Acheter un bien immobilier à l’étranger : les pièges à éviter

Protection de l’acheteur : des pratiques inégales 

En matière d’achat immobilier, il n’existe pas de dispositions communes entre les pays, pas même dans l’Union européenne. De fait, chacun applique ses propres formalités administratives et juridiques, qui peuvent être très différentes d’un pays à l’autre, mais aussi moins protectrices qu’en France. 

La signature d’un avant-contrat, définissant des obligations pour l’acheteur et le vendeur avant l’acte de vente définitif n’est pas toujours obligatoire. Au Portugal, par exemple, la vente peut se faire en trois ou quatre semaines. En Espagne, en Belgique et en Angleterre, lorsqu’une forme d’avant-contrat existe, il n’est pas toujours prévu de délai de réflexion ou de droit de rétractation. Si bien qu’une fois le document signé, vous ne pouvez plus changer d’avis.

Attention à la conformité de la construction 

Les garanties obligatoires dans le contrat de vente en matière de construction peuvent aussi varier sensiblement d’un pays à l’autre. En Espagne et en Italie, comme en France, les constructeurs ont une obligation d’assurance décennale. Cette dernière garantit pendant 10 ans la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux. L’acquéreur est notamment protégé contre les vices cachés (le caractère inondable d’une maison ou des fondations défectueuses, par exemple). 

En revanche, certains pays sont connus pour des problèmes de conformité voire de légalité des constructions. Au Portugal et en Grèce, par exemple, le permis de construire n’est pas toujours respecté. Pour éviter un litige, pensez à demander un certificat de conformité précisant le périmètre de la propriété.

Hors d’Europe, les difficultés peuvent même porter sur le droit de la propriété. Au Maroc et en Thaïlande notamment, il est compliqué d’obtenir une preuve de la propriété.

Prenez connaissance des pratiques administratives et juridiques

Avant d’entamer la recherche du bien immobilier idéal, renseignez-vous sur les formalités du pays envisagé :

• Le site Buying my home, proposé par Les Notaires d’Europe, met à votre disposition des fiches d’information qui expliquent comment acheter un bien immobilier dans les pays connaissant le système notarial, soit 22 pays au sein de l’Union européenne. Passage ou non par un avant-contrat, formalités d’acquisition, type de financement et garanties et documents nécessaires au contrat de vente… de nombreuses informations utiles vous seront fournies. 
• Consultez également les principales règles d’acquisition immobilière pour les pays européens hors Union européenne et le Royaume-Uni, notifiées par la Commission des affaires européennes de l’union internationale du notariat (UINL).

Entourez-vous de professionnels qualifiés

Pour sécuriser votre achat immobilier à l’étranger, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un notaire français qui pourra vous réorienter vers un confrère spécialisé ou installé dans le pays concerné. 
Bon à savoir : suivant le pays ce n’est pas forcément le notaire qui enregistre la vente. 

En Espagne, l’acte de vente peut être rédigé par un avocat. Le notaire se chargera simplement de vous le faire signer et d’enregistrer la vente. 
En Angleterre, c’est l’avocat qui assure les deux missions. 
En Suède, c’est parfois l’agent immobilier qui effectue la transaction. 
En République Tchèque, la transaction est enregistrée devant l’administration du cadastre.

Prenez garde aux frais d'acquisition

Le prix de vente est souvent présenté comme l’un des principaux attraits d’un achat immobilier à l’étranger. Or, le prix total à payer s’avère plus ou moins éloigné du prix affiché. 

En France, les frais d’acquisition, comprenant les taxes et la rémunération du notaire, s’élèvent à 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf et 7 à 8 % dans l’ancien. En Espagne, il faut compter en moyenne 13 % de frais d’achat dans le neuf et l’ancien. La Belgique se place en haut du panier avec des frais de l’ordre de 15 % à 25 %. 

Hors de l’Union européenne, le taux de change avec la monnaie locale peut sensiblement faire varier le coût d’acquisition global. À ces frais, s’ajoutent les honoraires de l’avocat et autres intermédiaires pour sécuriser l’opération et parfois des frais de traduction des documents officiels. 

Financement : pensez aux demandes de garanties et d’apport 

Deux possibilités s’offrent à vous pour financer un achat immobilier à l’étranger.

• Si vous empruntez en France, la banque exigera une garantie située en France : en priorité une hypothèque sur un bien immobilier, pour un prêt représentant 70 % à 80 % de la valeur estimée du bien. 
• Un emprunt à l’étranger est aussi envisageable. Toutefois, soyez prudent : les règles en matière de crédit sont très variables d’un pays à l’autre et vous devez réunir un apport souvent beaucoup plus important qu’en France. En Espagne, par exemple, il s’élève à 40 % de la valeur du bien. L’effet taux de change est aussi à prendre en compte pour le financement d’un bien hors de l’Union européenne. Enfin, il vous faut ouvrir un compte dans le pays concerné et le déclarer auprès du fisc en France.

