Ce qui change pour l’immobilier en 2023
Publié le 02/02/2023
L’année 2023 a démarré avec son lot d’évolutions et de nouveautés en immobilier, notamment portés par la loi de finances. Propriétaires, locataires et investisseurs sont concernés par plusieurs mesures financières et fiscales, dans un contexte marqué par l’inflation et l’objectif d’améliorer la performance énergétique des logements.
Logement : maintien ou revalorisation des aides financières
Reconduction des boucliers tarifaires
- sur les loyers
Le bouclier loyer mis en place en 2022 pour limiter à 3,5 % la progression de l’indice de référence des loyers (IRL) servant de base aux revalorisations annuelles des prix des locations, est prolongé au moins jusqu’en juin 2023.
- sur l’énergie
Le bouclier énergétique est maintenu en 2023 pour les particuliers et les petites copropriétés consommant moins de 150 MWh/an. Toutefois, la hausse tarifaire maximale autorisée passe de 4 % à 15 % à compter du 1er janvier pour le gaz et le 1er février pour l’électricité.
Le prêt à taux zéro prolongé à l’identique
Le PTZ (prêt à taux zéro), qui permet de financer sans intérêt jusqu’à 40 % de l’acquisition d’une première résidence principale (ou après plus de deux ans sans avoir été propriétaire) est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 sur l’ensemble du territoire et sans changement dans les conditions de ressources, contrairement aux intentions initiales du gouvernement. L’accord d’un PTZ en 2023 sera ainsi plafonné au montant le plus élevé entre le revenu fiscal de référence de 2021 du ménage et le coût total de l’achat du logement hors frais d’actes notariés divisé par 9.
Hausse du taux d’usure pour les prêts immobiliers
Le taux maximum légal du crédit immobilier, ou taux d'usure, a augmenté au 1er janvier 2023 pour tous les types de prêts immobiliers. Il est passé de 3,05 % à 3,57 % pour un emprunt de 20 ans et plus, permettant à davantage de ménages d’accéder au crédit immobilier dans un contexte de hausse générale des prix.
Calculé par la Banque de France, ce taux plafonne l’ensemble des frais inclus dans le prêt immobilier, à savoir le taux d’emprunt, l’assurance emprunteur et la commission du courtier le cas échéant.
MaPrimeRénov’ revalorisée pour les projets globaux et les ménages modestes
L’aide d'État pour la rénovation énergétique des logements de plus de 15 ans, accessible à tous les propriétaires occupants ou bailleurs, sera attribuée en 2023 en priorité aux travaux les plus performants et aux ménages les plus modestes :
- le plafond de MaPrimeRénov’ Sérénité est relevé de 30 000 € à 35 000 € pour les projets de rénovation globale ;
- le forfait rénovation globale est rehaussé à 10 000 € pour les ménages aux ressources intermédiaires et à 5 000 € pour les foyers aux revenus supérieurs.
Bon à savoir. Depuis novembre 2022, l’obtention de MaPrimeRénov’ permet de bénéficier automatiquement d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer, sans condition de ressources, le reste à charge des travaux. Le montant du prêt peut atteindre 30 000 euros sur 15 ans pour un bouquet de trois gestes de rénovation ou 50 000 euros sur 20 ans pour une rénovation complète du logement, sans intérêt à payer.
Pour bénéficier de la prime, les propriétaires modestes ayant recours au dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité pour une rénovation globale, doivent en outre faire appel à Mon Accompagnateur Rénov’ depuis le 1er janvier 2023 pour être assisté dans toutes les étapes du projet : la définition des travaux à engager, l’identification et la sélection des entreprises pour les réaliser et l’assistance dans le montage financier de l’opération.
En septembre 2023, le recours à Mon Accompagnateur Rénov’ deviendra également obligatoire pour toute demande d’aide concernant un bouquet de travaux d’au moins
5 000 euros.
Fiscalité : hausse des taxes sur le logement
Revalorisation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
La taxe d’habitation est définitivement supprimée sur toutes les résidences principales, mais les propriétaires et locataires de résidences secondaires continuent d’être redevables de la taxe sur les résidences concernées. Sous l’effet de la revalorisation des bases locatives qui tient compte de l’inflation, le montant de la taxe d’habitation est attendu en hausse de 7,1 % en 2023.
