Location-vente immobilière : comment ça marche ?

Location ou achat ? Quelles questions se poser ? 

Les mensualités sont-elles plus élevées que les loyers normaux ? Y a-t-il une sanction si le locataire décide finalement de ne pas acheter le bien ? Le moment de l'achat est-il mentionné dans le contrat initial ? Autant de questions sur le fonctionnement de la location-vente pour savoir si cette alternative en vaut la peine.

Comment fonctionne la location avec option d'achat ? 

La location-vente est une solution hybride qui combine en une seule formule la location et la vente d’un bien immobilier. Sur une durée donnée, le locataire paie son loyer mensuel comme dans le cadre de tout autre contrat de location. La différence est que, dans un contrat de location-vente, le locataire bénéficie d'un droit préférentiel à l’achat du bien. De plus, le montant total des loyers réglés est déduit du prix de vente et fait figure d'acompte pour l'achat final.

Ce type de contrat s’est développé afin de rendre plus accessible l’achat de biens immobiliers qui peut s’avérer difficile, notamment pour les jeunes couples. Louer un appartement avec l’option d’achat signifie que vous n'avez pas besoin d’avoir un apport important au départ. Le prix d'achat final est également inférieur, car l'ensemble des loyers payés est pris en compte dans le montant total à l’acquisition.

Cependant, afin de protéger le locataire et d’assurer la sécurité financière du propriétaire, il existe plusieurs conditions à la mise en place de la location avec option d'achat. En France, cette alternative est relativement récente mais, au vu de la conjoncture, elle pourrait rapidement être amenée à se développer.

Source : https://www.insee.fr/fr/statistiques/7700305

Comment se passe une location-vente d’un bien immobilier ?

Ce type de contrat hybride est régi par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984. Il est connu sous plusieurs dénominations : leasing immobilier, location avec option d’achat, LOA, location-vente, crédit-bail ou encore location-accession.

La location avec option d'achat implique en quelque sorte un double contrat :

• un contrat de location par lequel le locataire loue le bien moyennant des versements mensuels ;
• et un contrat de vente finale en option.

Le locataire peut alors décider s’il souhaite acheter le bien en question au prix qui a été défini à la signature. On déduit ensuite les loyers mensuels qu’il aura versés du prix d’achat.

S’il souhaite acquérir le bien, le locataire doit faire part de sa décision avant le terme de la période stipulée dans le contrat. En règle générale, cela implique de se rendre devant un notaire pour établir un acte notarié.

Les contrats de location avec option d'achat incluent souvent un acompte initial à payer par le locataire. Si cet acompte remplace la caution, il est souvent un peu plus élevé. De plus, dans le cadre de ce type de contrat, les loyers sont généralement plus chers que lors d'une location classique. 

Plus cher qu’un financement auprès d’une banque, le leasing représente environ 5 % du coût total du logement.

Avantages et inconvénients de la location-vente pour un particulier locataire

Le choix du leasing immobilier est intéressant pour les personnes dont le profil ne rassure pas les organismes bancaires, tels :

• un entrepreneur ne pouvant fournir 3 ans de bilans financiers ;
• un parent célibataire qui travaille, mais dont l’épargne est trop faible pour acquérir un bien assez grand ;
• des indépendants ou professionnels libéraux dont la carrière commence à peine ou qui viennent d’obtenir leur diplôme ;
• un couple en situation professionnelle « mixte », l’un avec un CDI et l’autre étant travailleur indépendant, par exemple ;
• un foyer en transition (expatriation, divorce, déménagement, etc.).

Les avantages pour le locataire

• Le contrat donne au locataire un droit de préemption sur l’achat du bien.
• la période pendant laquelle l’éventuel acquéreur réside dans le bien en tant que locataire lui permet d'être sûr que le bien correspond réellement à ses attentes. 
• Le locataire peut acheter le bien à tout moment, jusqu’au terme de la période stipulée dans le contrat. Autrement dit, il y a une date limite d’achat.
• La totalité ou une partie du montant des loyers mensuels versés est déduite du prix d’achat final du bien.
• Si le prix de l'immobilier augmente au cours de la période de location, le prix d'achat convenu est maintenu, ce qui signifie que le locataire bénéficie de conditions avantageuses.
• La location-vente facilite l'obtention d'un prêt pour le locataire, car les banques apprécient que l'acheteur ait déjà payé une partie de la valeur du bien.
• Puisque le montant à dégager est moindre que dans une vente traditionnelle, le locataire paiera également moins d’intérêts pour son éventuel prêt bancaire.
• Un locataire n'a évidemment pas de taxe foncière à payer, elle concerne seulement les propriétaires.

Les inconvénients pour le locataire

• Si le locataire décide finalement de ne pas acheter le bien, il perd l'acompte initial qu’il a versé au propriétaire à la signature du contrat. Cela représente généralement entre 5 % et 10 % de la valeur du bien.
• La fiscalité est défavorable au locataire puisque ce type de contrat est soumis à une double imposition : sur les loyers, puis sur l'achat final.
• Si les prix du marché immobilier baissent, le locataire ne peut pas bénéficier d’ajustements car il a déjà fixé le prix d'achat lors de la signature du contrat.

Avantages et inconvénients de la location-vente pour le propriétaire

Les avantages pour le propriétaire

• Grâce à l'acompte versé par le locataire, le propriétaire est assuré de l'intention du locataire d'acheter le bien. Au cas où la vente n’ait finalement pas lieu, le propriétaire reçoit quand même le montant total de cette caution.
• Jusqu’à la vente du bien, le propriétaire continuera de percevoir un loyer.
• Le propriétaire peut bénéficier de déductions fiscales au moment de sa déclaration d’impôts.

Les inconvénients pour le propriétaire

• Un contrat de location-vente ne garantit pas la vente de la propriété de façon absolue.
• Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas vendre la propriété à un autre acquéreur, même si ce dernier fait une meilleure offre que celle prévue dans le contrat signé.

Quels sont les points essentiels d'un contrat de location-vente ?

Comme il s'agit d'une transaction plus complexe qu’une vente habituelle, il est fortement recommandé de demander l'avis d'un expert avant de signer un contrat de location-vente. Les points suivants doivent notamment être inclus dans le contrat :

• la période à laquelle le locataire pourra acquérir le bien ; 
• le prix d’achat du bien ; 
• le montant de l’acompte initial. N’oubliez pas de préciser ce qui se passe si le locataire décide finalement de ne pas acheter le bien. Précisez également si cet acompte est déduit du prix d’achat ; 
• le montant des loyers mensuels ; 
• qui paie les charges durant la location ; 
• Il est également conseillé de définir qui, du propriétaire ou du locataire, paiera les travaux de rénovation ou de réparation éventuels.

Est-ce que la location-vente est intéressante ? 

La location avec option d'achat peut s’avérer une bonne solution, car elle vous permet de vérifier que le bien correspond à vos attentes avant de l'acheter. C'est aussi un bon moyen d'éviter de perdre votre capital puisque les loyers que vous payez contribuent à l'achat du bien. Enfin, le montant global d’un prêt bancaire sera moins élevé : vous paierez donc moins d’intérêts.

Que vous choisissiez ou non la location-vente pour l'achat de votre futur logement, il est important en tant que locataire ou propriétaire, de souscrire une assurance habitation. Celle-ci comprend notamment la responsabilité civile, la protection juridique, la couverture contre les dommages intentionnels commis par le locataire et l'assurance contre les loyers impayés. 

À lire aussi :

• Primo-accédant : comment accéder à la propriété à moindre coût ?
• Les enjeux du changement climatique sur l'achat immobilier