Publié le 13/05/2025
La législation française établit une distinction claire entre ces deux situations. Un logement décent doit répondre aux exigences minimales fixées par le Code de la construction et de l'habitation : surface habitable suffisante, ventilation adaptée, installation électrique aux normes.
L'habitat indigne représente une situation plus grave, définie par l'article L. 1331-26 du Code de la santé publique. Les critères incluent la présence de moisissures importantes, des infiltrations récurrentes ou des installations électriques dangereuses.
La qualification d'insalubrité s'applique notamment quand le logement présente des défauts d'étanchéité majeurs, des revêtements contenant du plomb à des concentrations excessives, ou une absence totale de système de chauffage. Ces conditions justifient une intervention rapide des autorités compétentes.
Il est de la responsabilité du propriétaire de fournir un logement décent pendant toute la durée du bail de location.
Les caractéristiques d’un logement décent sont fixées par un décret.
Le logement doit remplir des conditions :
Bon à savoir. Dans le cas d’une location meublée à titre de résidence principale, le logement décent doit en plus être équipé conformément à la liste de meubles obligatoires définie par un décret du 31 juillet 2015.
Le propriétaire est tenu de faire les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.
À noter : la décence est obligatoire pour la location à titre de résidence principale (occupé au moins 8 mois par an) ou à usage mixte professionnel et habitation, que le logement soit vide ou meublé. Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles ne sont pas concernés.
Un habitat devient insalubre lorsqu'il met gravement en péril la vie quotidienne de ses occupants. La présence de moisissures persistantes, d'installations électriques dangereuses ou de structures fragilisées constituent des signaux d'alerte majeurs.
L'absence d'aération appropriée, combinée à une humidité excessive, représente un facteur aggravant pour la dégradation du bâtiment. Des revêtements contenant du plomb ou de l'amiante renforcent également le caractère nocif du lieu.
Un local impropre à l'habitation comme une cave, des combles non aménagés ou une pièce sans fenêtre sera automatiquement considéré comme insalubre. La suroccupation des lieux, associée à des équipements sanitaires défaillants, peut aussi conduire à cette qualification par les services d'hygiène.
La première étape consiste à documenter précisément l'état du logement avec des photos et un descriptif détaillé. Envoyez ensuite une lettre recommandée avec avis de réception à votre propriétaire pour lui signaler la situation.
Sans réponse sous 15 jours, contactez le Service communal d'hygiène et de santé (SCHS) de votre mairie ou l'Agence régionale de santé (ARS). Ces organismes mandateront un expert pour établir un rapport officiel sur l'état du logement.
Signalez également votre situation via la plateforme nationale Signal Logement. La CAF doit aussi être informée si vous percevez des aides au logement. Des associations spécialisées comme l'ADIL peuvent vous accompagner gratuitement dans vos démarches.
En cas d'urgence sanitaire avérée, le maire ou le préfet peuvent prendre un arrêté ordonnant des travaux ou interdisant l'occupation des lieux.
Il convient d’abord d’opter pour la voie amiable, en notifiant par écrit les critères de décence du logement non-conformes auprès du propriétaire.
Attention, l’absence de réponse du propriétaire ne justifie pas l’interruption du paiement des loyers pour le contraindre à l’exécution des travaux de réparation. Celle-ci pourrait entraîner la résiliation du bail.
Si le propriétaire ne manifeste aucune intention d’effectuer des travaux ou conteste vos dires, vous pouvez lui adresser une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception afin de faire réaliser les réparations. Sans réponse favorable, vous pouvez solliciter la Commission départementale de conciliation.
Le recours judiciaire ne doit intervenir qu’en dernier ressort, et suivant un délai de 2 mois après la mise en demeure, en saisissant le juge des contentieux de la protection, compétent notamment en matière de baux d’habitation.
Si le juge constate effectivement des manquements aux critères de décence, il peut condamner le propriétaire à 3 types de sanction :
En cas d’accident dû au mauvais état du logement et à l’absence des travaux de mise en conformité requis, le propriétaire risque aussi des sanctions pénales (dommages et intérêts).
Par ailleurs, la Caisse d'allocations familiales (Caf) peut suspendre l’allocation logement sur une période de 18 mois et verser le montant de ces allocations au bailleur si les travaux de mise en conformité du logement sont effectués avant la fin de ce délai.
Depuis le 1er janvier 2024, Ma Prime Logement Décent est une aide de l'Etat qui vient en remplacement de deux dispositifs : Habiter sain et Habiter serein, des aides de financement pour les travaux lourds permettant de remettre en état un logement insalubre. Ce nouveau dispositif finance les travaux de rénovation des logements indignes ou dégradés permettant de rendre le logement plus confortable et plus sécurisé. Cette aide est dédiée principalement aux propriétaires occupants modestes et très modestes.
Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, le plafond de ressources du demandeur ne doit pas dépasser un certain barême dit « modeste » ou « très modeste ». À la date de la demande, la date de construction de votre logement doit être d'au moins 15 ans ; vous devez y être domicilié au titre de résidence principale, et ce jusqu'à trois ans après la fin des travaux.
Les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés, sauf en cas d'auto-réhabilitation accompagnée (ARA) et encadrés par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) habilité par l'Anah.
Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, certains critères doivent être remplis :
Les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés, sauf en cas d'auto-réhabilitation accompagnée (ARA).
Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, la copropriété doit avoir été construite au moins il y a 15 ans à la date de la demande d’aide, être immatriculée et à jour annuellement au registre national des copropriétés. 75 % des lots de la copropriété sont dédiés à l'usage d’habitation principale.
Travaux de renforcement du gros œuvre, amélioration ou remplacement d’un équipement de chauffage, isolation, travaux de rénovation des souches, lucarnes ou corniches, menuiseries extérieures, voici la liste de tous les travaux éligibles à cette aide.
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Des rats ou des souris ont fait irruption dans votre appartement ? Il faut dératiser rapidement ! Le paiement des frais incombe le plus souvent au propriétaire du bien si vous êtes locataire. En savoir plus.
Plus d’un Français sur dix aurait été touché par une infestation entre 2017 et 2022. Lorsqu’un locataire est touché, il doit immédiatement prendre certaines précautions mais aussi prévenir son propriétaire. En théorie, la loi oblige alors le bailleur à régler les frais de désinfestation. Décryptage.
Sources :