Est-ce qu'une copropriété peut interdire la location de votre logement en Airbnb ?

Un règlement de copropriété peut-il interdire la location saisonnière ?

Le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires.

Selon la loi encadrant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires peuvent louer librement leur logement tant que cette pratique ne nuit pas à la destination de l’immeuble et qu’elle n’entraîne pas de troubles de voisinage. (article 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965)

Il n’existe pas de définition légale ou réglementaire de la notion de destination, qui est admise comme l’usage des parties privatives et communes de l’immeuble, indiqué dans le règlement de copropriété. L’immeuble peut avoir un usage d’habitation ou mixte, et dans ce cas, également accueillir des professions libérales et/ou des commerces. Les règlements de copropriété récents listent généralement les activités autorisées.

Les conditions d’utilisation des parties de l’immeuble sont précisées sous forme de clause. La clause d’habitation bourgeoise est la plus connue (lire ci-dessous).

La Loi Le Meur (dite loi « Anti-Airbnb ») qui vise à réguler les meublés de tourisme est entrée en vigueur le 1^er janvier 2025 pour répondre aux déséquilibres du marché locatif et offrir des outils de régulation aux collectivités locales. Les règlements de copropriété établis après novembre 2024 doivent explicitement mentionner l'autorisation ou l'interdiction de ces locations. Les propriétaires loueurs ont l'obligation d'informer leur syndic lors de la déclaration d'un meublé touristique.

Quelle majorité pour interdire une location type Airbnb ?

La rédaction d’une clause peut prévoir expressément l’interdiction de la location saisonnière. Cependant, la modification du règlement de copropriété passe obligatoirement par le vote d’une résolution en assemblée générale, avec une inscription préalable à l’ordre du jour. 

Depuis l'entrée en vigueur de la Loi Le Meur, un changement majeur concerne le vote en assemblée générale : la modification du règlement pour interdire les locations touristiques requiert maintenant une majorité des deux tiers des voix, au lieu de l'unanimité auparavant. Cette règle s'applique uniquement dans les immeubles où le règlement interdit déjà les activités commerciales.

Qu'est-ce que la clause d'habitation bourgeoise ?

Cette clause, insérée dans le règlement de copropriété, oblige l’ensemble des copropriétaires à respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation. Les activités commerciales, artisanales ou industrielles sont ainsi exclues.

Il existe deux types de clauses d’habitation bourgeoise : 

• La clause d’habitation bourgeoise exclusive, dite également stricte et absolue, implique que toute les activités autres que l’habitation sont formellement interdites, à savoir les activités professionnelles, commerciales, artisanales et industrielles. Les copropriétaires peuvent louer leur logement nu via un bail d’habitation de longue durée, mais ne sont pas autorisés à pratiquer la location saisonnière sous forme de location meublée touristique.
• La clause d’habitation bourgeoise simple, ou relative, est plus souple sur l’utilisation des locaux de l’immeuble. L’exercice d’une activité professionnelle libérale est admis et la location saisonnière est tolérée tant qu’elles ne génèrent pas de nuisances sonores troublant la copropriété.

Quelle est la jurisprudence sur la location Airbnb en copropriété ?

La jurisprudence a fait évoluer la perception de la pratique de la location meublée saisonnière en copropriété au fil du temps.

Au départ, la location saisonnière était considérée comme une activité professionnelle libérale tolérée dans le cadre d’une clause d’habitation bourgeoise simple.

Le succès grandissant de la location meublée, et le nombre croissant d’actions en justice liées aux nuisances, ont amené les juges à faire une distinction entre la location meublée classique (pour un logement étudiant par exemple) et la location meublée touristique de courte durée, type location Airbnb, assimilée à une activité commerciale.

Plusieurs décisions rendues par la Cour de Paris - quatre décisions rendues entre février et avril 2024 - ont invoqué l’incompatibilité des locations de meublés touristiques avec la destination d’un immeuble à usage mixte professionnel-habitation et l’esprit de la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété. La Cour de cassation a par la suite confirmé le caractère commercial de l’activité de location meublée saisonnière (Cass.Civ 3eme, 27 février 2020 n°18-14.305).

Cependant, cette jurisprudence ne permet pas pour autant de généraliser l’interdiction de la location saisonnière dans tous les immeubles à destination d'habitation bourgeoise. Les arrêts de 2018 et 2020 de la Cour de cassation n’ayant pas été publiés au bulletin, ils n’expriment pas une position constante dans le temps.

Est-ce que faire du Airbnb est une activité commerciale ?

D’un point de vue juridique, la location meublée est une activité de nature civile. La location d’immeuble, de nature civile, l’emporte sur la location de meubles, considérée comme une activité commerciale accessoire.

Cependant, la nature de la location meublée touristique de courte durée, de type Airbnb, fait débat.

La jurisprudence récente a assimilé à plusieurs reprises ce type de location meublée à une activité commerciale. Cette qualification s’appuie notamment sur une précision apportée par la loi Alur de 2014 sur l’usage d’un local d’habitation face à la multiplication de ce type de locations : « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage » (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Le caractère commercial de la location Airbnb est de plus justifié par l’association de services para-hôteliers à l’activité de location.

En revanche, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur et que la location est occasionnelle, dans la limite de 120 jours/an, cette activité ne peut être systématiquement assimilée à une activité commerciale exercée à titre habituel, selon une réponse de l’Assemblée Nationale en 2015.

La nature commerciale de la location meublée touristique de courte durée a par ailleurs été remise en question dans une affaire portée devant la Cour d’appel de Grenoble en mai 2023. En effet les juges ont estimé que  « la preuve n’est pas rapportée que la location est accompagnée de prestations qui revêtent le caractère d’un service para-hôtelier, ce qui permettrait de qualifier l’activité de commerciale »."