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Quels critères pour une mise en location de logement ?

Quels critères pour la mise en location d'un logement ?

Les exigences imposées aux propriétaires, afin qu’ils puissent louer leur logement, viennent d’être renforcées. Quels sont ces nouveaux critères locatifs ? Et quels sont les recours du locataire en cas de non-conformité du logement ? Le point.

Un nouveau critère locatif de décence énergétique

Les critères de décence pour louer intègrent depuis le 1er janvier 2023 une exigence de performance énergétique minimale, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

Les logements proposés à la location en France métropolitaine via un bail d’habitation ne doivent pas dépasser une consommation d’énergie de 450 kWh par mètre carré de surface habitable par an pour être qualifiés de décents. Cette valeur, estimée par le Diagnostic de performance énergétique (DPE), prend en compte le chauffage, l’eau chaude, l’éclairage, la ventilation et le refroidissement. Seuls les logements classés A à F répondent à ce critère énergétique. Les logements les plus énergivores, classés G, sont désormais interdits à toute nouvelle location à moins d’effectuer des travaux de rénovation permettant de diminuer la consommation énergétique sous le seuil légal, et d’en attester par un nouveau DPE.

La règle s’applique aux nouveaux contrats de location et concerne tous les logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés, ainsi que les meublés touristiques. Toutefois, la loi prévoit des exceptions permettant à certains logements d’échapper à l’obligation de travaux pour être loués. C’est le cas : 

  • lorsque le logement est classé monument historique, et que les travaux de rénovation énergétique modifient significativement son architecture ;
  • si le coût des travaux excède 50 % de la valeur vénale du bien.

Pour les logements loués avant le 1er janvier 2023, l’obligation de décence énergétique s’appliquera au moment de la reconduction du bail, qui a lieu tous les ans pour une location meublée, ou lors du renouvellement du contrat de location pour un logement vide, soit tous les trois ou six ans. Elle sera généralisée à tous les logements classés G en 2025, puis aux logements classés F en 2028 et enfin aux logements classés E en 2034.

Et si le propriétaire n’engage pas les travaux de mise en conformité ?

Il convient toujours de privilégier la voie amiable à l’appui d’un courrier et, en cas de nécessité, d’une mise en demeure pour obtenir la mise en conformité du logement auprès du propriétaire.

Si vos démarches n’aboutissent pas, vous avez la possibilité de saisir la justice dans un délai de deux mois après la mise en demeure. Après avoir constaté le non-respect des normes de décence, le juge pourra contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, mais aussi imposer une réduction de loyer voire des dommages et intérêts à payer.                                    

Création du constat de conformité locative

La protection des locataires va en outre être renforcée, courant 2023, avec la mise en place d’un certificat attestant la conformité d’un logement ou non aux critères locatifs obligatoires, élaboré à partir d’un audit réalisé par un commissaire de justice (ex-huissier).

La demande d’audit pourra aussi bien venir du propriétaire bailleur, pour se prémunir ou valoriser son bien, que du locataire ou encore du professionnel de l’immobilier (agence de location ou notaire) pour faire constater le non-respect de critères locatifs. En cas de manquement grave, ces derniers pourront exiger la mise en conformité du logement.

Concrètement, l’officier de justice procédera à la vérification complète du logement en trois temps :

  • l’établissement d’une liste de points relatifs à l’état préalable à la location ;
  • le contrôle de la conformité des critères légaux de mise en location : surface habitable, salubrité, décence, sécurité, confort, respect des obligations spécifiques (diagnostics techniques, amiante, plomb, gaz, électricité, état des risques, pollution, DPE…) ;
  • le bilan de l’état du bien et sa conformité aux critères légaux, assorti d’éventuels conseils aux propriétaires sur les points à corriger et les exigences de mise en conformité, et finalisé par l’établissement du constat de conformité locative.

Ce certificat devrait permettre une résolution plus rapide des litiges puisque le document établi aura une valeur incontestable devant un tribunal. Il devrait aussi faciliter l’obtention du permis de louer dans les communes qui l’exigent.

Renforcement de l’information sur l’état des risques

Le dispositif d’information inclus dans les diagnostics immobiliers obligatoires que les propriétaires doivent remettre aux locataires (et aux futurs acquéreurs) est conforté par un décret entré en vigueur le 1er janvier 2023.

Le locataire est ainsi mieux informé des risques naturels et technologiques majeurs, des risques miniers et de la pollution des sols auxquels le logement est exposé à chaque étape de la location : 

  • dès l’annonce immobilière, une mention doit spécifier qu’il peut se renseigner sur ces risques en allant sur le site georisques.gouv.fr ;
  • dès la première visite du bien, par la remise de l'état des risques, et non plus au moment de la finalisation de l’opération. De plus, ce diagnostic intègre dorénavant le phénomène de recul du trait de côte. Le locataire est donc informé en amont si le logement est soumis à ce phénomène lorsque la commune est concernée.

À noter. Autre évolution dans le cas d’une vente, l’information sur la pollution des sols doit maintenant être annexée dès la promesse de vente et non plus seulement à l’acte authentique.

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Sources :

https://www.ecologie.gouv.fr/changements-et-entrees-en-vigueur-au-1er-janvier-2023

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14608

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042#0

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