Durée de détention, nature du bien, situation du vendeur, montant de la vente… Les cas d’exonération sont assez nombreux, le tout est de bien les connaître : tour d’horizon.

Taxation sur les plus-values : les grands principes

La plus-value est la différence entre le prix auquel vous avez acheté votre bien et son prix de revente. Cette plus-value est imposable après déduction de charges et d’abattements. Le taux d’imposition de la plus-value nette imposable est de 34,5 %.

Calculer et déclarer sa plus-value

Il existe néanmoins de nombreux cas d’exonération. Ils dépendent de la nature du bien, du montant de la vente, de la durée de la possession, de la qualité du vendeur, etc.

La vente de la résidence principale et de ses dépendances

Si le bien que vous vendez est votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée. Ses dépendances sont également concernées par la cession.

  • Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Pour attester que le logement est bien votre résidence principale, vous devez pouvoir prouver que vous l’occupez depuis un an.
Vendre sa résidence principale suite à une séparation ou à un divorce.

  • Et si j’ai déménagé avant la vente ?

Si vous avez déménagé avant la vente de votre logement, vous bénéficiez de l’exonération jusqu’à un an après votre départ, deux ans si la raison de votre départ est une entrée en maison de retraite ou en foyer pour handicapés, à condition de remplir certains critères de revenus.

La première cession d'un logement autre que la résidence principale

Contrairement aux idées reçues, vous ne payez pas forcément de plus-value pour la vente d’un logement qui n’est pas votre résidence principale. Si c’est la première fois que vous vendez un bien immobilier, que vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale depuis quatre ans et que vous réutilisez le montant de la cession dans les 24 mois pour acquérir ou construire votre résidence principale, la plus-value est exonérée.

Les cas d'exonération

La vente d’un bien détenu depuis 30 ans

Jusqu’en 2011, il suffisait de vendre un bien possédé depuis 15 ans pour être exonéré de taxe sur la plus-value. Il faut désormais attendre 30 ans. Dans l’ancien système, la plus-value subissait un abattement de 10 % par année de possession au-delà de la 6e année, ce qui revenait à 100 % au bout de 15 ans. Aujourd’hui, le calcul de la plus-value est progressif et n’atteint 100 % qu’au bout de 30 ans :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème,
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17ème,
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24ème.

 

Vente d’un bien de moins de 15 000 euros

En deçà d’un prix de vente de 15 000 euros, les plus-values sont totalement exonérées. Si le bien vendu est en indivision, l’exonération a lieu si chaque quote-part est inférieure à 15 000 euros. Dans le cas d’une vente en nue-propriété, c’est le prix de la valeur en pleine propriété qui est pris en compte pour le calcul de l’exonération.

Voir le barème légal pour calculer la valeur en pleine propriété.

 

Autres cas d’exonération

Il existe plusieurs autres cas particuliers d’exonération :

  • Expropriation : si vous réalisez une plus-value grâce à l’indemnisation d’un bien duquel vous êtes exproprié pour raisons d’utilité publique, vous bénéficiez d’une exonération sur la plus-value à condition de réemployer la totalité de l’indemnité perçue à l’achat, à la construction ou à l’agrandissement d’un bien immobilier.
  • Remembrement : les plus-values réalisées sur les biens échangés lors d’un remembrement sont exonérées.
  • Vente au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social.
  • Personnes âgées ou invalides : les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité peuvent être exonérés sous certaines conditions de revenus.

Voir les limites de revenus à ne pas dépasser pour les personnes retraitées et invalides.

  • Personnes domiciliées à l’étranger, si vous avez été domicilié de façon continue en France pendant au moins 2 ans avant la cession et si vous disposez de votre bien depuis le 1er janvier précédant la cession (sans locataire).

Tout sur la taxation des plus-values réalisées par un non-résident.

Dossier mis à jour le 18/04/2013

Les informations contenues dans cet article sont purement indicatives et ne revêtent aucun caractère contractuel. Elles ne prétendent pas à l'exhaustivité, ne constituent pas un conseil à l’Internaute et ne sauraient engager la responsabilité de l’Assureur.