Dégât des eaux : que faire s’il y a un vice caché à l’achat ou à la location ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon la loi, il s’agit d’un défaut très grave présent dans son logement, susceptible de le rendre inhabitable. Pour exemple, les experts citent souvent la présence d’amiante, l’absence d’eau courante ou une fissure grave dans un mur.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous êtes légalement protégé contre le risque d'un vice caché.

En vertu de l’article 1641 du Code civil, le vendeur d'un bien immobilier est en effet tenu de garantir l'acheteur contre tout défaut caché qui pourrait l'affecter et le rendre inhabitable ou qui diminuerait tellement l’usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis s’il avait su.

Le locataire, lui, est aussi couvert : en vertu article 1721 du Code civil, son propriétaire doit lui louer un logement en bon état, dénué de tout vice qui pourrait en empêcher l’usage normal.
 

Est-ce qu'une infiltration d'eau est un vice caché ?

Un dégât des eaux ou une infiltration persistante peuvent être le signe d’un vice caché. Pour vous en assurer, procédez par étape :

• si vous constatez une infiltration, commencez par déclarer votre dégât des eaux à votre assureur dans les 5 jours ouvrés ;
• arrêtez rapidement l’écoulement en n’omettant pas d’identifier sa provenance. Un plombier ou un expert mandaté par l’assurance vous aideront à comprendre le problème.
   

Qu'est-ce qui peut être considéré comme un vice caché ?

Pour pouvoir invoquer un vice caché, le sinistre doit répondre à trois critères.

1. Le défaut observé doit être antérieur à la transaction (acte de vente ou bail de location).
2. Il ne devait pas être visible lors de vos visites soit parce que vous ne pouviez le repérer sans démonter certains éléments, soit que vous ne pouviez l'identifier faute de connaissances techniques.
3. Enfin, il faut qu’il soit considéré assez grave pour rendre le logement inhabitable ou très inconfortable. Un défaut d’étanchéité ou d’humidité, ou encore un manque d’entretien à l’origine du dégât des eaux font partie des vices cachés reconnus comme rendant le logement impropre à l’habitation.

A noter : un vice caché n'est pas forcément connu du propriétaire, qui pouvait lui aussi ignorer un désordre dans une installation sanitaire ou une infiltration insidieuse dans un mur par exemple.

Si vous soupçonnez un vice caché, il faudra en apporter la preuve, avec des photos, des devis de réparation et l'attestation d’un expert agréé auprès des tribunaux.
 

Quel recours en cas de vice caché immobilier ?

Commencez par demander au vendeur (ou au bailleur) s’il avait connaissance d’un défaut, si possible en laissant le notaire ou l'agence de location en copie de vos échanges.

Pour réparer le préjudice, deux possibilités de dédommagement sont envisageables. Tout d’abord, un acheteur comme un locataire peuvent envoyer un courrier recommandé, avec un devis chiffré, pour trouver un accord à l’amiable. Si le propriétaire ou le vendeur refuse, il faut prendre un avocat et c’est au tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) qu’il appartiendra de définir une éventuelle indemnité.

Les délais d’instruction de l’affaire varient de 6 mois à 2 ans en fonction de la complexité du dossier, et du temps requis pour mener une expertise après apport des preuves de l’existence d’un ou plusieurs vices cachés.
 

Quel dédommagement de l'ancien propriétaire en cas de vice caché ?

Si les dégâts sont vraiment trop graves, vous pouvez aussi vouloir quitter votre logement ou faire annuler la vente. C’est là encore au Tribunal judiciaire qu’il incombera de mesurer la gravité du préjudice et l’état d’insalubrité du logement.

Celui-ci pourra par exemple ordonner l’annulation de la vente ou une réduction du prix de vente, en fonction du coût des travaux de remise en état estimé par les experts.

Sachez enfin que, locataire comme propriétaire, vous avez un délai de 2 ans pour lancer une action après la découverte d’un vice caché.
 

Qu'est-ce que la clause d'exonération des vices cachés ?

Lors d’une vente entre particuliers, l’acte de vente contient souvent une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, prévue à l’article 1643 du Code civil qui précise que le vendeur est responsable des vices cachés à moins qu’ « il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». 

Ce type de clause ne sera valable que si le vendeur est non-professionnel et de bonne foi (il n'a pas ajouté la clause en sachant pertinemment qu'un vice caché existait). Le vendeur professionnel ne pourra se prévaloir d'une telle clause en cas de litige car il est réputé connaître les vices cachés, même s’ils sont objectivement indétectables.

Si une clause d’exonération de garantie a été ajoutée au contrat de vente, ce sera donc à l'acheteur de démontrer d’une part l’existence d’un vice caché et, d’autre part, le fait que le vendeur connaissait ce vice et l'a sciemment dissimulé, ce qui n'est pas toujours  facile. La preuve pourra toutefois être apportée par tous moyens, y compris, comme l'a confirmé un jugement de la cour d'appel de Colmar en 2018, par des messages sur les réseaux sociaux, dûment constatés par huissier, si ceux ci démontrent que le vendeur avait connaissance du vice caché.

Source : Code civil

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