locataires (et aux acquéreurs) dès la première visite du bien. Il informe de tous les risques auxquels le bien est exposé ou, à l'inverse, de leur absence.. Il est obligatoire si le logement est :
- exposé à des risques naturels, miniers, ou technologiques ;
- exposé au recul du trait de côte ;
- dans une zone de sismicité ;
- dans une zone à potentiel radon.
Ce document figure dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
À noter. Toute annonce immobilière doit comprendre une mention spécifiant que le locataire peut se renseigner sur ces risques en allant sur le site georisques.gouv.fr.
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Sources :
- Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires - Changements et entrées en vigueur au 1er janvier 2023.
Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires - DPE : vers des étiquettes plus équitables pour les logements de petite surface.
Service public - Passoires énergétiques.
Service public - État des risques.
Vos questions, nos réponses.
Nous répondons à celles les plus fréquemment posées.
Les critères de décence d’un logement correspondent aux règles minimales qu’un logement doit respecter pour pouvoir être loué. Concrètement, cela signifie qu’il doit offrir des conditions de vie sûres et saines : pas de danger pour la santé ou la sécurité, une surface suffisante, une bonne aération, un chauffage fonctionnel, de l’eau potable, des installations électriques et sanitaires en bon état, et un logement sans humidité ni dégradations importantes. En clair, ce sont les exigences qui garantissent qu’un logement est vivable, confortable et conforme à la loi.
Pour louer un logement, il faut respecter quelques règles essentielles : proposer un bien décent, fournir les diagnostics obligatoires, rédiger un bail conforme, demander un dépôt de garantie encadré, et remettre un état des lieux à l’entrée comme à la sortie.
Le propriétaire doit fournir un logement décent, assurer les réparations importantes, garantir la tranquillité du locataire, remettre les diagnostics obligatoires, entretenir les équipements essentiels, et ne pas s’opposer à l’usage normal du logement.
Pour mettre son appartement en location, il faut préparer un logement décent, réaliser les diagnostics obligatoires, fixer un loyer conforme à la réglementation locale, rédiger un bail en bonne et due forme, demander un dépôt de garantie encadré, et organiser l’état des lieux avec le locataire avant son entrée. Aucune démarche n’est à effectuer chez un notaire, tout se fait directement entre propriétaire, locataire ou agence. Attention néanmoins, certaines communes exigent un permis de louer.
Pour mettre sa maison en location, il faut préparer un logement décent, réaliser les diagnostics obligatoires, fixer un loyer conforme à la réglementation locale, rédiger un bail en bonne et due forme, demander un dépôt de garantie encadré, et organiser l’état des lieux avec le locataire avant son entrée. Aucune démarche n’est à effectuer chez un notaire, tout se fait directement entre propriétaire, locataire ou agence. Attention néanmoins, certaines communes exigent un permis de louer.
Il n’existe actuellement aucune liste nationale officielle recensant toutes les communes soumises à la déclaration ou à l’autorisation de louer, puisque ce dispositif est décidé localement, par chaque municipalité.
Il est donc indispensable de vérifier la situation avant toute mise en location, en contactant directement la mairie du logement ou l’ADIL du département, qui pourront confirmer si le bien se trouve dans une zone concernée.
Non, le bailleur n’est pas toujours le propriétaire du logement. Le bailleur est la personne ou l’organisme qui met le logement en location et signe le bail avec le locataire. Il s’agit le plus souvent du propriétaire, mais cela peut aussi être un organisme, une société ou, dans certains cas, une personne agissant pour le compte du propriétaire. Le bailleur est responsable du respect des obligations liées à la location, notamment la délivrance d’un logement décent et l’entretien de certains équipements.
Faire appel à une agence immobilière permet de simplifier et de sécuriser la mise en location d’un logement. L’agence prend en charge les démarches administratives, la diffusion de l’annonce, l’organisation des visites, la sélection des candidats locataires et la rédaction du bail. Son expertise aide également à fixer un loyer adapté au marché et à limiter les risques d’impayés ou de litiges. Pour les propriétaires, c’est un gain de temps et une source de tranquillité au quotidien.
Contrairement à la location vide, dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En location vide, le bailleur bénéficie soit du régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %, soit du régime réel permettant de déduire certaines charges. En location meublée, il peut opter pour le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 %, ou pour le régime réel, qui autorise non seulement la déduction des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, etc.), mais aussi l'amortissement du logement et du mobilier. Ce mécanisme permet souvent de réduire fortement, voire d'annuler temporairement, l'imposition sur les loyers. C'est pourquoi la location meublée, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), est généralement considérée comme plus avantageuse fiscalement que la location nue.
Être locataire ou propriétaire dépend surtout de son mode de vie : la location offre une grande liberté de mouvement, peu de contraintes financières et aucun gros travaux à assumer, tandis que l’achat permet de se stabiliser, de construire un patrimoine et de ne plus payer de loyer une fois le crédit remboursé ; au fond, la meilleure option est celle qui correspond à ses projets, à son budget et à sa capacité à se projeter dans le temps.