Fiscalité : gare au risque de double imposition et aux désillusions 

En principe, en immobilier, c’est le droit du lieu où se trouve le bien qui s’applique. Cette règle vaut pour les droits d’enregistrement, appelés communément frais de notaire. Si vous achetez à l’étranger, vous payerez donc généralement les taxes applicables dans le pays concerné. 

À noter. L’acquisition de parts d’une société française (SCI) qui détient un bien immobilier à l’étranger engendre un droit d’enregistrement en France qui peut se cumuler avec la taxe locale.
Pour les autres impôts, le fait d’être propriétaire d’un bien à l’étranger ne vous exonèrera pas d’un impôt à payer en France.

• Les règles applicables pour les impôts sur le revenu (IR) et sur la fortune immobilière (IFI)

Si vous êtes résident français, autrement dit si votre domicile fiscal est situé en France, les revenus locatifs et les gains sur la vente d’un bien immobilier à l’étranger sont imposés en France à l’IR et aux prélèvements sociaux. Si vous dépassez le seuil de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier, vous êtes également soumis à l’IFI sur tous vos biens immobiliers, situés en France et à l’étranger.

Pour éviter une double imposition sur les revenus ou gains sur une vente immobilière, la France a signé des conventions bilatérales avec de nombreux pays étrangers. À noter cependant qu’aucune convention n’a été signée avec l’Uruguay ou la Colombie, par exemple. En achetant un bien immobilier dans ces pays, vous serez donc imposé deux fois, selon les règles fiscales du pays et celles de la France.

Avant de vous engager dans une acquisition immobilière à l’étranger, consultez la liste des conventions fiscales établies avec la France.

• Les règles applicables en matière de transmission

Pour toute donation ou succession, c’est le droit du lieu de résidence fiscale du donateur (personne qui fait le don) ou du défunt au moment de la donation ou du décès qui s’applique, depuis le 17 août 2015, pour tous les États membres de l’Union européenne (règlement européen n°650/2012). 

Si vous êtes domicilié en France et faites une donation de votre villa située en Espagne à vos enfants ou s’ils en héritent, ils paieront des droits de succession selon la loi française. 
En cas de succession, s’il n’existe pas d’impôt de succession dans le pays où vous détenez un bien immobilier, vos héritiers seront malgré tout imposés en France si votre résidence habituelle s’y trouve ou, dans le cas où vous êtes domicilié à l’étranger, si vos héritiers ont été domiciliés en France pendant au moins 6 ans au cours des 10 dernières années.

À noter. Le Danemark, le Royaume-Uni et l’Irlande n’ont pas adopté le règlement européen. Chacun continue d’appliquer son propre régime de succession. Au Royaume-Uni, par exemple, les biens immobiliers sont soumis à la loi du pays où ils se trouvent tandis que les biens mobiliers sont soumis à la loi du domicile du défunt (régime dit de scission).
Pour éviter une situation complexe, liée à l’ouverture d’une succession dans deux Etats n’appliquant pas le même régime, vous avez la possibilité d’opter pour la loi du pays dont vous avez la nationalité pour régler la totalité de votre succession. Il vous suffit d’exprimer votre choix dans un testament ou un certificat successoral européen. 

D’un point de vue fiscal, cependant, c’est la règle du pays de résidence du défunt au moment du décès qui prévaut pour déterminer la fiscalité de la succession. Des conventions fiscales existent néanmoins entre certains Etats pour éviter une double imposition. 

Assurance d’un bien immobilier à l’étranger : comment ça se passe ?

Généralement, l’assurance habitation n’est forcément pas obligatoire en tant que propriétaire mais, à l’étranger comme en France, elle s’avère la meilleure solution pour protéger un bien immobilier. Elle est néanmoins parfois obligatoire : en Espagne, par exemple, pour couvrir le risque incendie d’une propriété hypothéquée. Renseignez-vous sur les obligations assurancielles du pays où se situe votre bien immobilier de manière à vous couvrir pour parer à toute éventualité. La garantie responsabilité civile, comprise dans l’assurance habitation, vous sera aussi très utile en cas de dommages causés à des tiers.

Deux possibilités sont envisageables pour assurer une résidence secondaire à l’étranger, pensez à contacter votre assureur pour plus d’informations :

• étendre les garanties de votre assurance multirisque habitation (MRH) souscrite pour votre résidence principale si cela est possible ;
• souscrire une nouvelle assurance habitation. Contactez votre assureur pour qu’il vous  conseille un assureur local ou vous mettre en relation avec un partenaire dans le pays concerné. 
• Dans les deux cas, soyez vigilant sur les clauses en cas d’absence prolongée du logement : s’il est inoccupé au-delà d’une certaine période (entre 30 et 90 jours, en général), le logement peut ne plus être protégé contre le vol. Attention également au coût des garanties, les absences prolongées engendrent souvent une tarification plus élevée.

A lire aussi : 

Comment bien préparer sa retraite à l’étranger ?

(*) Baromètre d’épargne immobilière PERIAL-IFOP de décembre 2018 (pdf, 1,4 Mo) 
 

Sources : 

- Ministère de l’action et des comptes public
- Union internationale du notariat
- Notaires de France