Le locataire peut effectuer, sans demander l’autorisation au propriétaire, des petits travaux d’aménagement et d’embellissement du logement qui n'impliquent pas un changement important, comme par exemple repeindre un mur, remplacer un papier peint ou une moquette. Cependant, le choix des couleurs ne doit pas affecter l’habitabilité, ni l’usage normal des lieux.

Les constructions ou équipements démontables sont aussi assimilées à des travaux d’aménagement, tels que la pose d’une étagère, la fixation d’un meuble ou d’un tableau au mur.

Le bailleur ne peut s’opposer à ces types de travaux, ni demander une remise des lieux en l’état dès lors que les aménagements réalisés sont réversibles. Le locataire est néanmoins tenu de reboucher les trous percés dans les murs à son départ du logement.

Le locataire ne peut pas réaliser comme bon lui semble des travaux dans un logement loué nu ou meublé. Outre l’entretien courant et les réparations locatives obligatoires, la loi régissant les rapports entre le bailleur et le locataire prévoit, pour ce dernier, la possibilité de faire des travaux d’aménagement sans transformation du logement. En revanche, si les travaux ont pour effet de modifier durablement le logement ou ses équipements, le locataire doit, selon la loi, obtenir au préalable un accord écrit du propriétaire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer. Il est aussi important de souligner que le locataire doit permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution des travaux.

Bon à savoir.

Le locataire et le propriétaire peuvent aussi convenir par une clause du contrat de location, des travaux que le locataire prendra en charge au cours du bail et des modalités de compensation, à savoir une remise sur le loyer ou un dédommagement sur justification des dépenses réalisées en cas de départ anticipé.

Un accord écrit du bailleur est nécessaire pour les travaux d'amélioration à l'initiative du locataire qui ont pour conséquence de modifier durablement la structure ou la configuration du logement ou ses équipements. C’est le cas notamment pour changer la disposition des pièces, installer une nouvelle cuisine ou remplacer une baignoire par une douche.
Le locataire doit faire sa demande d’autorisation de travaux par courrier au propriétaire, envoyé en lettre recommandée avec avis de réception, en précisant :

• la nature des travaux envisagés, éventuellement accompagnés par les plans des nouveaux aménagements ;

• la période de réalisation des travaux ;

• les coordonnées de l’entreprise ou de l’artisan chargé de les effectuer.

Si le locataire entreprend des travaux de transformation sans l'accord du propriétaire, plusieurs risques peuvent survenir.

Premièrement, le propriétaire peut exiger la remise en état du logement à la fin du bail. En effet, sans accord préalable, le propriétaire est en droit de demander au locataire de remettre en état le bien tel qu'il était avant l'intervention.

Deuxièmement, un litige peut émerger et nécessiter une médiation ou un recours au juge. Depuis 2020, en cas de litige concernant des travaux réalisés sans accord du propriétaire, une médiation est obligatoire avant toute action devant le tribunal judiciaire pour les litiges dont la valeur est inférieure à 5 000 euros.

Enfin, le locataire peut se retrouver face à des dépenses inconsidérées et onéreuses en cas d'intervention non autorisée.

Il existe deux exceptions au besoin d’un accord écrit du propriétaire, quand le locataire engage à ses frais :

• des travaux d’adaptation du logement liés à une situation de handicap ou de perte d’autonomie, tels que la suppression de cloisons ou de portes intérieures, la modification des équipements des pièces d’eau (toilettes, salle de bain) ou le changement des systèmes d’ouverture et de fermeture (portes, fenêtres, volets) ;

   

• des travaux de rénovation énergétique, portant sur l’isolation thermique, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude. La liste, énumérée précisément par décret, exclut les travaux affectant la structure du bâtiment ou son aspect extérieur, modifiant sa destination, ou soumis à l'obtention d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire.

Le locataire doit néanmoins faire une demande d’autorisation par écrit pour l’ensemble de ces travaux, mais sans réponse du propriétaire dans les deux mois, son accord est considéré comme tacite. Celui-ci ne pourra pas exiger une remise du logement en l’état à la fin du bail.
Pour tous travaux modifiant durablement votre logement, pensez à prévenir votre assureur pour adapter les garanties de votre assurance habitation.

Les travaux à la charge du locataire relèvent principalement de l'entretien courant et des réparations locatives. Cela inclut notamment les petites réparations et l'entretien régulier du logement, tels que :

• remplacement des ampoules ;
• raccords de peinture ;
• entretien des installations électriques et du système de chauffage ;
• entretien de la plomberie (joints, dégorgement...).

Le locataire doit aussi se charger de l'entretien courant du jardin, y compris le désherbage, le nettoyage, la tonte de la pelouse, l'arrosage, la taille des massifs et l'entretien des gouttières.

Dans certains cas, le locataire peut être amené à réaliser des travaux de rénovation énergétique du logement à ses frais. Il est à noter que le locataire est également responsable des dégradations et doit effectuer les réparations nécessaires.

En général, un locataire ne peut pas refuser que des travaux soient effectués dans son logement, surtout s'ils sont nécessaires pour maintenir le logement en bon état ou pour améliorer sa performance énergétique. Cependant, la loi prévoit certains droits pour le locataire dans ce contexte. Par exemple, le locataire a le droit à une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux si ceux-ci durent plus de 21 jours. De plus, le locataire a le droit de vivre dans son logement en toute tranquillité, sans ingérence indue de la part du propriétaire. C'est pourquoi le droit de visite du propriétaire est limité et doit être exercé de manière raisonnable.

Il est possible de refuser certains travaux en tant que locataire, bien que cela nécessite certaines démarches. Pour commencer, le refus des travaux doit être justifié et basé sur des motifs valables. Si les travaux envisagés sont susceptibles de rendre le logement inhabitable ou si le locataire estime que ces travaux ne sont pas urgents ou nécessaires, il peut formaliser son opposition.
Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au propriétaire. Dans cette lettre, il expliquera clairement les raisons pour lesquelles il refuse les travaux. Il est essentiel d'apporter des arguments solides pour que la requête soit prise en compte.

Qui dit travaux d'amélioration, dit risques potentiels. En France, les locataires doivent obligatoirement souscrire une assurance habitation qui couvre principalement les dommages aux biens et la responsabilité civile de l’assuré. Pour rappel, votre responsabilité civile vous couvre pour tous les dommages que vous pourrez causer à autrui durant les travaux. Vérifiez auprès de votre assureur que les travaux que vous souhaitez réaliser sont bien couverts par l’assurance d’habitation.
 

Vous pouvez également souscrire une assurance multirisques habitation. En plus des garanties de base (incendie, dégât des eaux, gel des canalisations, catastrophe naturelle et tempête, cambriolage et vandalisme, bris de glace), elle contient des garanties complémentaires pouvant notamment couvrir les embellissements effectués dans votre logement (peinture, papiers peints, aménagement de la cuisine ou de la salle de bains...). Renseignez-vous auprès de votre assureur.