Quel est le prix d'un terrain en vente ?

Terrain à vendre : comment évaluer son prix ?

Vous souhaitez acquérir un terrain pour y bâtir votre future maison ou dans l’optique d’une revente ? Sachez évaluer son prix pour pouvoir négocier au mieux. Voici quelques critères à prendre en compte.

Surface constructible

Sur un terrain à bâtir, tout n’est pas forcément destiné à la construction. La surface constructible doit respecter des règles d’urbanisme précises, comme par exemple la séparation entre 2 lots, le recul par rapport à la route, etc. C’est le coefficient d’occupation des sols (COS) qui détermine la densité de construction admise sur une surface constructible, en fonction de sa superficie. Par exemple, sur un terrain de 1 000 m2, dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu’à 1 000 m2 x 0,4 = 400 m2 de SHON(1).

Pour connaître et évaluer la surface constructible d’un terrain, commencez par vous renseigner sur la superficie totale du terrain dans le cadastre, consultable en mairie, au centre des impôts ou sur Internet. Puis, penchez-vous sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune concernée. Ce document, consultable en mairie, vous aidera à déterminer la surface de construction par rapport à la superficie du terrain. Un grand terrain dont la surface constructible reste finalement très réduite n’est peut-être pas une bonne affaire !

La surface constructible d’un terrain majorée de 30 %
Le 6 mars 2012, les députés ont adopté la réforme majorant de 30 % les surfaces constructibles sur un terrain, et cela pendant 3 ans. Cette loi concerne aussi bien la construction de logements neufs que l'extension d’habitations existantes, sous certaines conditions. Par exemple, un immeuble neuf dont le PLU prévoit une hauteur maximale de 15 mètres pourra ainsi mesurer 5 m de plus.

Localisation

Comme pour un logement, la localisation est un critère fondamental de l’évaluation du prix d’un terrain. Le prix au m² sera d’autant plus élevé que le terrain convoité se situe dans une zone urbaine où les terrains constructibles sont rares. C’est la loi de l’offre et de la demande !
L'environnement proche d'un terrain modifie également sa valeur, notamment en fonction de la proximité des services ou commerces, et de la cote des différents quartiers d'une ville.
 

Spécificités du terrain

Pour affiner votre estimation du prix du terrain convoité, penchez-vous sur ses caractéristiques propres et posez-vous les bonnes questions.
- Quels sont ses principaux atouts ? Il peut s’agir, en plus de sa localisation, d’une orientation intéressante, d’une vue très recherchée...
- Le terrain est-il « prêt à bâtir » ? Les réseaux d'eau, de gaz, d'électricité ou de collecte des eaux usées sont-ils déjà disponibles ?
- Quels défauts présente-t-il ? Il peut s’agir d’une nuisance sonore proche (aéroport, autoroute), du caractère enclavé du terrain ou de sa configuration atypique (en triangle, tout en longueur...), ou encore de la présence d'un bâtiment à détruire avant de pouvoir démarrer le projet de construction...
- Y a-t-il des projets d’aménagement prévus dans le secteur, comme par exemple la construction d’une voie ferrée à proximité ?
Autant de spécificités qui peuvent orienter le prix à la hausse comme à la baisse.​

 
(1) SHON = Surface Hors Œuvre Nette
 

​​Dossier mis à jour le 06/07/2012

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