Il reprend le principe de son prédécesseur « Louer Abordable », également appelé dispositif Cosse (du nom de l’ancienne ministre du Logement à son origine), à savoir faire bénéficier d’un avantage fiscal le propriétaire bailleur. Il propose de louer à un loyer inférieur à celui du marché à un locataire aux revenus modestes. Alors qu'il devait prendre fin au 31 décembre 2024, la loi de finances pour 2025 prolonge ce dispositif jusqu'en décembre 2027.

En s’engageant à louer pendant six années au minimum, le propriétaire bailleur a droit, au lieu d’une déduction forfaitaire sur les loyers annuels imposables, à une réduction d’impôt sur les revenus locatifs (allant de 15 à 35 %), proportionnelle à leur effort pour diminuer le montant du loyer demandé.

En pratique, l’économie d’impôt minimale est estimée entre un mois et demi et deux mois de loyers nets sur l’année.

À noter. 
La réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 € et n’est pas cumulable avec les autres avantages fiscaux applicables au logement.
 

En confiant la gestion locative du logement à un intermédiaire (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État), la réduction d’impôt peut être majorée jusqu’à 65 % du montant des revenus bruts. Le propriétaire bailleur bénéficie en plus de la prime d’intermédiation de l’Anah (Agence national de l'habitat) pouvant aller jusqu’à 3 000 € (en mandat de gestion pour un logement de moins de 40 m2) et de la garantie Visale sur les loyers impayés et les détériorations d’Action Logement.
 

À savoir :

Comme pour tout dispositif ouvrant droit à une réduction d’impôt, le propriétaire bailleur doit remplir certaines conditions liées au logement et au locataire pour être éligible à Loc’Avantages.

Concernant le logement :

• il est loué vide à titre de résidence principale ;

• avec un niveau de performance énergétique de classe E au minimum, ce qui exclut les passoires thermiques classées F ou G ;

• à un montant de loyer inférieur au marché local.

Concernant le locataire :

• il n’est pas un membre de la famille du propriétaire (foyer fiscal, ascendant ou descendant), ni le locataire en place (sauf à l’occasion du renouvellement du bail) ;

• ses ressources ne dépassent pas les plafonds définis par commune (arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille) ;

• le bien mis en location n'est pas meublé ;

• la durée de location doit être d'au moins 6 ans ;

• la location doit être réalisée dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah),

Lorsque le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation préalablement à la mise en location de son logement, il peut bénéficier de certaines aides financières de l’Anah :

• jusqu’à 28 000 € d’aides pour des travaux de réhabilitation tels que la rénovation du réseau d’électricité, l’installation de toilettes ou le remplacement de la toiture ;

• jusqu’à 15 000 € d’aides pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique permettant au minimum d’atteindre l’étiquette énergie D, tels que l’isolation des murs et fenêtres, le changement de système de chauffage ou de production d’eau chaude.

À ces subventions peuvent s’ajouter une aide d’assistance à maîtrise d’ouvrage (jusqu’à 875 €) pour accompagner le montage du dossier de demande d’aides aux travaux. Par ailleurs, les collectivités territoriales octroient des aides complémentaires sous conditions.

Bon à savoir. 
Le solde de la facture des travaux peut être financé à l’aide d’un Eco-PTZ ou d’un prêt avance rénovation.

La mise en place du dispositif commence par une simulation personnalisée sur le site monprojet.anah.gouv.fr . Cette étape permet d'évaluer précisément les avantages fiscaux selon votre situation et la localisation du bien. 
Une fois la simulation réalisée, créez votre espace personnel sur la plateforme pour déposer votre dossier. Vous devrez y joindre plusieurs documents : le bail signé, l'avis d'imposition du locataire et le diagnostic de performance énergétique du logement.
La convention avec l'Anah doit être signée dans les deux mois suivant la signature du bail. Un conseiller vous accompagne dans cette démarche et valide la conformité de votre dossier. Le suivi se fait ensuite directement depuis votre espace personnel sur la plateforme de l'Anah.

La déclaration fiscale de Loc'Avantages nécessite de remplir le formulaire 2042-RICI , spécifique aux réductions d'impôt. Les revenus locatifs sont à déclarer sur l'imprimé 2044 ou 2044 spéciale, selon votre situation.

Pour la première année, joignez une copie du bail signé et l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant la signature. Ces documents permettent de valider votre éligibilité aux réductions fiscales.

Le montant des loyers perçus doit être reporté dans la case dédiée au dispositif sur votre déclaration en ligne ou papier. Un suivi annuel rigoureux des paiements facilitera cette étape administrative.

Oui, il existe un simulateur pour Loc’Avantages. Disponible sur Service‑public.fr, il permet d’estimer, selon la commune, la surface du logement et le type de location :

• le plafond de loyer applicable;

• les plafonds de ressources des locataires;

• le taux de réduction d’impôt (Loc 1, Loc 2 ou Loc 3). 

Le compte MonProjet Anah, accessible sur monprojet.anah.gouv.fr, sert à démarrer et gérer un projet Loc’Avantages après une première simulation. Il permet notamment de confirmer l’éligibilité du logement, de constituer et déposer la demande de convention Loc’Avantages, puis de suivre l’avancement du dossier auprès de l’Anah. C’est également via ce compte que le propriétaire réalise l’ensemble des démarches administratives nécessaires pour bénéficier de la réduction d’impôt liée au dispositif.

Sources :

• service-public.fr

• anah.fr