Logement insalubre, décent, qu'en est-il exactement ?

Qu'est-ce la décence d'un logement au sens de la loi ?

Un logement est décent lorsqu’il répond à des conditions de sécurité physique, de santé, de confort et d’équipement conformes à l’usage d’habitation, selon la loi sur les rapports locatifs entre le propriétaire bailleur et le locataire (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Il est de la responsabilité du propriétaire de fournir un logement décent pendant toute la durée du bail de location.

Quels sont les logements concernés ?

La décence est obligatoire pour la location à titre de résidence principale (occupé au moins 8 mois par an) ou à usage mixte professionnel et habitation, que le logement soit vide ou meublé.

Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles ne sont pas concernés.

Quelles sont les qualités d'une habitation décente ?

Les caractéristiques d’un logement décent sont fixées par un décret.

Le logement doit remplir des conditions : 

• de bon état d’entretien, de solidité et d’usage pour la sécurité physique et la santé du locataire (protection contre les infiltrations d’eau et d’air parasites, réseaux et branchements sécurisés, aération, éclairage naturel suffisant) - à noter, les diagnostics immobiliers à joindre en annexe du contrat de location sont un gage du bon état des installations électriques et de gaz notamment ;
• d’équipement et de confort (système de chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine aménagé pour un appareil de cuisson et un évier, installation sanitaire intérieure avec WC et baignoire ou douche, réseau électrique suffisant pour l’éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers indispensables) ;
• de surface habitable, avec une pièce principale d’au moins 9 m² et de 2,20 mètres de hauteur sous plafond, soit un volume habitable minimum de 20 m³ (article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Bon à savoir. Dans le cas d’une location meublée à titre de résidence principale, le logement décent doit en plus être équipé conformément à la liste de meubles obligatoires définie par un décret du 31 juillet 2015.

Le propriétaire est tenu de faire les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.

Comment déclarer un logement non décent ?

Il convient d’abord d’opter pour la voie amiable, en notifiant par écrit les critères de décence du logement non-conformes auprès du propriétaire.

Attention, l’absence de réponse du propriétaire ne justifie pas l’interruption du paiement des loyers pour le contraindre à l’exécution des travaux de réparation. Celle-ci pourrait entraîner la résiliation du bail.

Si le propriétaire ne manifeste aucune intention d’effectuer des travaux ou conteste vos dires, vous pouvez lui adresser une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception afin de faire réaliser les réparations. Sans réponse favorable, vous pouvez solliciter la Commission départementale de conciliation.

Le recours judiciaire ne doit intervenir qu’en dernier ressort, et suivant un délai de 2 mois après la mise en demeure, en saisissant le juge des contentieux de la protection, compétent notamment en matière de baux d’habitation.

Quelles sanctions le propriétaire risque-t-il ?

Si le juge constate effectivement des manquements aux critères de décence, il peut condamner le propriétaire à 3 types de sanction :

• effectuer les travaux nécessaires ;
• réduire le montant du loyer ;
• payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le locataire.

En cas d’accident dû au mauvais état du logement et à l’absence des travaux de mise en conformité requis, le propriétaire risque aussi des sanctions pénales (dommages et intérêts).

Par ailleurs, la Caisse d'allocations familiales (Caf) peut suspendre l’allocation logement sur une période de 18 mois et verser le montant des allocations conservées au bailleur si les travaux de mise en conformité du logement sont effectués avant la fin de ce délai.

Qu'est-ce que Ma Prime Logement Décent ?  

Ma Prime Logement Décent est une nouvelle aide proposée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Elle vient en remplacement de deux dispositifs : Habiter sain et Habiter serein, des aides de financement aux travaux lourds permettant de remettre en état un logement  insalubre. 

A noter : les dispositifs Habiter sain et Habiter serein restent effectifs pour tout dossier déposé avant le 1er janvier 2024.

Comment bénéficier de Ma Prime Logement Décent ?  

Vous êtes propriétaire occupant

Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, le plafond le demandeur pas doit pas dépasser un certain barême dit « modeste » ou « très modeste ».  A la date de la demande, la date de construction de votre logement doit être d'au moins 15 ans ; vous devez y être domicilié au titre de résidence principale, et ce jusqu'à trois ans après la fin des travaux.

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés, sauf en cas d'auto-réhabilitation accompagnée (ARA) et encadrés par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) habilité par l'Anah.

Vous êtes propriétaire bailleur

Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, certains critères doivent être remplis :

• le bien a fait l'objet d'une évaluation par un opérateur à l'aide d’une grille de dégradation ou être sous une procédure de police de mise en sécurité ordinaire ;
• il est loué non meublé à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de six ans ;
• il est loué à une personne aux revenus modestes, qui ne peut pas être un membre de votre famille ou de votre foyer fiscal ;
• le niveau de loyer est plafonné ;
• une convention d’engagement avec l'Anah sur les modalités de location a été signée.
  Les travaux

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés, sauf en cas d'auto-réhabilitation accompagnée (ARA).

Vous êtes un syndicat de copropriétaires

Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, la copropriété doit avoir été construite au moins il y a 15 ans à la date de demande d’aide, être immatriculée et à jour annuellement au registre national des copropriétés, 75 % des lots de la copropriété sont dédiés à l'usage d’habitation principale.

Quels sont les travaux éligibles à Ma Prime Logement Décent?

Travaux de renforcement du gros œuvre, amélioration ou remplacement d’un équipement de chauffage, isolation, travaux de rénovation des souches, lucarnes ou corniches. menuiseries extérieures, voici la liste de tous les travaux éligible à cette aide.

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Sources :

• www.service-public.fr
• www.anil.org