La sous-location : un risque lié à l'investissement locatif

Investissement locatif : avantages et inconvénients pour le propriétaire 

Selon une étude menée par des professionnels du secteur, l’investissement locatif représente environ 1/4 de l'achat immobilier en France. Cet engouement s’explique, entre autres, par l’accessibilité de ce type de placement financier qui permet de se constituer facilement un patrimoine. Ce placement peu risqué est rentable à long terme et ne nécessite qu’un faible ou même aucun apport personnel. Le propriétaire bailleur peut même profiter de réductions d’impôt sur le revenu, notamment grâce aux dispositifs Pinel/Duflot, Denormandie et Cosse.

Après quelques années, la vente d’un bien génère une plus-value intéressante. Le placement locatif peut aussi devenir un revenu complémentaire à la retraite. Enfin, dans un contexte de tensions croissantes sur le marché locatif de nombreuses métropoles, les propriétaires n’ont aucun mal à trouver preneur pour leur logement. 

Investir dans un placement locatif s’accompagne également d’obligations et de risques. La loi protège les locataires dans bien des situations. Or, ils ne sont pas tous respectueux et bons payeurs. Assurez-vous de la fiabilité de l’occupant de votre logement pour éviter des problèmes tels que la sous-location illégale et la détérioration de votre bien. La loi ​​du 6 juillet 1989 encadre la location et oblige le propriétaire à fournir un logement décent au locataire. Les réparations et les travaux d’amélioration sont donc à votre charge. 

La durée d’un bail est de 3 ans pour un logement vide et de 12 mois (9 mois pour un étudiant) pour un meublé. Cependant, la loi ALUR/ELAN, en vigueur depuis le 27 mars 2014, prévoit un bail mobilité non-renouvelable, plus flexible, dont la durée est au minimum d’un mois et au maximum de 10 mois. Cette option est intéressante si vous souhaitez garder un œil sur votre bien et ainsi, éviter les désagréments liés à la location de longue durée. 

La sous-location : les droits du propriétaire 

La sous-location est le terme employé pour désigner la mise en location partielle ou totale d’un logement par un locataire lors d’une absence ponctuelle ou prolongée. Cette pratique sert à financer en partie ou en intégralité le loyer. L’hébergement à titre gratuit et la colocation ne sont pas considérées comme des formes de sous-location. 

La sous-location est réglementée et ne peut se faire sans l’accord du propriétaire dans le cas d’un logement loué nu. Le prix du loyer payé par le sous-locataire ne peut excéder celui payé par le locataire. Le sous-locataire doit recevoir une copie du bail et l’accord du propriétaire avant de rentrer dans les lieux. 

Pour un logement meublé dont le bail a été signé après le 27 mars 2014, les mêmes règles s’appliquent. Avant cette date, la sous-location est possible à moins d’une stipulation contraire clairement indiquée dans le bail. Le locataire peut alors décider librement du montant du loyer. 

La location à court terme, qui s’est démocratisée avec des plateformes telles que Airbnb, est maintenant réglementée. Le locataire peut sous-louer sa résidence principale 120 jours par an après avoir obtenu l’accord du propriétaire. Dans certains cas, un numéro d’enregistrement est requis, le locataire doit effectuer des démarches auprès de la mairie et informer le propriétaire au préalable. 

En cas de problème avec un locataire concernant une sous-location illégale, le propriétaire a des recours et peut demander la résiliation du bail ainsi que des dommages et intérêts.

Faut-il permettre à son locataire de faire de la sous-location ? 

La sous-location reste un privilège que vous accordez à votre locataire. Cette pratique lui permet de faire des économies, mais comporte des risques pour le propriétaire. Pour vous protéger, demandez à rencontrer le sous-locataire, notamment si la sous-location est prévue pour plusieurs mois. Cela peut vous rassurer. 

Entretenir de bons liens avec son locataire est important. Vous avez tout intérêt à vous montrer compréhensif, notamment s’il est fiable et respectueux. En revanche, si vous n’avez pas confiance en votre locataire, vous n’êtes pas contraint d’accepter sa demande. Gardez en tête que, dans les cas extrêmes, vous pourriez être victime de vandalisme ou pire de squattage. Ces situations conduisent à des procédures longues et fastidieuses que tout propriétaire préfère éviter.

En tant que propriétaire bailleur dans une copropriété, vous devez obligatoirement avoir une Assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO). Ce type de contrat inclut la responsabilité civile envers le locataire et les autres copropriétaires. Elle vous protège en cas de sinistre et de défaut d’assurance du locataire ou dans d’autres situations, notamment quand le logement est vacant. Vous bénéficiez également de la protection de votre mobilier pour un logement meublé.

Par ailleurs, le locataire d’un logement vide doit présenter une preuve d’assurance multirisque habitation (MRH) à la signature du bail. La MRH contribue à protéger les intérêts du propriétaire bailleur.

Investir dans la pierre reste une bonne décision, mais un bien locatif est un investissement, il doit donc être sécurisé. Prenez toutes les dispositions nécessaires pour le rentabiliser au maximum.