Publié le 20/02/2023
Les critères de décence pour louer intègrent depuis le 1er janvier 2023 une exigence de performance énergétique minimale, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
Les logements proposés à la location en France métropolitaine via un bail d’habitation ne doivent pas dépasser une consommation d’énergie de 450 kWh par mètre carré de surface habitable par an pour être qualifiés de décents. Cette valeur, estimée par le Diagnostic de performance énergétique (DPE), prend en compte le chauffage, l’eau chaude, l’éclairage, la ventilation et le refroidissement. Seuls les logements classés A à F répondent à ce critère énergétique. Les logements les plus énergivores, classés G, sont désormais interdits à toute nouvelle location à moins d’effectuer des travaux de rénovation permettant de diminuer la consommation énergétique sous le seuil légal, et d’en attester par un nouveau DPE.
La règle s’applique aux nouveaux contrats de location et concerne tous les logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés, ainsi que les meublés touristiques. Toutefois, la loi prévoit des exceptions permettant à certains logements d’échapper à l’obligation de travaux pour être loués. C’est le cas :
Pour les logements loués avant le 1er janvier 2023, l’obligation de décence énergétique s’appliquera au moment de la reconduction du bail, qui a lieu tous les ans pour une location meublée, ou lors du renouvellement du contrat de location pour un logement vide, soit tous les trois ou six ans. Elle sera généralisée à tous les logements classés G en 2025, puis aux logements classés F en 2028 et enfin aux logements classés E en 2034.
Il convient toujours de privilégier la voie amiable à l’appui d’un courrier et, en cas de nécessité, d’une mise en demeure pour obtenir la mise en conformité du logement auprès du propriétaire.
Si vos démarches n’aboutissent pas, vous avez la possibilité de saisir la justice dans un délai de deux mois après la mise en demeure. Après avoir constaté le non-respect des normes de décence, le juge pourra contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, mais aussi imposer une réduction de loyer voire des dommages et intérêts à payer.
La protection des locataires va en outre être renforcée, courant 2023, avec la mise en place d’un certificat attestant la conformité d’un logement ou non aux critères locatifs obligatoires, élaboré à partir d’un audit réalisé par un commissaire de justice (ex-huissier).
La demande d’audit pourra aussi bien venir du propriétaire bailleur, pour se prémunir ou valoriser son bien, que du locataire ou encore du professionnel de l’immobilier (agence de location ou notaire) pour faire constater le non-respect de critères locatifs. En cas de manquement grave, ces derniers pourront exiger la mise en conformité du logement.
Concrètement, l’officier de justice procédera à la vérification complète du logement en trois temps :
Ce certificat devrait permettre une résolution plus rapide des litiges puisque le document établi aura une valeur incontestable devant un tribunal. Il devrait aussi faciliter l’obtention du permis de louer dans les communes qui l’exigent.
Le dispositif d’information inclus dans les diagnostics immobiliers obligatoires que les propriétaires doivent remettre aux locataires (et aux futurs acquéreurs) est conforté par un décret entré en vigueur le 1er janvier 2023.
Le locataire est ainsi mieux informé des risques naturels et technologiques majeurs, des risques miniers et de la pollution des sols auxquels le logement est exposé à chaque étape de la location :
À noter. Autre évolution dans le cas d’une vente, l’information sur la pollution des sols doit maintenant être annexée dès la promesse de vente et non plus seulement à l’acte authentique.
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Sources :
https://www.ecologie.gouv.fr/changements-et-entrees-en-vigueur-au-1er-janvier-2023
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14608
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042#0