Comment savoir si mon logement est insalubre ?
Publié le 13/05/2025
Un logement est considéré comme insalubre lorsqu'il présente des dangers pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants. La loi impose aux propriétaires de fournir un logement décent répondant à des critères précis de salubrité. Face à une situation d'insalubrité, les locataires disposent de recours pour faire valoir leurs droits et obtenir les travaux nécessaires.
Logement décent ou insalubre : quelles définitions au sens de la loi ?
La législation française établit une distinction claire entre ces deux situations. Un logement décent doit répondre aux exigences minimales fixées par le Code de la construction et de l'habitation : surface habitable suffisante, ventilation adaptée, installation électrique aux normes.
L'habitat indigne représente une situation plus grave, définie par l'article L. 1331-26 du Code de la santé publique. Les critères incluent la présence de moisissures importantes, des infiltrations récurrentes ou des installations électriques dangereuses.
La qualification d'insalubrité s'applique notamment quand le logement présente des défauts d'étanchéité majeurs, des revêtements contenant du plomb à des concentrations excessives, ou une absence totale de système de chauffage. Ces conditions justifient une intervention rapide des autorités compétentes.
Il est de la responsabilité du propriétaire de fournir un logement décent pendant toute la durée du bail de location.
Quelles sont les qualités d'une habitation décente ?
Les caractéristiques d’un logement décent sont fixées par un décret.
Le logement doit remplir des conditions :
- de bon état d’entretien, de solidité et d’usage pour la sécurité physique et la santé du locataire (protection contre les infiltrations d’eau et d’air parasites, réseaux et branchements sécurisés, aération, éclairage naturel suffisant) - à noter, les diagnostics immobiliers à joindre en annexe du contrat de location sont un gage du bon état des installations électriques et de gaz notamment ;
- d’équipement et de confort (système de chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine aménagé pour un appareil de cuisson et un évier, installation sanitaire intérieure avec WC et baignoire ou douche, réseau électrique suffisant pour l’éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers indispensables) ;
- de surface habitable, avec une pièce principale d’au moins 9 m2 et de 2,20 mètres de hauteur sous plafond, soit un volume habitable minimum de 20 m3 (article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Bon à savoir. Dans le cas d’une location meublée à titre de résidence principale, le logement décent doit en plus être équipé conformément à la liste de meubles obligatoires définie par un décret du 31 juillet 2015.
Le propriétaire est tenu de faire les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.
À noter : la décence est obligatoire pour la location à titre de résidence principale (occupé au moins 8 mois par an) ou à usage mixte professionnel et habitation, que le logement soit vide ou meublé. Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles ne sont pas concernés.
Quels sont les critères d'un logement insalubre ?
Un habitat devient insalubre lorsqu'il met gravement en péril la vie quotidienne de ses occupants. La présence de moisissures persistantes, d'installations électriques dangereuses ou de structures fragilisées constituent des signaux d'alerte majeurs.
L'absence d'aération appropriée, combinée à une humidité excessive, représente un facteur aggravant pour la dégradation du bâtiment. Des revêtements contenant du plomb ou de l'amiante renforcent également le caractère nocif du lieu.
Un local impropre à l'habitation comme une cave, des combles non aménagés ou une pièce sans fenêtre sera automatiquement considéré comme insalubre. La suroccupation des lieux, associée à des équipements sanitaires défaillants, peut aussi conduire à cette qualification par les services d'hygiène.
Que faire si mon logement est insalubre ?
La première étape consiste à documenter précisément l'état du logement avec des photos et un descriptif détaillé. Envoyez ensuite une lettre recommandée avec avis de réception à votre propriétaire pour lui signaler la situation.
Sans réponse sous 15 jours, contactez le Service communal d'hygiène et de santé (SCHS) de votre mairie ou l'Agence régionale de santé (ARS). Ces organismes mandateront un expert pour établir un rapport officiel sur l'état du logement.
Signalez également votre situation via la plateforme nationale Signal Logement. La CAF doit aussi être informée si vous percevez des aides au logement. Des associations spécialisées comme l'ADIL peuvent vous accompagner gratuitement dans vos démarches.
