Location de meublés de tourisme : quelles sont les règles ?

Un succès à l’origine de nombreuses dérives

Les plateformes digitales de location immobilière (Abritel, Airbnb, Booking, etc.) de particulier à particulier ont connu une croissance très forte ces dernières années. L'engouement pour les sites de location de logement a pu susciter des comportements indélicats. Par exemple :

• certains particuliers qui louent des logements une partie de l’année, voire toute l’année, exerçant par là une activité de loueur de façon dissimulée ;
• des investisseurs professionnels qui se font passer pour des particuliers et qui louent des biens via ces plateformes afin d’échapper aux contraintes légales de leur activité.

Selon la situation de la commune, un développement excessif et non régulé des meublés de tourisme peut par ailleurs conduire à plusieurs effets négatifs :

• accentuer la pénurie de logements subie par les habitants de certaines régions connaissant une forte tension sur le marché du logement. C’est le cas notamment des petites communes très touristiques ou certains segments du marché (centre-ville, front de mer, logements à destination des étudiants, des saisonniers), où la location de courte durée entre en concurrence avec les logements à destination de la population permanente ; 
• remodeler l’environnement urbain en faveur des touristes plus que des locaux : installation de restaurants, de magasins de souvenirs, voire de meublés dans d’anciens locaux commerciaux, au détriment des commerces nécessaires à la population permanente.

Des règles ont été mises en place pour changer la donne. L’objectif : lutter contre les fraudeurs et/ou la pénurie de logements dans certaines régions.

Quelle est la définition légale d'un meublé de tourisme ?

Selon l'article L324-1-1 du Code du tourisme, un meublé de tourisme correspond à un logement entièrement meublé (villa, appartement ou studio) destiné à une clientèle de passage. Ce type d'hébergement se caractérise par une location à usage exclusif du locataire, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois.

Le locataire ne peut pas y élire domicile, ce qui distingue fondamentalement ce type de location d'une location meublée classique. La durée maximale de location ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même occupant.

Cette définition légale s'applique que le logement soit classé ou non, et exclut les chambres d'hôtes où l'habitant reste présent pendant le séjour des voyageurs ainsi que les locations en bail mobilité. 

Quel est le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) ?

Le statut LMNP s'adresse aux propriétaires dont les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Un propriétaire LMNP doit respecter plusieurs obligations administratives :

• la première consiste à s'inscrire au Service des Impôts des Entreprises de sa résidence principale ;
• la seconde implique une déclaration annuelle des résultats via le formulaire 2042-C-PRO.

La gestion comptable requiert également une attention particulière. Le LMNP doit tenir un registre des recettes et dépenses, conserver l'ensemble des justificatifs pendant 6 ans et établir des factures pour chaque location. 

Les revenus issus de la location en meublé de tourisme sont soumis au régime micro-BIC (régime fiscal de la location meublée touristique).

Comment déclarer une location meublée de tourisme ?

L'autorisation préalable de changement d'usage

La transformation d'un logement en hébergement touristique nécessite une autorisation préalable dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. Cette démarche s'effectue auprès du service urbanisme de la mairie.

Un dossier complet doit comprendre le formulaire de demande rempli, accompagné des plans du logement et d'une note explicative détaillant votre projet. Le délai d'instruction moyen varie entre 2 et 3 mois.

Dans certaines zones tendues, la mairie peut exiger une compensation : vous devrez alors transformer un local commercial en habitation principale pour obtenir votre autorisation. 

La déclaration simple en mairie

La procédure requiert le dépôt du formulaire Cerfa n°14004*04 auprès de la mairie où se situe votre bien. Ce document doit préciser vos coordonnées complètes, l'adresse exacte du logement, sa capacité d'accueil et les périodes prévisionnelles de location.

Un récépissé vous sera remis sous un délai d'un mois. Pour faciliter vos démarches, de nombreuses communes proposent désormais une déclaration en ligne via leur site internet ou le portail service-public.fr.

Sachez que tout changement concernant les informations fournies nécessite une nouvelle déclaration. Par exemple, si vous modifiez la capacité d'accueil en ajoutant un couchage supplémentaire, une mise à jour est obligatoire. 

À noter. Si vous êtes locataire, vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre bailleur avant de procéder à sa location. En copropriété ? N’oubliez pas de vérifier que votre règlement n'interdit pas l'exercice de cette activité.

Le numéro d'enregistrement en mairie

Il appartient à chaque commune où s’applique la procédure de changement d’usage de décider, ou non, d’imposer également l’obtention d’un numéro d’enregistrement préalable à toute location d’un meublé de tourisme. Ce numéro d’enregistrement unique (un par local loué), doit ensuite figurer obligatoirement sur votre annonce de mise en location.

Les plateformes intermédiaires de location (Airbnb, Abritel…) ont l’obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement sous peine d'une sanction pouvant atteindre 12 500 € par annonce maintenue en ligne.

