Agent immobilier : quand sa responsabilité peut-elle être engagée ?

Quel est le rôle d'un agent immobilier ?

Selon l'Onisep (l'office national d'information sur les enseignements et les professions), l'agent immobilier est un mandataire rémunéré effectuant des transactions de vente, d'achat, d'échange, de location ou de sous-location de biens immobiliers (appartements, maisons, garages, immeuble de bureaux, locaux industriels ou artisanaux, terrains agricoles ou à bâtir...) ou de fonds de commerce.

Quelles sont les responsabilités d'un agent immobilier ?

L'agent immobilier est tenu à plusieurs responsabilités liées à sa profession. Il doit tout d'abord respecter le mandat qui lui est confié par son client. Pour ce faire, il doit effectuer : 

• une recherche de biens ; 
• la négociation des prix ; 
• l'organisation des visites.

S'il manque à ce devoir de diligence, sa responsabilité contractuelle peut être engagée.

Par ailleurs, l'agent immobilier a une obligation d'information et de conseil envers son client. Il doit lui fournir tous les renseignements nécessaires sur le bien immobilier mais aussi sur le marché. Il doit également le conseiller sur les meilleures décisions à prendre. Une négligence ou une erreur dans cette mission peut également conduire à sa mise en cause.

Enfin, dans la rédaction des actes juridiques liés à la transaction, l'agent immobilier doit faire preuve de rigueur et de précision : par exemple, lors de la rédaction d’un compromis de vente (l’acte définitif étant rédigé par les notaires des parties), ou encore du contrat de location. Une irrégularité dans un acte peut entraîner son inefficacité et engager la responsabilité de l'agent.

Ces responsabilités sont d'autant plus importantes que les conséquences d'une faute professionnelle peuvent être lourdes, tant sur le plan financier que pour la réputation de l'agent.

Responsabilité civile : quand y a-t-il faute professionnelle ?

La responsabilité civile de l’agent immobilier peut être engagée s’il commet des fautes professionnelles :

• envers le propriétaire, dans le cadre du mandat qu’il a signé avec lui en vue de vendre ou de louer son bien immobilier ;
• envers un tiers, c’est-à-dire le plus souvent l’acquéreur ou le locataire, voire toute autre personne impliquée dans la transaction immobilière.

Trois conditions doivent néanmoins être réunies pour que la responsabilité civile d'un agent immobilier puisse être engagée par l’une ou l’autre des parties.

1. Il doit avoir commis une faute ;
2. un dommage doit avoir été constaté par le vendeur ou l’acquéreur ;
3. un lien de causalité doit être établi entre la faute et le dommage subi.

Si l’acquéreur ou le vendeur subissent un préjudice qui ne peut être relié à une faute de l’agent immobilier, ce dernier ne peut pas être considéré comme responsable.

Les fautes professionnelles liées au mandat

Si l’agent immobilier commet des fautes professionnelles dans l’exécution du contrat, ou mandat immobilier, qu’il a signé avec le propriétaire, sa responsabilité civile dite « responsabilité contractuelle », peut être engagée.

À noter : lorsqu’un propriétaire confie la vente ou la location de son bien à un agent immobilier, un mandat doit obligatoirement être signé entre les deux parties. Celui-ci définit la mission de l’agent : objet et durée du mandat, moyens mis en œuvre, possibilité ou non de signer des contrats au nom et pour le compte du propriétaire, etc.

Ces fautes professionnelles de l’agent immobilier peuvent être de plusieurs ordres. 