En cas d'urgence sanitaire avérée, le maire ou le préfet peuvent prendre un arrêté ordonnant des travaux ou interdisant l'occupation des lieux.
Comment déclarer un logement non décent ?
Il convient d’abord d’opter pour la voie amiable, en notifiant par écrit les critères de décence du logement non-conformes auprès du propriétaire.
Attention, l’absence de réponse du propriétaire ne justifie pas l’interruption du paiement des loyers pour le contraindre à l’exécution des travaux de réparation. Celle-ci pourrait entraîner la résiliation du bail.
Si le propriétaire ne manifeste aucune intention d’effectuer des travaux ou conteste vos dires, vous pouvez lui adresser une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception afin de faire réaliser les réparations. Sans réponse favorable, vous pouvez solliciter la Commission départementale de conciliation.
Le recours judiciaire ne doit intervenir qu’en dernier ressort, et suivant un délai de 2 mois après la mise en demeure, en saisissant le juge des contentieux de la protection, compétent notamment en matière de baux d’habitation.
Quelles sanctions le propriétaire risque-t-il ?
Si le juge constate effectivement des manquements aux critères de décence, il peut condamner le propriétaire à 3 types de sanction :
- effectuer les travaux nécessaires ;
- réduire le montant du loyer ;
- payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le locataire.
En cas d’accident dû au mauvais état du logement et à l’absence des travaux de mise en conformité requis, le propriétaire risque aussi des sanctions pénales (dommages et intérêts).
Par ailleurs, la Caisse d'allocations familiales (Caf) peut suspendre l’allocation logement sur une période de 18 mois et verser le montant de ces allocations au bailleur si les travaux de mise en conformité du logement sont effectués avant la fin de ce délai.
Qu'est-ce que Ma Prime Logement Décent ?
Depuis le 1er janvier 2024, Ma Prime Logement Décent est une aide de l'Etat qui vient en remplacement de deux dispositifs : Habiter sain et Habiter serein, des aides de financement pour les travaux lourds permettant de remettre en état un logement insalubre. Ce nouveau dispositif finance les travaux de rénovation des logements indignes ou dégradés permettant de rendre le logement plus confortable et plus sécurisé. Cette aide est dédiée principalement aux propriétaires occupants modestes et très modestes.
Comment bénéficier de Ma Prime Logement Décent ?
Vous êtes propriétaire occupant
Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, le plafond de ressources du demandeur ne doit pas dépasser un certain barême dit « modeste » ou « très modeste ». À la date de la demande, la date de construction de votre logement doit être d'au moins 15 ans ; vous devez y être domicilié au titre de résidence principale, et ce jusqu'à trois ans après la fin des travaux.
Les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés, sauf en cas d'auto-réhabilitation accompagnée (ARA) et encadrés par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) habilité par l'Anah.
Vous êtes propriétaire bailleur
Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, certains critères doivent être remplis :
- le bien a fait l'objet d'une évaluation par un opérateur à l'aide d’une grille de dégradation ou être sous une procédure de police de mise en sécurité ordinaire ;
- il est loué non meublé à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de six ans ;
- il est loué à une personne aux revenus modestes, qui ne peut pas être un membre de votre famille ou de votre foyer fiscal ;
- le niveau de loyer est plafonné ;
- une convention d’engagement avec l'Anah sur les modalités de location a été signée.
Les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés, sauf en cas d'auto-réhabilitation accompagnée (ARA).
Vous êtes un syndicat de copropriétaires
Pour bénéficier de Ma Prime Logement Décent, la copropriété doit avoir été construite au moins il y a 15 ans à la date de la demande d’aide, être immatriculée et à jour annuellement au registre national des copropriétés. 75 % des lots de la copropriété sont dédiés à l'usage d’habitation principale.
Quels sont les travaux éligibles à Ma Prime Logement Décent?
Travaux de renforcement du gros œuvre, amélioration ou remplacement d’un équipement de chauffage, isolation, travaux de rénovation des souches, lucarnes ou corniches, menuiseries extérieures, voici la liste de tous les travaux éligibles à cette aide.
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Sources :
