Changement ou extension d'activité, conséquences bail commercial

Changement ou extension d'activité : quelles conséquences sur votre bail commercial ?

La nature de l'activité exercée constitue l'une des principales caractéristiques d'un bail commercial. Développer une activité complémentaire est en principe autorisé, mais changer la destination des locaux nécessite l'autorisation de toutes les parties prenantes. Décryptage.

Élargir votre activité : la déspécialisation partielle

  • La destination des lieux : une clause spécifiée dans le bail

L'activité susceptible d'être exercée dans un local commercial – aussi appelée destination – est expressément précisée dans le bail. Le locataire est tenu de la respecter et d'en poursuivre l'exploitation jusqu'au terme du contrat.

Une clause de destination mentionnant plusieurs activités assorties de la mention "etc" autorise l'exercice d'activités voisines.

Les activités dites "incluses" (comme la vente de parapharmacie dans une pharmacie) sont autorisées de fait.

Le bail "tous commerces" laisse le locataire entièrement libre de ses choix.

  • Développer une activité connexe ou complémentaire : c’est votre droit

Vous souhaitez enrichir votre restaurant d'un département traiteur ? Proposer des fromages ou des volailles dans votre charcuterie ? Développer un rayon lingerie dans votre boutique de mode ? S'adressant à la même clientèle et susceptibles d'être achetées en même temps que les produits que vous vendez habituellement, ces prestations sont considérées comme :

- connexes lorsqu'elles ont un rapport étroit avec l'activité principale,

- complémentaires lorsqu'elles s'avèrent utiles ou nécessaires à un meilleur exercice du métier premier.

Vous êtes en droit de les proposer, après avoir informé votre propriétaire de cette déspécialisation partielle (aussi dite restreinte).

  • Informer votre bailleur

Avant de mettre en place toute nouvelle activité, vous devez notifier votre projet à votre propriétaire, soit par l'intermédiaire d'un huissier, soit en recommandé AR. Cette formalité vaut mise en demeure. Sans contestation au terme d'un délai de deux mois, vous pouvez vous lancer.

  • Une augmentation possible du loyer à terme

La déspécialisation partielle n'entraîne aucune hausse immédiate du loyer. Toutefois, si l'activité nouvelle a pris beaucoup d'importance, le propriétaire pourra, lors de la révision triennale suivante, s'en prévaloir pour revoir à la hausse la valeur locative du bien.

  • Quels recours en cas de refus ?

Le seul motif de refus autorisé du propriétaire est l'absence de caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité.

Le locataire a alors deux possibilités :

- renoncer à son projet de déspécialisation,

- ou engager, par l'intermédiaire d'un avocat, un recours auprès du tribunal de grande instance. Il reviendra alors au juge d'apprécier le caractère connexe ou complémentaire de l'activité envisagée.

Changer de métier : la déspécialisation totale

  • Les conditions requises

Vous souhaitez transformer votre mercerie en dépôt-vente ? Abandonner la papeterie au profit de la vente de souvenirs ? Ce changement complet d'activité nécessite d'engager une procédure de déspécialisation totale (ou plénière).

Celle-ci est possible à trois conditions :

- L'exploitation ne peut devenir rentable qu'au prix d'un changement d'activité,
- La nouvelle activité apportera un service auquel le consommateur n'a pas ou insuffisamment accès,
- Elle est compatible avec la destination, la situation, les caractéristiques et le standing du bien. Elle ne doit pas générer de nuisances supplémentaires.

  • Solliciter l'autorisation du propriétaire et des créanciers

Le titulaire du bail doit demander au bailleur et à tous les créanciers inscrits sur le fonds de commerce l'autorisation d'exercer une activité différente de celle figurant dans le contrat, en recommandé AR ou par l'intermédiaire d'un huissier.

Le propriétaire a un mois pour en informer les autres locataires auprès desquels il s'est engagé, afin de s'assurer qu'aucun ne pratique une activité identique à celle envisagée.

En l'absence de réponse du bailleur dans un délai de trois mois, le locataire est autorisé à procéder au changement.

  • Un refus toujours possible

Le bailleur est en droit de refuser la demande de déspécialisation dans trois cas :

- s'il existe un motif grave et légitime (non-paiement des loyers, par exemple),
- s'il a un intérêt personnel, droits concurrents donnés à des tiers,
- en cas d'exercice du droit de reprise (pour réaliser des travaux de rénovation urbaine notamment).

  • Copropriété : attention aux restrictions

Les copropriétaires ne peuvent, en principe, pas s'opposer à un changement d'activité tant que celle-ci reste conforme au règlement de l'immeuble, qui précise la destination de chaque lot, et ne cause pas de nuisances supplémentaires. Un changement de destination doit en revanche être validé en assemblée générale.

  • Quelle incidence sur le loyer ?

S'il peut justifier l'existence d'un préjudice lié à la nouvelle activité (troubles de jouissance occasionnés à d'autres locataires ou encore accroissement des charges), le bailleur peut réclamer à son locataire une indemnité dite "de déspécialisation" ou procéder à une augmentation immédiate du loyer.

En cas de changement d'utilisation d'un local commercial, il est également tenu d'effectuer une déclaration pour révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.

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