Quand avez-vous le droit d'augmenter le loyer de votre locataire ?

En principe, le propriétaire d’un logement vide ou meublé peut augmenter le loyer à trois moments bien définis :

• en cours de bail, chaque année à la date de signature du contrat ou celle indiquée dans le bail si une clause de révision annuelle est prévue ; 

• à l’achèvement de travaux apportant une amélioration au logement (nouvel équipement à valeur ajoutée, permettant de réduire les dépenses d’entretien et d’explication ou de sécurisation de l’immeuble), engagés à ses frais au cours du bail ; cette majoration de loyer exceptionnelle est convenue avec le locataire via une clause incluse dans le contrat de location ou par un avenant au bail ; 

• au renouvellement du bail. La révision du loyer est applicable à partir de la demande du propriétaire au cours de l’année suivant la date de revalorisation du loyer d'habitation, de signature ou d’intégration de l’avenant au bail.

Le locataire dispose de plusieurs moyens légaux pour contester une augmentation qu'il juge abusive. Sa première possibilité consiste à vérifier que le calcul respecte l'IRL et que la procédure de notification a été correctement suivie.

Lorsque l'augmentation paraît injustifiée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de quatre mois. Cette démarche gratuite permet souvent de résoudre le conflit à l'amiable. Si aucun accord n'est trouvé, le tribunal judiciaire reste compétent pour trancher le litige.

Le locataire peut également refuser catégoriquement une hausse proposée après des travaux d'amélioration, car son accord reste obligatoire dans ce cas précis. La loi ne permet jamais au propriétaire d'imposer cette majoration unilatéralement, contrairement à la révision annuelle basée sur l'IRL.

• En tant que bailleur, vous devez notifier la hausse par lettre recommandée avec accusé de réception au moins un mois avant son application.

• Les passoires thermiques classées F ou G au diagnostic de performance énergétique sont exclues des revalorisations.

• Le modèle de courrier d'augmentation doit préciser le loyer actuel, le nouveau montant et la formule de calcul utilisée.

Focus DPE - Depuis le 24 août 2022, ces possibilités de révision des loyers sont contraintes par l’interdiction d’augmenter le loyer de logements énergivores classés F ou G au DPE pour les nouveaux contrats de location, le renouvellement ou la reconduction tacite de baux, y compris ceux conclus avant cette date, de logements situés en France métropolitaine (loi de 2021 pour lutter contre le dérèglement climatique).

La révision annuelle du loyer d’un logement loué vide ou meublé avec un bail d’habitation se base sur l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Pour la calculer, le loyer hors charges est revalorisé selon l’évolution de l’IRL entre la date de signature du bail et la date de révision du loyer. Ainsi, l’augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la hausse de l’indice sur la période considérée.

Cette méthode de révision annuelle du loyer est aussi applicable aux logements situés en zone tendue et soumis à l’encadrement des loyers pour les contrats de location incluant une clause de révision.

Un simulateur est à votre disposition sur le site de l’administration française pour faciliter le calcul du montant du loyer révisé.

Certains logements sont soumis à d’autres règles de révision et de plafonnement des loyers : les logements régis par la loi de 1948, conventionnés avec l’Anah et les logements sociaux.

Si le logement se trouve hors zone tendue

Vous pouvez appliquer la revalorisation liée à l’IRL (si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois) et revoir le loyer lorsqu’il est manifestement sous-évalué comparé aux loyers du voisinage pour des logements similaires. Pour cela, vous devez estimer le montant du nouveau loyer et le proposer à votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce dernier doit donner son accord au plus tard 4 mois avant cette échéance.

À défaut d’accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour trouver un terrain d’entente et, si le désaccord persiste, il est possible de recourir au juge des contentieux de la protection avant la fin du bail.

Si le logement est situé en zone tendue

Les règles générales de l’encadrement des loyers s’appliquent au calcul du nouveau loyer proposé au locataire par le propriétaire. Ainsi, le loyer annuel ne peut être augmenté de plus de :

• 50 % de la différence entre le loyer de référence dans le voisinage et le dernier loyer pratiqué avant le renouvellement du bail (révisé avec l’IRL si cela n’a pas été effectué) ;

• ou, si cette limite est plus élevée, de 15 % du montant des travaux d’amélioration ou de mise aux normes si leur coût est au moins égal à la dernière année de loyer.

Si le logement est localisé dans une ville encadrée par des règles spécifiques

Plusieurs villes et territoires sont soumis à l’encadrement des loyers avec des règles de fonctionnement communes. Au renouvellement du bail, comme à la signature du contrat de location initial, le loyer est encadré par des loyers de référence minoré et majoré, dont les montants varient en fonction :

• du type de location (vide ou meublée) ;

• du nombre de pièces ;

• et de l’époque de construction du logement.

Si le loyer de base (hors charges) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation du loyer. S’il s’avère supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut agir en diminution du loyer.

À noter. Le loyer à payer peut intégrer un complément de loyer au loyer de base si ce dernier est égal au loyer de référence majoré et si le logement présente des particularités de confort ou de localisation.

En Île-de-France, il s'agit des communes suivantes :

• Paris

• Territoire d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville)

• Territoire de Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse).

En province, il s'agit des communes suivantes :

• Bordeaux

• Une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole (Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, et Venon, et une partie du territoire des communes d'Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage, Seyssinet-Pariset).

• Lille, Hellemmes et Lomme

• Lyon et Villeurbanne

• Montpellier

• Territoire de la communauté d'agglomération Pays Basque (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque)