Louer une résidence principale ou secondaire sur une courte durée : quelles sont les règles ?
Proposer de temps en temps votre logement en location à des voyageurs sur une plateforme comme Airbnb, Homelidays ou Abritel, cela peut être tentant pour bénéficier d’un complément de revenus. Cette activité de location occasionnelle est toutefois encadrée par de nombreuses réglementations. Avant de franchir le pas, assurez-vous de connaître les règles à respecter.
Publié le 30/03/2026 - 5 minutes
Peut-on louer sa résidence principale ?
Votre logement est considéré comme votre résidence principale si vous l’occupez au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Les autres biens sont donc considérés comme secondaires.
La mise en location de votre résidence principale est possible mais il faut d'abord vérifier au préalable :
- qu'elle ne soit pas interdite par le règlement de copropriété. Pensez à le consulter si vous habitez dans un immeuble collectif ;
- si vous êtes locataire, reportez-vous à votre bail. Dans la plupart des cas, vous devez obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire pour sous-louer votre logement.
Un plafond de 120 jours par année civile pour louer sa maison ou appartement
Il existe un plafond de 4 mois pour la location de votre résidence principale dans son intégralité. Au-delà, une autorisation de changement d'usage devient nécessaire auprès de votre commune. Que vous soyez propriétaire ou locataire, la loi ne vous autorise pas à louer votre résidence principale plus de 90 jours à une même personne.
Depuis le 1er janvier 2025, la Loi Le Meur est venue renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Dès lors, la déclaration auprès de la mairie, réservée à certaines grandes villes en zones tendues, est désormais obligatoire pour la location saisonnière de votre résidence principale.
Bon à savoir. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) s'applique automatiquement dès la première mise en location.
Résidence secondaire : prévoyez des démarches complémentaires
Pour louer un logement qui n’est pas votre résidence principale, les règles relatives à la location de meublés touristiques s’appliquent.
La mise en location d'une résidence secondaire requiert des démarches spécifiques auprès de la mairie. Une déclaration préalable s'avère obligatoire, quelle que soit la durée de location envisagée.
Dans certaines villes de plus de 200 000 habitants et situées dans des zones où le marché immobilier est tendu, la déclaration d’un meublé touristique nécessite l’obtention auprès de la mairie d’une autorisation de changement d’usage du bien (le logement devenant un meublé touristique). Cette autorisation est assortie d’une compensation dans certaines villes. Elle peut vous imposer :
- de transformer des locaux commerciaux que vous possédez en locaux d’habitation ;
- d’acheter un titre de compensation à un autre propriétaire.
La réglementation prévoit également la collecte de la taxe de séjour auprès des voyageurs dans de nombreuses communes touristiques.
Enfin, la location saisonnière en tant que location meublée de tourisme doit répondre aux standards légaux en la matière. Par conséquent, le logement doit disposer des équipements obligatoires dans un bien meublé.
Bon à savoir.
Pour les locations dépassant 90 jours consécutifs, un bail meublé classique devient obligatoire, accompagné d'un état des lieux détaillé.
Quel régime fiscal pour la location de courte durée ?
La mise en location touristique de votre bien s'accompagne d'une fiscalité spécifique aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes fiscaux possibles :
le régime forfaitaire du micro-BIC ;
le régime réel.
Pour les revenus locatifs d'un bien non classé inférieurs à 15 000 € annuels, le régime micro-BIC s'applique avec un abattement forfaitaire de 30 %. Les propriétaires de meublés de tourisme classés bénéficient d'avantages supplémentaires avec un abattement majoré à 50 % en micro-BIC, dans la limite de 83 600 € de revenus locatifs annuels.
Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire. Cette option vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles : travaux d'entretien, assurance, intérêts d'emprunt ou encore amortissement du mobilier.
Les plateformes comme Airbnb ou Abritel sont désormais tenues de déclarer les loyers perçus par leurs utilisateurs. L’administration fiscale pourra donc comparer ces informations avec les montants que vous déclarez.
Comment déclarer ces revenus aux impôts ?
La déclaration s'effectue sur votre espace personnel impots.gouv.fr lors de votre déclaration annuelle. Les montants perçus doivent figurer dans la case 5ND du formulaire 2042-C PRO, accessible dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
Pour une première mise en location, pensez à demander votre numéro SIRET auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette démarche gratuite se fait en ligne sur le guichet-entreprises.fr.
Les propriétaires de biens classés « meublés de tourisme » remplissent la case 5NG pour bénéficier des avantages fiscaux spécifiques. Un justificatif de classement sera à conserver en cas de contrôle.
Bon à savoir. Si vos recettes annuelles de location dépassent 23 000 €, des cotisations sociales seront exigées.
Enfin, pour mieux vous protéger, pensez à rédiger un contrat de location si vous ne passez pas par une plateforme et à bien assurer votre logement.
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