Louer votre résidence principale ou secondaire : quelles sont les règles à respecter ?

Résidences principales :  vérifiez que cela ne vous est pas interdit

La mise en location de votre logement n’est pas toujours possible :

• elle peut être interdite par le règlement de copropriété. Pensez à le consulter si vous habitez dans un immeuble collectif ;
• si vous êtes locataire, reportez-vous à votre bail. Dans la plupart des cas, vous devez obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire pour sous-louer votre logement.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, la loi ne vous autorise pas à louer votre résidence plus de 90 jours à une même personne.

Peu de formalités pour louer votre résidence principale

Votre logement est considéré comme votre résidence principale si vous l’occupez au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Vous avez en général la possibilité de la louer, sans formalités particulières, dans la limite de 120 jours par an.

Bon à savoir : Certaines villes, comme Paris, Bordeaux ou Toulouse, exigent toutefois une déclaration en ligne. Vous obtiendrez alors un numéro d’enregistrement à indiquer sur toutes vos annonces de location. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Résidence secondaire : prévoyez des démarches

Pour louer un logement qui n’est pas votre résidence principale, les démarches sont plus lourdes. Les règles relatives à la location de meublés touristiques s’appliquent.

La déclaration du logement est obligatoire en suivant les modalités d’enregistrement prévues par votre commune.

Attention !

Dans certaines villes de plus de 200 000 habitants et situées dans des zones où le marché immobilier est tendu, la déclaration d’un meublé touristique nécessite l’obtention auprès de la mairie d’une autorisation de changement d’usage du bien (le logement devenant un meublé touristique). Cette autorisation est assortie d’une compensation dans certaines villes. Elle peut vous imposer :

• de transformer des locaux commerciaux que vous possédez en locaux d’habitation ;
• d’acheter un titre de compensation à un autre propriétaire.

Comment déclarer ces revenus ?

Même en tant que particulier, vos revenus issus de loyers doivent être déclarés dès le premier euro dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour louer votre bien, il est donc nécessaire d’obtenir un numéro de SIRET en adressant un formulaire de début de déclaration d’activité au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre logement. Vous pourrez ensuite reporter ce numéro sur votre déclaration de revenus.

Bon à savoir : Si vos recettes annuelles de location dépassent 23 000 €, des cotisations sociales seront exigées.

À quel régime êtes-vous soumis ?

Il existe plusieurs régimes pour déclarer vos revenus issus de loyers. Si vos recettes de l’année précédente ne dépassent pas 70 000 €, vous êtes soumis au régime micro-BIC. Votre bénéfice imposable est déterminé par l’administration fiscale, qui applique un abattement forfaitaire pour charges de 50 % sur vos recettes.

Vous pouvez toutefois opter pour le régime BIC réel. Votre bénéfice imposable est alors égal au montant de vos loyers, diminué de vos frais et charges effectifs, dont vous devez conserver les justificatifs. Au-delà de 70 000 € de recettes annuelles, vous dépendez automatiquement de ce régime.

Les plateformes comme Airbnb ou Abritel sont désormais tenues de déclarer les loyers perçus par leurs utilisateurs. L’administration fiscale pourra donc comparer ces informations avec les montants que vous déclarez.

Enfin, pour mieux vous protéger, pensez à rédiger un contrat de location si vous ne passez pas par une plateforme et à bien assurer votre logement.