Qui du locataire ou du propriétaire doit payer les frais de serrurerie ?

1. Entretien courant et perte de clés : à la charge du locataire.

2. Vétusté, vice caché ou malfaçon : à la charge du propriétaire.

3. Effraction : à déclarer à l'assurance habitation sous 2 jours ouvrés.

4. Toujours prévenir le propriétaire avant d'appeler un serrurier (sauf urgence absolue).

5. Conserver toutes les preuves : photos, vidéos, factures, état des lieux d'entrée.

6. Exiger un devis écrit avant intervention et se méfier des tarifs trop bas.

7. En copropriété : changement de serrure libre, mais blindage ou modification esthétique soumis à accord en Assemblée Generale.

8. En cas de vétusté contestée : faire établir un rapport par un serrurier professionnel et s'appuyer sur la grille de vétusté (loi ALUR).

La loi du 6 juillet 1989 (art. 7 loi 89-462) met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations nécessaires à son maintien dans l’état constaté à l’entrée dans les lieux. Celui-ci doit ainsi veiller au bon fonctionnement des serrures et verrous de sécurité de la porte d’entrée du logement, mais aussi des portes intérieures et des fenêtres.

L’entretien et les réparations à la charge du locataire portent sur :

• le graissage des verrous et des serrures ;

• le remplacement de petites pièces, comme le verrou ;

• le renouvellement de clés abîmées, perdues ou volées.

Les frais incluent le coût du nouveau matériel et les éventuels honoraires d’intervention du serrurier, par exemple pour l’ouverture d’une porte claquée ou verrouillée.

Lorsque les frais de serrurerie font suite à un cambriolage ou une effraction, ils peuvent être pris en charge par l’assurance habitation du locataire, selon les garanties du contrat souscrit et sous condition de déclarer le sinistre auprès de l’assureur dans un délai de 2 jours ouvrés.

Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement, pendant la durée du bail, sont du ressort du propriétaire.

Ce dernier doit notamment prendre en charge les frais de serrurerie liés à :

• la vétusté naturelle, c’est-à-dire l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux ;

• un mouvement du bâti de la porte ;

• une malfaçon ou une pose défectueuse.

En pratique, le propriétaire contacte lui-même un serrurier pour réaliser les réparations ou le changement de serrure. Il peut aussi mandater le locataire pour le faire, à ses frais.

Bon à savoir
À l’entrée dans les lieux, une clause travaux peut être intégrée dans le contrat de bail, engageant le locataire à faire des travaux (sauf le gros œuvre) qui incombent normalement au propriétaire, en contrepartie d’une réduction de loyer. Dans le cas présent, la clause doit préciser que le changement de serrure ou de verrou de sécurité sera effectué par le locataire ainsi que les modalités d’imputation sur le loyer.

Le verrou de sécurité de la porte d’entrée de votre appartement en location vient de casser ? En théorie, vous devez contacter le propriétaire pour l’avertir de l’incident avant d’appeler un serrurier. L’idéal est qu’il vienne constater par lui-même le problème avant toute intervention. Mais, en cas d’urgence, comme dans le cas présent ou si un enfant est enfermé dans l’appartement alors que les clés se trouvent à l’intérieur, vous pouvez commencer par appeler un serrurier. Conservez bien les éléments de preuve, comme les factures, pour les remettre au propriétaire.

Quel que soit le problème constaté, informez-en rapidement le propriétaire. En restant silencieux, vous pourriez aggraver la situation. Le propriétaire pourrait alors vous imposer de réaliser les réparations à vos frais, pour mauvais entretien.

Et si l’origine du dysfonctionnement de la serrure ne peut être identifiée ?

Négociez avec le propriétaire. Mieux vaut tenter un compromis pour répartir les frais plutôt que risquer un litige.

Comment prouver la vétusté d'une serrure ?

Une serrure qui grince, se bloque ou tourne difficilement malgré un entretien régulier ? Il s'agit probablement de vétusté, c'est-à-dire d'une usure normale liée au temps et à l'usage. Bonne nouvelle : dans le cadre d'une location, son remplacement est alors à la charge du propriétaire.

