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Investissement locatif : faut-il préférer les petites surfaces ?

Investir dans un studio ou une chambre peut s'avérer très intéressant sur le plan de la rentabilité. Pour autant, investir dans des petits logements n’est pas sans inconvénient. Les bonnes questions à se poser avant d’acheter.

Les atouts des petites surfaces…

Le 1er atout d’une petite surface, chambre ou studio, est bien sûr son prix. Même si le prix au m2 est plus élevé lorsque la surface est plus petite, le montant de l’investissement est plus réduit. Il sera donc accessible à un plus grand nombre d’investisseurs. Autre avantage : plus le montant de l’investissement est faible, plus il sera facile de trouver un prêt pour le financer.

Certains investisseurs, dotés d’un budget élevé, préfèrent même miser sur 2 studios plutôt que sur un appartement plus grand. Objectif : répartir les risques de vacance et d’impayés !

Et ce n’est pas tout... Les petites surfaces :

  • se louent proportionnellement plus cher que les logements plus grands et offrent ainsi un rendement locatif plus élevé,
  • sont plus faciles à louer,
  • présentent une meilleure résistance en termes de prix en période de crise immobilière,
  • se vendent plus rapidement,
  • bénéficient d’une taxe foncière moins élevée.

…et leurs inconvénients

Le turn-over y est plus important, car les locataires sont souvent des étudiants ou des jeunes actifs qui ne restent qu’une année, voire deux. Résultats : un plus grand risque de vacance (même s’il est généralement de courte durée) et des frais de remise en état plus fréquents. En revanche, cela vous permet d’ajuster plus régulièrement les loyers.

Par ailleurs, les locataires « typiques » des petites surfaces sont parfois sujets à des difficultés financières. Une bonne assurance vous sera donc indispensable pour vous protéger du risque d’impayés.

Enfin, les plus-values, en cas de revente, sont généralement moins élevées que pour les plus grands appartements.

Louer nu ou meublé ?

Les petites surfaces présentent également l’avantage de se louer facilement en meublé.
Les baux par exemple sont plus courts (1 an et même 9 mois pour les étudiants), de même pour le préavis (1 mois au lieu de 3). Une souplesse qui plaît au locataire mais aussi au propriétaire ! Vous pouvez par exemple louer le bien 10 mois de l’année à un étudiant et le mettre en location saisonnière pendant les 2 mois d’été.

Si vous louez meublé, vous devez choisir un statut spécifique dépendant du montant des loyers perçus : LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel). Dans les 2 cas, il vous sera possible de déduire certains frais de vos revenus imposables, notamment vos intérêts d’emprunt dans le cas du statut LMNP. Vous pouvez ainsi parvenir à un résultat fiscal nul, voire négatif !

En contrepartie, louer en meublé impose un investissement plus important car il faudra équiper le logement. Mais grâce aux déductions fiscales qui lui sont associées, l’opération peut s’avérer très rentable.

Où investir ?

Il existe un certain nombre de règles de bon sens pour optimiser votre investissement dans une petite surface.

Préférez les grandes villes, les villes universitaires ou les villes touristiques. La demande locative y est plus stable qu’ailleurs.

Veillez également à la proximité des transports en commun et des services (commerces, banques, etc.).

Assurez-vous enfin de la rentabilité de votre investissement en étudiant soigneusement l’environnement et les prix des loyers dans le secteur recherché.

Et pourquoi pas un parking ?
Dans les grandes villes, et à condition de sélectionner l’emplacement avec soin, investir dans un parking peut être une opération très rentable !
- Le montant à investir est modéré.
- La mise en location est très facile… si vous avez bien choisi votre emplacement.
- Les frais d’entretien sont très bas, voire nuls, contrairement à ceux d’un logement.
- En optant pour le régime fiscal du micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus, dans la limite de 15 000 euros par an. Alors où choisir votre parking ? De préférence en centre-ville, si possible dans un quartier de logements anciens où les places de stationnement sont rares ! Les logements neufs disposent en effet fréquemment d’un parking.

Dossier mis à jour le 18/08/2014

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