Primo-accédant : comment accéder à la propriété à moindre coût ?

Définition : c'est quoi un primo-accédant ?

Un primo-accédant est une personne qui accède pour la première fois à la propriété de sa résidence principale (à l'exclusion de tous investissements locatifs ou achat de résidence secondaire). Il peut s'agir d'un individu ou d'un ménage qui réalise son premier achat immobilier.

Néanmoins, cette définition présente une particularité : même si vous avez déjà été propriétaire, vous pouvez être considéré comme primo-accédant si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Cette condition est valable pour les deux emprunteurs si vous êtes en couple. Pour qu'un logement ait le qualificatif de résidence principale, vous devez l'habiter au moins 8 mois par an.

Vous pouvez donc être reconnu comme primo-accédant si vous louez votre logement principal depuis plus de deux ans mais êtes par ailleurs propriétaire d'une résidence secondaire.
 

Quels avantages pour les primo accédants ?

Le statut de primo-accédant offre des avantages spécifiques, notamment en termes d'aides financières et de prêts immobiliers, qui peuvent faciliter l'accession à la propriété.

Il n'y a pas d'âge maximum pour être considéré comme primo-accédant.

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Le prêt à taux zéro (PTZ)  pour les primo-accédants

Créé en 1995 pour accompagner les primo-accédants vers la propriété, le prêt à taux zéro (PTZ) soutient l'achat d'une résidence principale par les ménages sous conditions de ressources.

Le PTZ est un dispositif proposé à l’emprunteur par sa banque dans le cadre du plan de financement de son achat immobilier, mais c'est l’État qui subventionne intégralement le taux. Le prêt à taux zéro ne peut toutefois pas financer la totalité de l’achat mais seulement au maximum  50 %, assimilé par les banques à un apport personnel. Le reste du prêt devra donc être assuré par un financement bancaire classique.

Le prêt à taux zéro a été refondu en 2023 (et prolongé jusqu'en 2027), et concerne désormais près de 73 % de la population, avec 4 seuils de revenus éligibles, le plafond étant de  49 999 euros pour la tranche la plus élevée. A chaque seuil correspond une quotité maximum de financement du prêt total par le PTZ, allant de 20 % pour la tranche la plus élevée à 50 % pour les ménages les plus modestes.
 

Le Prêt Accession Sociale (PAS)

Autre instrument utile aux primo-accédants, le PAS est un prêt immobilier conventionné accordé aux personnes à revenus modestes. Il permet de devenir propriétaire de sa résidence principale (soit en l'achetant soit en la faisant construire), sous réserve de ne pas dépasser des plafonds de revenus qui varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d'occupants.  A noter : il peut également permettre de réaliser des travaux (par exemple des travaux d'accessibilité liés au handicap).

Parmi les avantages du Prêt Accession Sociale : un taux d'intérêt  et des frais d'instruction plafonnés, des frais de rémunération du notaire réduits, une exonération des taxes de publicité foncière pour la prise de sûreté (hypothèque, nantissement, etc.) que ce prêt implique.

Le prêt peut financer la totalité de votre achat immobilier, sur une durée de 5 à 30 ans, mais il ne peut pas financer les frais de notaire ni les frais d'hypothèque ni les frais d'instruction de la demande de prêt.

Il se demande auprès d'une banque ou d'un établissement de crédit qui a signé avec l'État une convention lui permettant d'accorder ce type de prêt.

Attention ! Si le PAS peut être complété par un PTZ ou un apport personnel ou encore un prêt d'épargne logement,  le Prêt Accession Sociale ne peut pas être associé à un prêt immobilier "classique".
 

Le prêt Action logement

Le Prêt Action Logement (ex-1 % Logement) proposé par l'organisme du même nom qui finance la construction de logements et verse des aides financières aux salariés pour se loger, permet aux primo-accédants d'emprunter au taux réduit à 1 % (hors assurance obligatoire), pour un montant jusqu'à 30 000€.  Ces prêts sont accordés pour une durée maximale de 25 ans, en complément d'un prêt principal ou d'autres prêts complémentaires.  Gros avantage : il n'y a ni frais de dossier, ni de garantie ou de caution.

Pour obtenir un Prêt Action Logement le demandeur doit être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole d'au moins 10 salariés et respecter les plafonds de ressources, établis selon la zone d'achat du bien (41 855€ maximum à Paris en 2023 par exemple).

Le logement qui fait l'objet du crédit devra par ailleurs être la résidence principale du ménage et respecter certaines conditions de performance énergétique. 
 

Les autres dispositifs d'aides pour les primo-accédants

Si vous n'avez toujours pas bouclé votre plan de financement, vous pouvez encore solliciter les collectivités territoriales : commune, département ou région, qui peuvent accorder des prêts pour la construction ou l'achat d'un logement.

Les mutuelles et les caisses de retraite complémentaire accordent également des prêts, renseignez-vous auprès de chaque organisme car les conditions varient.

Enfin, pour les fonctionnaires, il y a des prêts spécifiques accordés, sous conditions de revenus, aux agents titulaires de la fonction publique de l'État et aux personnels des départements et des communes. Ils ne sont toutefois possibles qu'en complément d'un prêt conventionné ou d'un prêt d'accession sociale.

Enfin, l’État a signé une convention le 10 juillet 2023 avec l’Union sociale pour l’Habitat et la Fédération des Coopératives HLM afin de donner aux agents de la fonction publique un accès plus simple et direct aux offres de revente d'appartements appartenant au parc HLM. Vérifiez sur le site Bienveo si vous êtes éligible et les conditions d'accès au dispositif.

Si le financement de votre crédit est toujours insuffisant, peut-être est-il temps de faire évoluer votre projet, en réduisant vos ambitions ou en redéfinissant votre objectif de primo-acquisition....
 

Faire des concessions pour votre premier achat immobilier

Au moment d’acheter votre résidence principale, demandez-vous quelles contraintes vous êtes prêt à accepter pour obtenir un meilleur prix. Localisation, surface, étage… Ces critères peuvent sensiblement faire varier le prix d’un bien.

Tenez-vous absolument à gagner des m2 supplémentaires, quitte à vous éloigner du centre-ville ? Ou au contraire préférez-vous sacrifier la surface au profit d’une localisation attractive ? Seriez-vous prêt à investir dans un bien moins prisé, en rez-de-chaussée par exemple… ?

Quels que soient vos choix, veillez cependant à ce que les « défauts » intéressants à l'achat ne se  transforment pas en handicap à la revente.
 

Acheter un bien à retaper

Une stratégie potentiellement payante consiste à acquérir un logement en mauvais état exigeant une rénovation importante. La décote peut aller jusqu’à 1 500 €/m², si le logement est à refaire entièrement.

Profitez-en si vous envisagez d’acheter un bien dans une ville comme Paris, Bordeaux ou Marseille : certaines métropoles disposent d'un patrimoine de qualité susceptible d'être valorisé significativement avec des travaux.
 

Se tourner vers l’investissement locatif

Cette solution consiste à investir dans une petite surface que vous donnerez en location pour commencer, et que vous revendrez plus tard. Le produit de la revente permettra de vous constituer un apport plus important pour l’achat de votre future résidence principale.

Pour tirer parti de ces logements financièrement accessibles, misez surtout sur l’emplacement (proche des universités, des dessertes des transports en commun…) et la qualité du bien.

Et pensez bien à assurer votre nouveau logement dès le jour de la signature chez le notaire !
 

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