Dégât des eaux : que faire s’il y a un vice caché à l’achat ou à la location ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon la loi, il s’agit d’un défaut très grave présent dans son logement, susceptible de le rendre inhabitable. Pour exemple, les experts citent souvent la présence d’amiante, l’absence d’eau courante ou une fissure grave dans un mur.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous êtes légalement protégé contre le risque d'un vice caché.

En vertu de l’article 1641 du Code civil, le vendeur d'un bien immobilier est ainsi tenu de garantir l'acheteur contre tout défaut caché qui pourrait affecter et le rendre inhabitable ou qui diminuerait tellement l’usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis s’il avait su.

Le locataire, lui, est aussi couvert : en vertu article 1721 du Code civil, son propriétaire doit lui louer un logement en bon état, dénué de tout vice qui pourrait en empêcher l’usage normal.

Comment savoir si le dégât des eaux résulte d’un vice caché ?

Un dégât des eaux ou une infiltration persistante peuvent être le signe d’un vice caché. Pour vous en assurer, procédez par étape :

• si vous constatez une infiltration, commencez par déclarer votre dégât des eaux à votre assureur dans les 5 jours ouvrés ;
• arrêtez rapidement l’écoulement en n’omettant pas d’identifier sa provenance. Un plombier ou un expert mandaté par l’assurance vous aideront à comprendre le problème.

Un vice caché, trois critères

Pour pouvoir invoquer un vice caché, le sinistre doit répondre à trois critères. Le défaut observé doit être antérieur à la transaction et ne devait pas être visible lors de vos visites (mais pas forcément connu du propriétaire). Enfin, il faut qu’il soit considéré assez grave pour rendre le logement inhabitable ou très inconfortable. Un défaut d’étanchéité ou d’humidité, ou encore un manque d’entretien à l’origine du dégât des eaux font partie des vices cachés reconnus comme rendant le logement impropre à l’habitation.

Comment obtenir un dédommagement ?

Si vous soupçonnez un vice caché, il faudra en apporter la preuve, avec des photos, des devis de réparation et l'attestation d’un expert agréé auprès des tribunaux.

Pour réparer le préjudice, deux possibilités de dédommagement sont envisageables. Tout d’abord, un acheteur comme un locataire peuvent envoyer un courrier recommandé, avec un devis chiffré, pour trouver un accord à l’amiable. Si le propriétaire ou le vendeur refuse, il faut prendre un avocat et c’est au tribunal de grande instance (TGI) qu’il appartiendra de définir une éventuelle indemnité.

Les délais d’instruction de l’affaire varient de 6 mois à 2 ans en fonction de la complexité du dossier, et du temps requis pour mener une expertise après apport des preuves de l’existence d’un ou plusieurs vices cachés.

Si les dégâts sont vraiment trop graves, vous pouvez aussi vouloir quitter votre logement ou faire annuler la vente. C’est là encore au TGI qu’il incombera de mesurer la gravité du préjudice et l’état d’insalubrité du logement.

Sachez enfin que, locataire comme propriétaire, vous avez un délai de 2 ans pour lancer une action après la découverte d’un vice caché.

Source : Code civil