Pour le prouver, plusieurs réflexes à adopter : photographier et filmer les dysfonctionnements, rassembler les documents attestant de l'ancienneté de la serrure (état des lieux d'entrée, factures, références fabricant) et, si nécessaire, faire intervenir un serrurier professionnel qui pourra établir un rapport de vétusté. Pensez également à la grille de vétusté : prévue par la loi ALUR, elle attribue à chaque équipement une durée de vie théorique, environ 20 ans pour une serrure de porte d'entrée, et permet de calculer la part restant à votre charge.

En résumé, des preuves visuelles, des documents datés et, au besoin, un avis professionnel suffisent généralement à faire reconnaître la vétusté d'une serrure.

Vice caché : un exemple concret

À la différence de la vétusté, le vice caché désigne un défaut grave, invisible lors de l'état des lieux d'entrée et préexistant au bail, qui rend la serrure impropre à son usage (article 1721 du Code civil).

Exemple : Vous emménagez, la serrure semble fonctionnelle. Quelques semaines plus tard, elle se bloque totalement. Le serrurier constate un défaut de fabrication interne (ressort cassé, goupilles corrodées) invisible de l'extérieur et antérieur à votre entrée dans les lieux. Il s'agit d'un vice caché : le propriétaire doit prendre en charge la réparation, même s'il ignorait le défaut.

Dans ce cas, notifiez le bailleur par lettre recommandée, faites établir un rapport par un serrurier professionnel et conservez toutes les preuves (photos, factures, rapport technique).

S’il ne s’agit pas d’une charge locative (entretien courant du logement ou petite réparation) ou imputable à une faute du locataire, la réparation incombe au propriétaire avec l’obligation de faire réaliser les travaux.

À défaut, vous pouvez demander au propriétaire d’exécuter ses obligations. Sans réponse ou accord, vous pouvez saisir :

• une commission départementale de conciliation, qui a pour mission de trouver une solution aux conflits entre locataires et propriétaires. Envoyez votre lettre recommandée avec avis de réception auprès des services de la préfecture, vous recevrez une réponse sous deux mois, sans force exécutoire cependant ; 

• ou, le greffe du tribunal judiciaire ou de proximité (pour les litiges inférieurs à 10 000 €).

Attention. Vous ne pouvez décider de contraindre le propriétaire à faire les réparations nécessaires en arrêtant de payer votre loyer (article 1728 du code civil). Vous devez continuer de le régler malgré tout, sans quoi le propriétaire pourrait résilier le bail à votre tort.

Quelles sanctions encourt le propriétaire ?

Si le juge considère que les frais de serrurerie sont bien du ressort du propriétaire, il peut :

• l’obliger à faire entreprendre les travaux de réparation ou de remplacement ; 

• autoriser le locataire à les faire réaliser, contre un remboursement de la part du propriétaire ;

• accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Porte claquée, serrure bloquée… Dans l'urgence, il est tentant d'appeler le premier numéro trouvé sur Internet. Mais le secteur du dépannage en serrurerie est l'un des plus touchés par les pratiques abusives. Méfiez-vous d'un tarif d'appel anormalement bas (39 €, 49 €…) qui explose une fois sur place, d'un serrurier qui perce systématiquement la serrure sans tester d'autres méthodes, ou qui refuse d'établir un devis écrit — pourtant obligatoire au-delà de 150 € TTC. L'exigence d'un paiement en espèces et l'absence de facture sont également des signaux d'alerte.

Pour vous protéger : enregistrez à l'avance les coordonnées d'un serrurier de confiance, consultez votre assurance habitation qui dispose souvent de dépanneurs agréés, et sachez qu'une ouverture simple coûte en moyenne entre 80 et 200 € en journée (~30 % de majoration la nuit et le week-end). En cas de litige, signalez le professionnel sur SignalConso (DGCCRF).

Sources : Service public, justicial.fr, monjoel.fr