Investissement locatif : comment bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?
Publié le 08/04/2022
Le dispositif Loc’Avantages remplace, depuis le 1er mars 2022, le dispositif « Louer abordable » pour les locations à loyer inférieur au prix du marché. Qui concerne-t-il ? Quels sont ses avantages et les conditions à respecter pour en bénéficier ? On vous dit tout.
Comment fonctionne le dispositif Loc’Avantages ?
Il reprend le principe de son prédécesseur « Louer Abordable », également appelé dispositif Cosse (du nom de l’ancienne ministre du Logement à son origine), à savoir faire bénéficier d’un avantage fiscal le propriétaire bailleur. Il propose de louer à un loyer inférieur à celui du marché à un locataire aux revenus modestes et prolonge également le dispositif de deux ans jusqu’au 31 décembre 2024
En quoi est-il plus avantageux que l’ancien dispositif ?
En s’engageant à louer pendant six années au minimum, le propriétaire bailleur a droit, au lieu d’une déduction forfaitaire sur les loyers annuels imposables, à une réduction d’impôt sur les revenus locatifs (allant de 15 à 35 %), proportionnelle à leur effort pour diminuer le montant du loyer demandé.
En pratique, l’économie d’impôt minimale est estimée entre un mois et demi et deux mois de loyers nets sur l’année.
Un simulateur en ligne sur le site de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) permet de tester son projet.
À noter. La réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 € et n’est pas cumulable avec les autres avantages fiscaux applicables au logement.
En confiant la gestion locative du logement à un intermédiaire (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État), la réduction d’impôt est majorée jusqu’à 65 % du montant des revenus bruts. Le propriétaire bailleur bénéficie en plus de la prime d’intermédiation de l’Anah pouvant aller jusqu’à 3 000 € (en mandat de gestion pour un logement de moins de 40 m2) et de la garantie Visale sur les loyers impayés et les détériorations d’Action Logement.
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Niveau de loyers |
Taux de réduction d’impôt |
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Sans intermédiation locative |
Avec intermédiation locative |
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Intermédiaire (décote de 15 % sur le loyer de marché) |
15 % |
20 % |
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Social (décote de -30 %) |
35 % |
40 % |
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Très social (décote de -45 %) |
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65 % |
Qui est concerné par le dispositif Loc’Avantages ?
Le nouveau dispositif s’applique aux contrats de location qui ont pris effet depuis le 1er janvier 2022 dans la France entière, alors que la version précédente concernait seulement les zones en déficit de logement.
Tous les propriétaires bailleurs sont susceptibles de bénéficier de Loc’Avantages, sous condition de remplir les conditions requises, en déposant une demande de convention sur la plateforme de l’Anah :
- avant le 1er mai pour les baux signés entre le 1er janvier et le 1er mars ;
- dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars.
La réduction d’impôt sur le revenu est calculée à partir de la prise d’effet du bail.
À noter. L’ancien dispositif Louer Abordable reste applicable si la demande de convention a été déposée avant le 28 février, de même pour les dossiers incluant des travaux préalables avec une demande subvention ou un engagement financier validé par l’Anah.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Comme pour tout dispositif ouvrant droit à une réduction d’impôt, le propriétaire bailleur doit remplir certaines conditions liées au logement et au locataire pour être éligible à Loc’Avantages.
Concernant le logement :
- il est loué vide à titre de résidence principale ;
- avec un niveau de performance énergétique de classe E au minimum, ce qui exclut les passoires thermiques classées F ou G ;
- à un montant de loyer inférieur au marché (15 % à 30 % de décote ou jusqu’à 45 % en intermédiation locative).
Concernant le locataire :
- il n’est pas un membre de la famille du propriétaire (foyer fiscal, ascendant ou descendant), ni le locataire en place (sauf à l’occasion du renouvellement du bail) ;
- ses ressources ne dépassent pas les plafonds définis par commune (arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille).
Quelles aides financières sont cumulables avec Loc’Avantages ?
Lorsque le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation préalablement à la mise en location de son logement, il peut bénéficier de certaines aides financières de l’Anah :
- jusqu’à 28 000 € d’aides pour des travaux de réhabilitation tels que la rénovation du réseau d’électricité, l’installation de toilettes ou le remplacement de la toiture ;
- jusqu’à 15 000 € d’aides pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique permettant au minimum d’atteindre l’étiquette énergie D, tels que l’isolation des murs et fenêtres, le changement de système de chauffage ou de production d’eau chaude.
À ces subventions peuvent s’ajouter une aide d’assistance à maîtrise d’ouvrage (jusqu’à 875 €) pour accompagner le montage du dossier de demande d’aides aux travaux. Par ailleurs, les collectivités territoriales octroient des aides complémentaires sous conditions.
Bon à savoir. Le solde de la facture des travaux peut être financé à l’aide d’un Eco-PTZ ou d’un prêt avance rénovation.
Pour aller plus loin sur le dispositif Loc’Avantages, consultez le dossier d’information de l’Anah.
Sources :
