Les plateformes digitales de location immobilière (Abritel, Airbnb, Booking, etc.) de particulier à particulier ont connu une croissance très forte ces dernières années. L'engouement pour les sites de location de logement a pu susciter des comportements indélicats. Par exemple :

• certains particuliers qui louent des logements une partie de l’année, voire toute l’année, exerçant par là une activité de loueur de façon dissimulée ;

• des investisseurs professionnels qui se font passer pour des particuliers et qui louent des biens via ces plateformes afin d’échapper aux contraintes légales de leur activité.

Selon la situation de la commune, un développement excessif et non régulé des meublés de tourisme peut par ailleurs conduire à plusieurs effets négatifs :

• accentuer la pénurie de logements subie par les habitants de certaines régions connaissant une forte tension sur le marché du logement. C’est le cas notamment des petites communes très touristiques ou certains segments du marché (centre-ville, front de mer, logements à destination des étudiants, des saisonniers), où la location de courte durée entre en concurrence avec les logements à destination de la population permanente ;

• remodeler l’environnement urbain en faveur des touristes plus que des locaux : installation de restaurants, de magasins de souvenirs, voire de meublés dans d’anciens locaux commerciaux, au détriment des commerces nécessaires à la population permanente.

Des règles ont été mises en place pour changer la donne. L’objectif : lutter contre les fraudeurs et/ou la pénurie de logements dans certaines régions.

Selon l'article L324-1-1 du Code du tourisme, un meublé de tourisme correspond à un logement entièrement meublé (villa, appartement ou studio) destiné à une clientèle de passage. Ce type d'hébergement se caractérise par une location à usage exclusif du locataire, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois.

Le locataire ne peut pas y élire domicile, ce qui distingue fondamentalement ce type de location d'une location meublée classique. La durée maximale de location ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même occupant.

Cette définition légale s'applique que le logement soit classé ou non, et exclut les chambres d'hôtes où l'habitant reste présent pendant le séjour des voyageurs ainsi que les locations en bail mobilité.

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'adresse aux propriétaires dont les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Un propriétaire LMNP doit respecter plusieurs obligations administratives :

• la première consiste à s'inscrire au Service des Impôts des Entreprises de sa résidence principale ;
• la seconde implique une déclaration annuelle des résultats via le formulaire 2042-C-PRO.

La gestion comptable requiert également une attention particulière. Le LMNP doit tenir un registre des recettes et dépenses, conserver l'ensemble des justificatifs pendant 6 ans et établir des factures pour chaque location.

Les revenus issus de la location en meublé de tourisme sont soumis au régime micro-BIC (régime fiscal de la location meublée touristique).

L'autorisation préalable de changement d'usage

La transformation d'un logement en hébergement touristique nécessite une autorisation préalable dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Cette démarche s'effectue auprès du service urbanisme de la mairie.

Un dossier complet doit comprendre le formulaire de demande rempli, accompagné des plans du logement et d'une note explicative détaillant votre projet. Le délai d'instruction moyen varie entre 2 et 3 mois.

Dans certaines zones tendues, la mairie peut exiger une compensation : vous devrez alors transformer un local commercial en habitation principale pour obtenir votre autorisation.

La déclaration simple en mairie

La procédure requiert le dépôt du formulaire Cerfa n°14004*04 auprès de la mairie où se situe votre bien. Ce document doit préciser vos coordonnées complètes, l'adresse exacte du logement, sa capacité d'accueil et les périodes prévisionnelles de location.

Un récépissé vous sera remis sous un délai d'un mois. Pour faciliter vos démarches, de nombreuses communes proposent désormais une déclaration en ligne via leur site internet ou le portail service-public.fr.

Sachez que tout changement concernant les informations fournies nécessite une nouvelle déclaration. Par exemple, si vous modifiez la capacité d'accueil en ajoutant un couchage supplémentaire, une mise à jour est obligatoire.

À noter. Si vous êtes locataire, vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre bailleur avant de procéder à sa location. En copropriété ? N’oubliez pas de vérifier que votre règlement n'interdit pas l'exercice de cette activité.

Le numéro d'enregistrement en mairie

Il appartient à chaque commune où s’applique la procédure de changement d’usage de décider, ou non, d’imposer également l’obtention d’un numéro d’enregistrement préalable à toute location d’un meublé de tourisme. Ce numéro d’enregistrement unique (un par local loué), doit ensuite figurer obligatoirement sur votre annonce de mise en location. Attention, ce numéro d'enregistrement sera obligatoire au plus tard le 20 mai 2026 partout en France.