• Le manquement à l’obligation de moyens : en tant qu’agent immobilier, vous n’avez pas d’obligation de résultats, c’est-à-dire que le propriétaire ne peut vous reprocher de ne pas avoir réussi à vendre ou louer son bien. En revanche, vous avez une obligation de moyens, c’est-à-dire que vous devez tout mettre en œuvre pour atteindre l’objectif. Dans le cas contraire, vous êtes tenu pour responsable de la mauvaise exécution du mandat.
• Le manquement au devoir de conseil : l’agent immobilier doit conseiller le propriétaire en portant à sa connaissance toute information nécessaire à la vente ou à la location de son bien. Par exemple, vous devez l’informer lorsqu’un acquéreur n’est pas solvable. 
• La négligence : lorsque l’agent immobilier ne vérifie pas ou ne prend pas correctement en compte certaines informations, comme la solvabilité de l’acquéreur, les données relatives au bien (servitudes, humidité, etc.), ou bien lorsqu’il n’accomplit pas les formalités obligatoires pour la vente. 
• La faute intentionnelle : lorsque l’agent immobilier dissimule volontairement des informations au vendeur. Par exemple, le fait que le terrain est inconstructible alors que le propriétaire souhaite le vendre comme terrain à bâtir. 

Les fautes professionnelles à l’égard de l’acquéreur ou du locataire

Les fautes commises à l’égard des tiers engagent la responsabilité civile délictuelle ou extracontractuelle de l’agent immobilier. Sont retenues comme fautes par les juges :

• le délit ou le quasi-délit soient des fautes intentionnelles ou des négligences, telles que l'absence du signalement de termites dans le logement ou de nuisances potentielles futures, ou encore, la non vérification de la capacité de l’acheteur à vendre ou louer son bien ;
• le dépassement de pouvoirs si l’agent fait signer un acte juridique pour le compte du vendeur alors que le mandat ne le prévoit pas ; 
• le manquement au devoir de conseil si l'agent immobilier n'informe pas l’acquéreur de toutes les particularités du bien proposé, de son état et de l’usage qui peut en être fait (usage commercial ou non par exemple). Dans le cas contraire, il manque à son devoir de conseil.

Quelles exceptions ? 

Même si sa faute cause un préjudice au vendeur ou à un tiers, la responsabilité civile de l’agent immobilier peut ne pas être engagée dans les deux situations suivantes :

•  S’il n’a pas pu exécuter son mandat en cas de force majeure, telle que définie à l’article 1218 du Code civil ;
• S’il est démontré que l’acquéreur a délibérément menti ou manœuvré pour obtenir le consentement du vendeur et que l’agent n’était pas en capacité de s’en apercevoir.

Et les fautes pénales ?

L’agent immobilier peut aussi commettre des infractions au code pénal. Outre l’abus de confiance, l’escroquerie ou le détournement de fond lors de transactions immobilières, il peut être tenu pour responsable au niveau pénal s'il :

• publie une annonce mensongère, non conforme au droit de la consommation ;
• ne respecte pas la loi Carrez et fournit un métrage inexact du bien immobilier ;
• perçoit une commission avant la signature du contrat par les deux parties ;
• exerce la profession sans être titulaire de la carte professionnelle obligatoire ou s'il est en incapacité d’exercer, à la suite d'une condamnation pénale par exemple.

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Qui sanctionne les agents immobiliers ?

La sanction des agents immobiliers pour fautes professionnelles est généralement du ressort des instances judiciaires. En cas de manquement à ses obligations contractuelles ou réglementaires, une action en justice peut être menée. C'est le juge qui, après examen des preuves et des circonstances, prononce la sanction. 

Autre intervenant possible : la Chambre de discipline de sa chambre départementale ou régionale des agents immobiliers. Celle-ci peut infliger des sanctions disciplinaires allant du blâme à la radiation.

Certaines infractions peuvent entraîner des sanctions administratives. A titre d'exemple, le non-respect des règles relatives à la publicité peut conduire à des amendes administratives prononcées par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Avocat : l’assurance en cas de faute professionnelle ou de négligence

Sources :

• https://www.onisep.fr/ressources/univers-metier/metiers/agent-immobilier-agente-immobiliere 
• https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/Agent-immobilier
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2954
• https://www.captaincontrat.com/exercer-un-metier/metiers-immobilier/responsabilite-agent-immobilier-me-ouazan-bouhours
• https://www.journaldelagence.com/1286197-la-responsabilite-de-lagent-immobilier-me-caroline-dubuis-talayrach-avocat
• https://www.verbateam.org/faute-agent-immobilier/