À noter. Les propriétaires supporteront une hausse similaire sur la taxe foncière portant sur les résidences principales et secondaires.
Extension de la surtaxe sur les résidences secondaires
La surtaxe sur les résidences secondaires à l’initiative des communes, et dont le taux peut atteindre 60 %, n’est plus réservée aux agglomérations de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue. Elle peut désormais, sur décision du conseil municipal, être appliquée dans toutes les localités des zones tendues, soit environ 5 000 communes.
Augmentation du taux de la taxe annuelle sur les logements vacants
Le taux passe de 12,5 % à 17 % la première année et de 25 % à 34 % les années suivantes. Basée sur la valeur locative, cette taxe s’applique aux propriétaires de logements inoccupés depuis au moins un an et situés en zone tendue. Ce dernier critère, qui concernait les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, est étendu à toutes les zones où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
La taxe d’aménagement sur les piscines revue à la hausse
La valeur forfaitaire applicable aux piscines est portée de 200 à 250 €/m2 pour le calcul de l’assiette de la taxe d’aménagement (première hausse depuis 2011). De plus, elle sera désormais indexée chaque année sur la base du dernier indice du coût de la construction de l’Insee.
Immobilier locatif : plus d’exigence sur la performance énergétique
Interdiction de louer une passoire thermique
Il n’est plus autorisé de louer, par un nouveau contrat de location, un logement dont la consommation énergétique dépasse 450 kwh/m2 par an, ce qui correspond à la classe G en termes de DPE (Diagnostic de performance énergétique).
Cette interdiction de location sera généralisée en 2025 à tous les logements classés G, en 2028 à la classe F et en 2034 à la classe E.
À noter. Depuis août 2022, les propriétaires de logements classés G ou F ne pouvaient déjà plus augmenter le loyer de leurs locataires (relocation ou clause d’indexation pour un contrat de location en cours).
Doublement du déficit foncier pour améliorer la performance énergétique
Le déficit foncier imputable sur les revenus passe de 10 700 € à 21 400 € pour la réalisation de travaux de rénovation permettant à un logement loué vide, considéré comme une passoire thermique (classe E, F ou G au DPE), d’atteindre une meilleure classe (A à D).
La mesure s’applique aux dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Les travaux concernés restent à définir par un décret.
Attention, les locations meublées ne sont pas concernées.
Un dispositif Pinel + en faveur de l’immobilier neuf durable et écologique
Le dispositif Pinel, dont les taux de réduction d’impôt vont progressivement baisser en 2023 et 2024, fait place à un Pinel + imposant des conditions plus strictes pour bénéficier des mêmes réductions fiscales que son prédécesseur jusqu’en 2022.
Outre les conditions exigées pour le Pinel classique, les logements neufs éligibles au Pinel + réunissent en plus les critères d’usage et de confort suivants :
- une surface minimale 28 m² pour un 1 pièce, 45 m² pour un 2 pièces, 62 m² pour un 3 pièces, 79 m² pour un 4 pièces et 96 m² pour un 5 pièces ;
- une double orientation pour les 3 pièces ou plus ;
- un espace extérieur minimum de 3 m² pour un studio et de 9 m² pour les 5 pièces ;
- le respect du seuil 2025 de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) ;
- une performance énergétique de classe A au DPE.
D’autres dispositifs fiscaux en soutien à l’immobilier locatif sont prolongés à l’identique :
- le dispositif Loc’Avantages, anciennement “Louer abordable”, pour deux ans jusqu’au 31 décembre 2024 ;
- le dispositif Denormandie en faveur de l’investissement locatif ancien réhabilité jusqu’au 31 décembre 2023 ;
- l’investissement en loi Malraux dans l’immobilier ancien dégradé jusqu’au 31 décembre 2023.
En revanche, le dispositif Censi-bouvard pour l’investissement dans une location meublée au sein d’une résidence avec services a pris fin le 31 décembre 2022.
Sources :
- https://www.vie-publique.fr/loi/286445-projet-de-loi-de-finances-2023-plf-budget-2023
- https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-les-nouveautes-2023-en-matiere-de-logement-1455500
- https://argent.boursier.com/immobilier/analyses/tout-ce-qui-change-en-2023-pour-le-marche-immobilier-7785.html
- https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/logement-tout-ce-qui-change-immobilier/a23443