Les plateformes intermédiaires de location (Airbnb, Abritel…) ont l’obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement sous peine d'une sanction pouvant atteindre 12 500 € par annonce maintenue en ligne.

Important. Dans les communes ayant mis en place cette procédure d’enregistrement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Les propriétaires négligeant leurs obligations légales s'exposent à des amendes substantielles : 

• 450 € pour absence de déclaration simple en mairie pour une personne physique. Le montant grimpe à 2 250 € pour une personne morale ;
• 5 000 € en cas de défaut de numéro d’enregistrement dans les communes où celui-ci est obligatoire ;
• 15 000 € en cas de location, dans les communes concernées, d’un logement déclaré comme résidence principale pour une durée excédant 120 jours par année civile ;
• 25 000 € en cas de location d’un local commercial comme meublé de tourisme sans avoir obtenu l’autorisation nécessaire dans les communes où celle-ci est obligatoire.

Des sanctions pénales peuvent également être prononcées en cas de de fausses déclarations, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux loués, allant jusqu’à un an de prison et 80 000€ d’amende.

Lorsque vous louez un meublé de tourisme, vos revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer : le micro‑BIC ou le régime réel. Le régime applicable dépend du montant de vos recettes annuelles et de la classification — ou non — de votre logement.
 

Pour les recettes perçues en 2025 et déclarées en 2026, le régime micro‑BIC s’applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, ou 77 700 € pour un meublé classé. Si vos recettes dépassent ces seuils, vous basculez automatiquement au régime réel, qui devient alors obligatoire.
 

Pour les recettes perçues en 2026 et déclarées en 2027, les seuils évoluent légèrement. Le plafond reste fixé à 15 000 € pour les meublés non classés, mais il est relevé à 83 600 € pour les meublés classés. Là encore, si vos recettes dépassent ces montants, vous relevez du régime réel.

Le micro‑BIC est un régime simplifié : vous ne calculez pas vos charges réelles. L’administration applique un abattement automatique de 30 % pour un meublé non classé et de 50 % pour un meublé classé.

Les meublés de tourisme ne sont actuellement soumis au critère de performance énergétique que lorsqu’ils sont proposés pour la première fois à la location et qu’ils nécessitent une autorisation de changement d’usage en France métropolitaine. 
Dans ce cas :
- entre le 21 novembre 2024 et le 31 décembre 2033, le logement doit présenter un DPE compris entre les classes A et E. 
- à compter du 1er janvier 2034, l’exigence se renforce : seuls les logements classés entre A et D pourront être autorisés à la location en meublé de tourisme.

En cas de logement insalubre, le maire pourra suspendre la validité du numéro d’enregistrement et émettre une injonction aux plateformes de location de courte durée de retirer ou de désactiver l’annonce du logement concerné. Cette nouvelle mesure entrera en vigueur au plus tard le 20 mai 2026.

La délibération du conseil municipal permet aux villes de réduire la durée maximale de location d'une résidence principale à 90 jours par an. Les maires disposent aussi d'une nouvelle capacité à définir des quotas de meublés touristiques dans leur plan local d'urbanisme.
 

Un contrôle renforcé s'exerce sur les propriétaires qui doivent fournir, sous un mois, le décompte précis des nuitées louées. La mairie peut également délimiter des secteurs réservés uniquement aux résidences principales, notamment dans les zones où le taux de résidences secondaires dépasse 20 %.
 

Les communes ont la possibilité de créer des zones spécifiques dans leur PLU (Plan local d'urbanisme intercommunal) pour préserver l'habitat permanent. Par exemple, un quartier historique pourrait être protégé en limitant drastiquement les autorisations de meublés touristiques.

Les règlements de copropriété établis après novembre 2024 doivent clairement indiquer si les locations de meublés de tourisme sont autorisées ou interdites. Lorsqu’un copropriétaire déclare un meublé de tourisme, il doit désormais en informer son syndic. Par ailleurs, l’interdiction des locations touristiques peut être votée à la majorité des deux tiers, mais uniquement dans les immeubles dont le règlement comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise, c’est‑à‑dire une interdiction des activités commerciales.