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Réussir son investissement locatif

Réussir son investissement locatif

Pour vous constituer un patrimoine immobilier ou des revenus complémentaires pour la retraite, pensez à l'investissement locatif ! Cette opération immobilière, qui consiste à acheter un logement en vue de le louer, peut également vous faire profiter d'un cadre fiscal avantageux. Quelles précautions prendre pour choisir son bien ? Quel dispositif fiscal choisir ? Comment optimiser son investissement ? Eléments de réponse.

L'investissement locatif : pour quels projets ?

Vous constituer un patrimoine immobilier en douceur

Si vous achetez votre bien immobilier à crédit, les loyers que vous toucherez pourront rembourser une partie (ou la totalité) des échéances du prêt. L'investissement locatif est donc un bon moyen de se constituer un patrimoine, sans pour autant s'endetter fortement. A l'échéance du prêt, vous pourrez décider de conserver votre bien et de continuer à en percevoir les loyers, de l'habiter ou encore de le revendre pour récupérer un capital.

Préparer votre retraite
 
Au moment de partir à la retraite, si vous avez terminé de rembourser votre emprunt, vous bénéficierez de revenus réguliers avec vos loyers. Vous pourrez ainsi compléter votre pension de retraite de base. 
 
Réduire vos impôts 
 
Différents dispositifs vous permettent de réaliser un investissement locatif. Choisissez bien le vôtre : vous pourrez ainsi réduire votre fiscalité et rembourser une partie de votre achat. Ce choix dépend essentiellement de la localisation du bien convoité et de votre situation fiscale.
  • Si vous investissez dans un logement neuf situé dans une moyenne ou grande agglomération, vous pouvez bénéficier de la loi Pinel.
  • Pour l'achat d'un bien Outre-Mer, vous pouvez bénéficier de la loi Girardin qui permettent de profiter d'une réduction d'impôt (jusqu'à 35 % du montant de votre investissement) sur le prix de revient de votre bien.
  • Vous souhaitez restaurer un bien situé dans une zone protégée avant de le mettre en location ? Optez pour la Loi Malraux. Ce dispositif ouvre droit à un crédit d'impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux.
  • Pour un projet de location en meublé : vous pouvez opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP - pour un revenu locatif supérieur à 23 000 €), selon le montant des loyers perçus.

Logements neufs : profitez de la loi Pinel

La Loi Pinel est un dispositif d’aide à l’acquisition d’un bien dans un objectif locatif. Il vous permet de devenir propriétaires de logements neufs dans des zones bénéficiant du dispositif et d’obtenir d'une réduction d'impôt, proportionnelle à la durée durant laquelle vous vous engagez à louer le bien. Le tout dans une limite de 63 000 €. 

Engagement de location Réduction d'impôt Pinel
12 ans  21 % du prix du bien
9 ans  18 % du prix du bien
6 ans 12 % du prix du bien


Ce dispositif fiscal a été mis en place pour favoriser la construction de logements neufs dans des zones où l'offre immobilière locative est insuffisante. Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Bon à savoir 
Halte aux idées reçues ! Vous n’avez pas besoin d’être propriétaire de votre résidence principale pour envisager un investissement locatif. Il est possible d’acheter un petit logement en vue de le louer et de le financer par les loyers et différents avantages fiscaux.
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Les critères-clés pour bien investir dans la pierre
Pour réussir votre investissement locatif, prenez le temps de choisir votre bien immobilier. Voici quelques facteurs à prendre en compte. 

La qualité du bien

L'immobilier locatif demeure un investissement immobilier à part entière et pas seulement une opération fiscale. Aussi, choisissez un logement que vous pourriez vous-même envisager d'habiter.
 
Veillez à la qualité de la construction et de son environnement, dont dépendra la rentabilité à long terme de votre investissement. Par conséquent, n'achetez pas votre bien sur papier. Visitez-le pour vérifier certains points :
  • son environnement immédiat : pour que votre location rencontre du succès, veillez à la présence de transports, de commerces, d'écoles, de places de parking. Assurez-vous aussi de l'absence d'activités bruyantes à proximité,

  • l'évolution du quartier : prenez rendez-vous à la mairie pour connaître l'avenir du quartier et demandez le PLU (Plan Local d'Urbanisme) susceptible de modifier le zonage des secteurs constructibles.
N'hésitez pas à discuter avec les voisins et à visiter le bien à différents moments de la journée et de la semaine (matin, soir, week-end, etc.).

La surface du bien

Votre budget conditionne en partie le type de bien que vous pouvez acheter : studio, petit ou grand appartement, maison... Au-delà de vos capacités financières, gardez à l'esprit 2 éléments importants.
 
  • Une moyenne ou grande surface bénéficie souvent de locataires stables et d'un potentiel important de plus-value à la revente.
  • Une petite surface se loue très facilement en ville (étudiants, jeunes actifs) mais la rotation des locataires est plus importante.

La demande locative

Avant de vous engager dans un investissement locatif, assurez-vous de l'existence concrète d'une demande locative dans le secteur.
 
Par ailleurs, certaines zones où la demande est faible n'ouvrent pas droit aux dispositifs de défiscalisation. La loi Scellier par exemple est réservée aux moyennes et grandes agglomérations (plus de 50 000 habitants).
 
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