Publié le 13/06/2025
La loi Carrez impose au vendeur d'un bien en copropriété de communiquer sa superficie privative. En cas d’erreur, l’acheteur est susceptible de se retourner contre le propriétaire.
La loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété est plus couramment appelée loi Carrez du nom du député ayant porté le texte, à savoir Gilles Carrez. Elle a introduit une notion essentielle : la surface privative des lots situés au sein d'une copropriété.
Encore aujourd'hui, le rôle de la loi Carrez est d'offrir un outil unique pour mesurer les surfaces privatives des logements et tout particulièrement des appartements. Elle permet ainsi de protéger les acquéreurs d'un bien en copropriété contre les vendeurs indiquant des superficies erronées ou exagérées.
La loi Carrez définit la superficie privative comme étant « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».
En revanche, les planchers des pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas pris en compte pour le calcul de la loi Carrez, tout comme les extérieurs.
Le calcul de la superficie privative, introduite par la loi Carrez, est obligatoire lors de la vente de tout bien immobilier en copropriété. Elle concerne donc tout particulièrement les appartements. Toutefois, d'autres types de biens doivent aussi faire l'objet d'une mesure de la surface privative, dont :
La surface loi Carrez doit obligatoirement être mentionnée dans la promesse de vente et dans l'acte authentique.
Bon à savoir. Comme le dispose la loi du 18 décembre 1996, il n'est pas obligatoire de mesurer la surface loi Carrez des lots de moins de 8 m2 s'ils ne font pas partie intégrante de l'unité d'habitation, à savoir le logement. Par exemple, les dépendances de moins de 8 m2 ne sont donc pas concernées. Elle ne concerne pas non plus l’achat sur plan, dont la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
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Il est recommandé de confier le mesurage loi Carrez d’un logement à un professionnel car, en cas d’erreur, l’acheteur est susceptible de demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix.
En théorie, vous pouvez mesurer la surface privative de votre appartement vous-même. Toutefois, il est recommandé de confier cette mesure à un professionnel pour plusieurs raisons :
Dans l'idéal, vous devez donc faire appel à un professionnel, comme un géomètre ou un diagnostiqueur immobilier certifié, pour mesurer la surface privative de votre logement. En cas d’erreur, vous aurez ainsi la possibilité de vous retourner contre cet expert.
Si la surface privative n'est pas indiquée dans l'acte authentique de vente, notamment si elle n'a pas fait l'objet d'un mesurage, l'acquéreur dispose d'un mois pour demander l'annulation de la vente à compter de la signature de l’acte de vente.
Il peut aussi arriver que le mesurage loi Carrez soit surestimé, y compris s'il a été réalisé par un professionnel. On distingue alors deux cas de figure.
En revanche, l'acheteur n'a aucun recours si la surface réelle du bien est supérieure à la surface privative communiquée par le vendeur.
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La surface habitable exclut davantage de pièces de son calcul que la surface privative définie par la loi Carrez. De plus, elle ne concerne que la location d’un logement.
La surface habitable est une notion introduite par la loi de 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi Boutin. Elle est définie par le Code de la construction et de l'habitation comme étant « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».
Elle ne tient en revanche pas compte de « la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (…), ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
C’est sur ce second point que réside la différence entre surface habitable et superficie privative. En effet, le calcul de la surface loi Carrez tient compte de davantage d’éléments, à savoir :
Comme nous l’avons vu, le calcul de la surface privative est uniquement obligatoire pour la vente des logements en copropriété et de tout autre bien situé au sein d’une copropriété : bureaux, locaux professionnels, etc.
En revanche, la surface habitable ne concerne que la location des logements : elle doit d’ailleurs obligatoirement figurer dans le contrat de location. Le locataire est en droit de demander un ajustement du loyer si la surface réelle est inférieure d'au moins 5 % à la surface habitable indiquée dans le bail, comme le prévoit la loi Alur.
Bon à savoir. En tant que locataire, vous avez l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant a minima les risques locatifs, à savoir l’incendie, le dégât des eaux et l’explosion.
La surface réelle d'un logement correspond à l'ensemble des surfaces de plancher, y compris ceux qui ne sont pas habitables : les combles non aménagés et les vérandas par exemple.
Pour sa part, la surface habitable correspond à la surface de plancher, dont sont déduits les surfaces occupés (murs, cloisons, etc.). Elle ne tient pas non plus compte de certains éléments inhabitables (loggias, remises, vérandas, etc.), ni des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure 1,80 mètre.
La loi Carrez exclut tout d'abord tous les éléments dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Elle ne tient pas non plus compte de certaines surfaces annexes : les caves, les sous-sols, les remises, les terrasses, les balcons ou encore les vérandas.
La mesure de la superficie privative est obligatoire pour la vente d’un logement en copropriété, tel qu’un appartement par exemple. Pour sa part, la surface habitable ne concerne que la location d’un logement.
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