Important. Dans les communes ayant mis en place cette procédure d’enregistrement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le classement d'un meublé de tourisme 

Le classement d'un logement touristique est une démarche facultative qui permet cependant d'obtenir de nombreux avantages fiscaux et commerciaux. Cette certification, valable 5 ans, évalue votre bien selon 133 critères précis répartis en trois catégories : équipements, services aux clients et développement durable.

L'obtention d'une à cinq étoiles dépend du niveau de confort et des prestations proposées. Par exemple, un meublé 3 étoiles doit disposer d'une surface minimale de 18 m² pour deux personnes, d'un accès internet haut débit et d'équipements électroménagers récents.

Cette démarche permet notamment de bénéficier d'un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus locatifs, contre 30 % pour un bien non classé.

Pour faire classer votre logement, contactez un organisme accrédité qui réalisera une visite d'inspection.

Pour en savoir plus sur la procédure de classement des meublés de tourisme, vous trouverez toutes les informations disponibles sur le site d’Atout France.

Meublé de tourisme non déclaré : quels sont les sanctions encourues ?

Les propriétaires négligeant leurs obligations légales s'exposent à des amendes substantielles : 

• 450 € pour absence de déclaration simple en mairie pour une personne physique. Le montant grimpe à 2 250 € pour une personne morale ; 
• 5 000 € en cas de défaut de numéro d’enregistrement dans les communes où celui-ci est obligatoire ;
• 15 000 € en cas de location, dans les communes concernées, d’un logement déclaré comme résidence principale pour une durée excédant 120 jours par année civile ;
• 25 000 € en cas de location d’un local commercial comme meublé de tourisme sans avoir obtenu l’autorisation nécessaire dans les communes où celle-ci est obligatoire.

Des sanctions pénales peuvent également être prononcées en cas de de fausses déclarations, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux loués, allant jusqu’à un an de prison et 80 000€ d’amende.

Location de meublé de tourisme : quelles nouvelles règles en 2025 ?

En vigueur depuis le 1er janvier 2025, la loi « Le Meur » a pour objectif de renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

Télédéclaration obligatoire

La télédéclaration devient la norme à partir du 1er janvier 2025 via un portail national unique. Cette modernisation simplifie les démarches administratives pour les propriétaires de meublés touristiques. Le nouveau système permet une gestion centralisée des données et un suivi en temps réel des locations.

Pour faciliter la transition, un accompagnement téléphonique sera proposé aux utilisateurs rencontrant des difficultés techniques.

Nouveaux taux de l’abattement fiscal

La réforme fiscale de 2025 modifie substantiellement les règles pour les propriétaires de meublés de tourisme. Depuis le 1er janvier, des nouveaux taux d'abattement s'appliquent désormais selon le classement du bien :

• à 50 % pour les meublés classés et chambres d'hôtes dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels ;
• à 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels.

Au-delà de ces seuils, le régime réel d'imposition devient la norme. Cette réforme vise à rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

La réglementation 2025 marque un tournant majeur avec l'instauration du diagnostic de performance énergétique obligatoire pour les meublés touristiques. Cette mesure s'applique aux logements nouvellement proposés à la location en zone tendue.

Les propriétaires doivent désormais garantir un niveau minimal de performance : leurs biens ne peuvent être classés en dessous de la note F. Les propriétaires ne peuvent plus louer les logements classés G à compter du 1^er janvier 2025.

Pour les propriétaires actuels, un délai d'adaptation court jusqu'en 2034, date à laquelle tous les meublés de tourisme devront afficher une note comprise entre A et D.

Une amende maximale de 5 000 € sanctionne la mise en location d'un bien sans DPE conforme.

Élargissement des pouvoirs de la commune

La délibération du conseil municipal permet aux villes de réduire la durée maximale de location d'une résidence principale à 90 jours par an. Les maires disposent aussi d'une nouvelle capacité à définir des quotas de meublés touristiques dans leur plan local d'urbanisme.

Un contrôle renforcé s'exerce sur les propriétaires qui doivent fournir, sous un mois, le décompte précis des nuitées louées. La mairie peut également délimiter des secteurs réservés uniquement aux résidences principales, notamment dans les zones où le taux de résidences secondaires dépasse 20 %.

Les communes ont la possibilité de créer des zones spécifiques dans leur PLU (Plan local d'urbanisme intercommunal) pour préserver l'habitat permanent. Par exemple, un quartier historique pourrait être protégé en limitant drastiquement les autorisations de meublés touristiques.

Aval de la copropriété

La loi « Le Meur » renforce considérablement le rôle des copropriétés dans la régulation des meublés touristiques. Les règlements de copropriété établis après novembre 2024 doivent explicitement mentionner l'autorisation ou l'interdiction de ces locations. Les propriétaires loueurs ont l'obligation d'informer leur syndic lors de la déclaration d'un meublé touristique.

Un changement majeur concerne le vote en assemblée générale : la modification du règlement pour interdire les locations touristiques requiert maintenant une majorité des deux tiers des voix, au lieu de l'unanimité auparavant. Cette règle s'applique uniquement dans les immeubles où le règlement interdit déjà les activités commerciales.

Source : Service Public - Les meublés de tourisme

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