La location-vente ou location accession est une solution hybride qui combine en une seule formule la location et la vente d’un bien immobilier. Sur une durée donnée, le locataire paie son loyer mensuel comme dans le cadre de tout autre contrat de location. La différence est que, dans un contrat de location-vente, le locataire bénéficie d'un droit préférentiel à l’achat du bien. De plus, le montant total des loyers réglés est déduit du prix de vente et fait figure d'acompte pour l'achat final.

Ce type de contrat s’est développé afin de rendre plus accessible l’achat de biens immobiliers qui peut s’avérer difficile, notamment pour les jeunes couples. Louer un appartement avec l’option d’achat signifie que vous n'avez pas besoin d’avoir un apport important au départ. Le prix d'achat final est également inférieur, car l'ensemble des loyers payés est pris en compte dans le montant total lors de l’acquisition.

Cependant, afin de protéger le locataire et d’assurer la sécurité financière du propriétaire, il existe plusieurs conditions à la mise en place de la location avec option d'achat. En France, cette alternative est relativement récente mais, au vu de la conjoncture, elle pourrait rapidement être amenée à se développer.

En France, ce type de contrat hybride est régi par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984. Il est connu sous plusieurs dénominations : leasing immobilier, location avec option d’achat ou LOA, location-vente, crédit-bail ou encore location-accession.

La location avec option d'achat implique en quelque sorte un double contrat :

• un contrat de location par lequel le locataire loue le bien moyennant des versements mensuels ;

• et un contrat de vente finale en option.

Le locataire peut alors décider s’il souhaite acheter le bien en question au prix qui a été défini à la signature. On déduit ensuite les loyers mensuels qu’il aura versés du prix d’achat.

S’il souhaite acquérir le bien, le locataire doit faire part de sa décision avant le terme de la période stipulée dans le contrat. En règle générale, cela implique de se rendre devant un notaire pour établir un acte notarié.

Les contrats de location avec option d'achat incluent souvent un acompte initial à payer par le locataire. Cet acompte remplace la caution habituellement versée par le locataire, mais il est généralement un peu plus élevé qu’une caution normale. De plus, notez que dans le cadre de ce type de contrat, les loyers sont généralement plus élevés que lors d'une location classique.

Le leasing immobilier coûte également plus cher que le financement d'un achat simple auprès d’une banque. Il représente environ 5 % du coût total du logement.

Le choix du leasing immobilier est intéressant pour les personnes dont le profil peine à rassurer les organismes bancaires, comme :

• un entrepreneur ne pouvant fournir 3 ans de bilans financiers ;
• un parent célibataire qui travaille, mais dont l’épargne est trop faible pour acquérir un bien assez grand ;
• des indépendants ou professionnels libéraux dont la carrière commence à peine ou qui viennent d’obtenir leur diplôme ;
• un couple en situation professionnelle « mixte », l’un avec un CDI et l’autre étant travailleur indépendant, par exemple ;

• un foyer en transition (expatriation, divorce, déménagement, etc.).

Les avantages pour le locataire

Voici les principaux avantages du contrat de location-vente pour un locataire.

• Le contrat donne au locataire un  droit de préemption sur l’achat du bien.

• La période pendant laquelle l’éventuel acquéreur réside dans le bien en tant que locataire lui permet d'être sûr que le bien correspond réellement à ses attentes.

• Le locataire peut acheter le bien à tout moment, jusqu’au terme de la période stipulée dans le contrat. Autrement dit, il y a une date limite d’achat.

• La totalité ou une partie du montant des loyers mensuels versés est déduite du prix d’achat final du bien.

• Si le prix de l'immobilier augmente au cours de la période de location, le prix d'achat convenu est maintenu, ce qui signifie que le locataire bénéficie de conditions avantageuses.

• La location-vente facilite l'obtention d'un prêt pour le locataire, car les banques voient d’un bon œil le fait que l'acheteur a déjà payé une partie de la valeur du bien.

• Puisque le montant à dégager est moindre que dans une vente traditionnelle, le locataire paiera également moins d’intérêts pour son éventuel prêt bancaire.

• Vous ne payez pas la taxe foncière pendant que vous êtes locataire.

Les inconvénients pour le locataire

• Si le locataire décide finalement de ne pas acheter le bien, il perd l'acompte initial qu’il a versé au propriétaire à la signature du contrat. Cela représente généralement entre 5 % et 10 % de la valeur du bien.

• La fiscalité est défavorable au locataire. En effet, ce type de contrat est soumis à une double imposition : sur les loyers, puis sur l'achat final.

• Si les prix du marché immobilier baissent, le locataire ne peut pas bénéficier d’ajustements car il a déjà fixé le prix d'achat lors de la signature du contrat.

Découvrez quels sont les avantages et les inconvénients de la location avec option d’achat pour le propriétaire.

Les avantages pour le propriétaire

• Grâce à l'acompte versé par le locataire, le propriétaire est assuré de l'intention du locataire d'acheter le bien. Au cas où la vente n’ait finalement pas lieu, le propriétaire conservera quand même en totalité cette caution.

• Jusqu’à la vente du bien, le propriétaire continuera de percevoir un loyer.

• Le propriétaire peut bénéficier de déductions fiscales au moment de sa déclaration d’impôts.

Les inconvénients pour le propriétaire

• Un contrat de location-vente ne garantit pas la vente de la propriété de façon absolue.

• Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas vendre son bien à un autre acquéreur, même si ce dernier fait une meilleure offre que celle prévue dans le contrat signé.

Comme il s'agit d'une transaction plus complexe qu’une vente habituelle, il est fortement recommandé de demander l'avis d'un expert avant de signer un contrat de location-vente. Les points suivants doivent notamment être inclus dans le contrat :

• La période à laquelle le locataire pourra acquérir le bien.

• Le prix d’achat du bien.

• Le montant de l’acompte initial. N’oubliez pas de préciser ce qui se passe si le locataire décide finalement de ne pas acheter le bien. Précisez également si cet acompte est déduit du prix d’achat.

• Le montant des loyers mensuels.

• Qui paie les charges durant la location.

• Il est également conseillé de définir qui, du propriétaire ou du locataire, paiera les travaux de rénovation ou de réparation éventuels.

La location avec option d'achat (LOA) peut s’avérer une bonne solution, car elle vous permet de vérifier que le bien correspond à vos attentes avant de l'acheter. C'est un bon moyen d'éviter de perdre votre capital puisque les loyers que vous payez contribuent à l'achat du bien. Enfin, le montant global d’un prêt bancaire sera moins élevé, ce qui signifie que vous paierez moins d’intérêts.

Que vous choisissiez ou non la location-vente pour l'achat de votre futur logement, il est important en tant que locataire ou propriétaire, de souscrire une assurance habitation. Chez Generali, nous disposons de solutions complètes en matière d'assurance habitation, avec notamment la responsabilité civile, la protection juridique, la couverture contre les dommages intentionnels commis par le locataire et l'assurance contre les loyers impayés.