Quel est le principe du viager ?

Qu'est-ce qu'un viager ?

Le viager est une vente immobilière un peu particulière. Le vendeur (le crédirentier) cède son bien à un acquéreur (le débirentier) en échange d’une rente versée jusqu’à son décès. Si ce marché reste confidentiel - 8 000 transactions par an soit moins de 1 % du marché de l’ancien - il ne cesse de croître.

Quels sont les avantages du viager ?

Du côté de l’acheteur, le principal avantage est d’acquérir une maison ou un appartement sans avoir à verser la totalité de son prix le jour de la signature de la vente, ce qui lui permet de ne pas emprunter.

Pour le vendeur, le viager constitue une source de revenu complémentaire par le versement régulier d’une rente. Il peut aussi être le moyen de protéger ses proches en prévoyant la réversibilité de la rente au profit de son conjoint survivant (celui-ci continuera de percevoir le même montant chaque mois), par exemple.

Quels sont les inconvénients du viager ?

Le principal inconvénient du viager pour le débirentier est le risque de longévité du crédirentier. Si ce dernier vit plus longtemps que prévu, le débirentier du viager devra payer des rentes plus longtemps. De plus, s'il venait à décéder avant le vendeur, l’obligation de paiement de la rente reviendrait à ses héritiers, lesquels seront alors tenu de payer jusqu’au décès du crédirentier.

Principe de la vente en viager libre ou en viager occupé ?

La vente en viager prend deux formes différentes

• Dans la vente en viager libre, l’acquéreur dispose du bien dès la signature du contrat de vente. Il peut alors décider de l’occuper ou de le louer.
• Le plus connu et le plus utilisé reste le viager occupé dans lequel la vente est assortie d’un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur. Ce dernier peut donc continuer de vivre dans son bien, voire même de le mettre en location. Le débirentier (l’acquéreur), quant à lui, n’en récupère l’usage qu’au décès du vendeur.

La répartition des charges dépend du type de viager.

• S’il est libre, l’acquéreur assume le paiement des factures d’énergie, des taxes et impôts et des réparations courantes.
• Dans le cas d’un viager occupé, la rédaction de l’acte de vente est déterminante. Le vendeur et l’acheteur doivent se mettre d’accord sur le partage des charges. De manière générale, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont payées par l’acquéreur. Mais il est possible de prévoir des dispositions contraires.

Comment est fixé le montant de la rente ?

Comme pour toute cession immobilière, l’intervention d’un notaire est indispensable pour mener une opération en viager. Mieux vaut être accompagné par un expert du domaine et s’en tenir à ses estimations.

Le prix de vente se décompose en deux parties le « bouquet » et la rente.

• Le bouquet, facultatif, désigne la part du prix de vente payé comptant au moment de l’acquisition. Il représente en général entre 30 % et 40 % du prix total.
• S’y ajoute la rente, qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Les spécialistes du viager l’estiment en fonction de plusieurs critères : la valeur vénale du bien (c’est-à-dire son prix de marché), l’âge et l’espérance de vie du vendeur et son sexe. Le fait que le viager soit occupé ou non comme la répartition des charges, entrent aussi en ligne de compte dans ce calcul. Une clause d’indexation de la rente, par exemple au taux d’inflation, peut être prévue.

Chaque vendeur a des attentes différentes : il adaptera le ratio « bouquet/rente » pour mieux satisfaire ses besoins. S’il est déjà assuré de disposer de revenus suffisants pour la fin de sa vie, il peut songer à augmenter la part du bouquet en vue de réaliser une donation à ses proches.

Quelle imposition ?

Au moment de la vente, le débirentier (l’acquéreur) paie des droits d’enregistrement sur la base de la valeur vénale du bien, à savoir sur le prix que le vendeur aurait pu obtenir lors d’une vente classique.

La rente est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux. Elle bénéficie d’un abattement qui dépend de l’âge du vendeur : de 30 % s’il a moins de 50 ans, de 50 % entre 50 et 59 ans, de 60 % entre 60 et 69 ans, et de 70 % au-delà.

Le vendeur est exonéré de taxation sur la plus-value si le bien concerné demeure sa résidence principale dans le cadre d’un viager occupé. Sinon, il sera soumis à une taxation de la plus-value réalisée sur la vente. Cette taxation s’effectue au taux de 19 % après l’application d’un abattement, calculé en fonction de la durée de détention du bien, et peut aller jusqu’à l’exonération complète.

Que se passe-t-il avec l’IFI ?

S’agissant de l’impôt sur la fortune immobilière, le vendeur n’a pas à déclarer le bien vendu en viager, qui constitue une créance et non un actif immobilier dont il serait propriétaire. S’il continue d’y habiter, il doit intégrer à sa déclaration la valeur d’occupation du bien évaluée selon un barème forfaitaire.

L’acquéreur, en revanche, doit déclarer la valeur du bien immobilier à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont il peut déduire la valeur d’occupation par le crédirentier (vendeur). Il a également le droit d’inscrire au passif de son IFI la valeur capitalisée de la rente viagère qu’il verse.

Quelle protection pour le vendeur ?

La loi protège le vendeur en précisant que la vente en viager n’est valable que si le décès du crédirentier est imprévisible. L’acquéreur fait en quelque sorte un pari sur son décès. Mais dans le cas où le vendeur décède dans les 20 jours suivants la signature, la loi considère que l’évènement était prévisible. Les héritiers du défunt peuvent demander l’annulation de la vente devant un tribunal de grande instance.

Le principal risque pour le crédirentier réside dans le retard ou le défaut de paiement de la rente par l’acheteur. Dans la mesure du possible, mieux vaut sécuriser son opération en choisissant un profil d’acquéreur aux revenus stables. L’acte de vente pourra aussi intégrer certaines dispositions, spécifiquement destinées à renforcer la protection du vendeur.

Le « privilège du vendeur » lui permet par exemple de se garantir contre les impayés en lui conférant une priorité de paiement en cas de difficultés de l’acquéreur. L’introduction d’une clause résolutoire autorise la résiliation de la vente en cas d’impayés : le vendeur récupère alors son bien.

Quand le viager prend-il fin ?

Différents dénouements sont envisageables.

• Le crédirentier décède : le viager s’éteint. Le débirentier cesse le versement de la rente et récupère l’usage du bien. Toutefois, si le bien a été cédé par un couple, le versement de la rente ne prend fin qu’au décès du dernier survivant.
• Le débirentier décède avant le vendeur : ses ayants-droits héritent du viager et doivent payer la rente à sa place. Pour protéger ces derniers, l’acquéreur peut souscrire une assurance vie pour couvrir ce cas de figure.

À lire aussi.

1.  Immobilier : est-il intéressant de vendre en viager ?

Vous souhaitez tirer de votre bien immobilier un complément de revenus réguliers ? Avec la vente en viager, c'est possible. Sans être dénué de certains risques (qui peuvent aussi concerner l'acheteur : nous avons tous en mémoire l'incroyable longévité du héros du film de Pierre Tchernia...), ce dispositif ne manque pas d'atouts pour le vendeur. Explication.

2. Viager mixte : quel intérêt ?

Moins connu que le viager libre ou le viager occupé, le viager mixte apparaît comme une solution immobilière alternative, où la cohabitation bénéficie tant à l’acheteur qu’au vendeur. Explications.

Sources :
• Service public
• Notaires.fr