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Locaux professionnels : acheter ou louer ?

Locaux professionnels : acheter ou louer ?

Vous êtes commerçant ou artisan et vous recherchez un local commercial, ou bien vous êtes professionnel libéral et vous recherchez un local pour exercer votre activité. Les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre seront différents selon que vous achetez ou que vous louez les murs.

Il existe par ailleurs le crédit-bail, qui permet au locataire de devenir propriétaire à la fin de la location.

L’achat de locaux professionnels

Entreprise ou dirigeant : qui achète ?

En début d'activité, de nombreuses entreprises privilégient la location à l'achat pour ne pas se priver de trésorerie. Au contraire, les PME, les PMI et les professions libérales déjà bien installées préfèrent devenir propriétaires de leurs locaux professionnels pour se constituer un patrimoine.

L'objectif est aussi :

  • d'éviter les inconvénients que peuvent poser la location et le bail commercial (notamment les possibles hausses triennales des loyers) ;
  • d'éviter des déménagements non désirés (expiration du bail commercial sans possibilité de le reprendre) ;
  • et ainsi de pérenniser l'activité de l'entreprise dans les mêmes locaux.
Par ailleurs, l'achat directement par le dirigeant de l'entreprise se développe de plus en plus, l'objectif étant ensuite de louer le bien à la société. Soit le dirigeant achète en son nom propre, soit il passe par une SCI (société civile immobilière). Cette dernière solution est la plus adaptée et la plus recommandée.
 
Quelles conséquences fiscales ?
 
Si les locaux professionnels sont achetés par l'entreprise directement, ils sont inscrits à l'actif de la société. Dans ce cas, la valeur totale de l'entreprise augmente et lui permet d'obtenir des prêts plus facilement auprès des banques.
Les dépenses générées à l'occasion de l'achat sont déductibles en grande partie des bénéfices :
  • les frais d'acquisition ;
  • les intérêts des emprunts ;
  • les frais d'assurance ;
  • les frais d'entretien et/ou de réparation.
Bon à savoir : 
En cas de vente des locaux professionnels, les plus-values professionnelles seront imposables. Du côté du dirigeant, en cas d'achat des locaux par une SCI, les loyers obtenus sont soumis au régime des revenus fonciers et divisés entre les membres de la SCI. Lors de la revente, les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières privées.
 
 
 

La location de locaux professionnels

Les entreprises qui ne peuvent pas ou qui ne veulent acheter leurs locaux professionnels peuvent se tourner vers la location. Cette solution est également privilégiée par les entreprises qui veulent acheter mais qui sont dans l'attente de trouver une bonne affaire.
 
Quel type de location ?
  • Individuelle

La location individuelle est la formule la plus répandue. Un entrepreneur loue seul un local professionnel et paye l'ensemble des frais afférents à la location. Cette solution est particulièrement adaptée aux commerçants, aux artisans ayant besoin de stocker des marchandises et à certaines professions libérales ayant besoin de confidentialité (comptables, avocats) ou d'équipements spécifiques (notamment les médecins spécialistes : kiné, dentiste...).

  • Partagée

Les locataires se divisent alors les frais afférents à la location : loyer, électricité, internet, téléphone... Cette solution est évidemment plus adaptée pour les professions libérales : architectes, graphistes, journalistes...  De nombreux sites Internet proposent des partages de locaux professionnels, comme Bureaux à partager, Cobureau ou tout simplement les petites annonces.

D'autres formes de locations partagées existent depuis plus longtemps et s'adressent aux entreprises spécialisées dans les secteurs technologiques :

- les pépinières ;

- les incubateurs ;

- les couveuses ;

- les technopôles.

Quel type de bail ?

Les baux commerciaux sont strictement encadrés par le Code du commerce. Ils s'adressent en particulier aux professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

La durée minimale du bail est de 9 ans. Le loyer est révisable tous les 3 ans. Le bailleur a l'obligation de garantir au locataire qui le désire le renouvellement du bail arrivé à expiration (sauf en invoquant certains motifs qu'il devra prouver).

Les baux professionnels sont moins réglementés, et donc moins avantageux, que les baux commerciaux. Il n'existe pas de statut particulier. La durée du bail doit être d'au moins 6 ans. Le locataire doit passer par un notaire si cette durée dépasse 12 ans.

À noter : À l'expiration du bail professionnel, le loueur n'est pas tenu de relouer le local au locataire sortant. Le professionnel peut donc se retrouver sans local à l'expiration du bail, ce qui peut fragiliser son activité.

 

Quelles conséquences fiscales ?

Dans le cadre d'un bail commercial, le locataire doit avancer plusieurs frais. Ces frais sont déductibles du revenu imposable du locataire. En revanche, le droit au bail n'est pas déductible. Il constitue une indemnité versée au propriétaire du local et, de ce fait, n'est pas amortissable.

Concernant le bail professionnel, les frais de bail et les loyers sont déductibles du résultat imposable du professionnel libéral. Les frais d'acquisition du droit au bail peuvent être amortis de la première à la troisième année.

  • Commercial pour les entreprises.
  • Professionnel pour les professions libérales.
  • le paiement d'un pas-de-porte (droit d'entrée).
  • les honoraires du rédacteur du bail (notaire).

 

Une solution intermédiaire : le crédit-bail immobilier

Les avantages du crédit-bail immobilier

  • Un financement à 100 %

La technique du crédit-bail immobilier permet de financer progressivement l'intégralité du montant de l'investissement. La personne bénéficiant d'un crédit-bail est le locataire. Elle n'est pas propriétaire du bien immobilier.

  • La souplesse
À la fin de la période de location, le locataire bénéficie d'une option d'achat à terme du bien. Soit il ne l'achète pas et celui-ci reste la propriété du loueur, soit il décide de l'acheter moyennant un complément avoisinant 5 à 15 % du prix de départ. À noter que cette valeur résiduelle (=le reste à payer) est fixée dès la signature du contrat de crédit-bail.
 
  • L'optimisation fiscale

De plus, ni le bien financé en crédit-bail ni ses ressources de financement ne figurent au bilan de l'entreprise, ce qui a pour avantage de limiter l'endettement apparent. Les loyers sont en revanche inscrits dans les charges figurant dans le compte de résultat.

 

Le principal inconvénient : le défaut de paiement

Les risques sont très importants pour le locataire s'il ne paye pas ses loyers. Face à des problèmes de trésorerie, il est possible de demander un réaménagement des modalités de remboursement, comme un gel des échéances pendant quelques mois. En cas de difficultés permanentes pour payer les loyers, le contrat de crédit-bail est rompu. Le loueur récupère le bien et conserve toutes les échéances déjà réglées. Le locataire perd donc le bien, tous ses loyers sont des investissements perdus.

 

 
 
 
 

 

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