Dépôt de garantie : une des clés de la location de logement

20/03/2018

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est un point central dans la relation locataire-propriétaire. Comment est-il fixé ? Pour quelles raisons le bailleur peut-il refuser de le restituer ? Explications.

Dépôt de garantie : une des clés de la location de logement

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

À la signature du bail de location d’un appartement ou d’une maison, le dépôt de garantie est versé par le locataire au bailleur, propriétaire du bien. Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes dues en raison :

  • des dégradations entrainant des réparations ;
  • des loyers ou charges impayées avant le départ du logement ;
  • des entretiens d’équipements à la charge du locataire et non-réalisés.

Même s’il est demandé, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Il doit être prévu par le contrat de location.

Une somme plafonnée

Pour fixer le montant du dépôt de garantie, il faut distinguer les types de logements :

  • si le bien, appartement ou maison, est loué meublé, le dépôt de garantie peut représenter jusqu’à deux mois de loyer hors charges ;
  • si le bien est loué non-meublé, il peut atteindre au maximum un mois de loyer hors charges.

Cette limite de deux mois s’applique également aux logements HLM non-conventionnés dont le loyer est payable en fin de mois ainsi qu’aux logements conventionnés (APL) hors secteur social.

En revanche, le dépôt de garantie ne peut pas être demandé lorsque le loyer est payable d’avance et pour une durée supérieure à deux mois.

Des aides pour les locataires

Verser le dépôt de garantie est une charge importante qui se cumule généralement avec d’autres dépenses : frais d’agence pour la recherche du bien, un mois de loyer d’avance souvent demandé, des frais de déménagement (location du camion ou déménageurs) et souvent quelques achats pour aménager votre nouveau logement.

Dans certains cas, deux aides peuvent être débloquées :

  • le fonds de solidarité pour le logement, réservé aux personnes ayant des difficultés financières
  • l’avance-loca-pass, qui est un prêt à 0 % d’un montant maximum de 1 200 € proposé par Action logement aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés du secteur privé non-agricole.

Restitution ou non du dépôt de garantie

Le départ du logement est l’autre période charnière. Il est temps de faire le bilan des éventuels arriérés de paiement et de l’état du logement.

Pour la restitution intégrale du dépôt de garantie, le propriétaire dispose d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (avant le 27 mars 2014 et l’entrée en application de la loi ALUR, ce délai était fixé à deux mois).

En revanche, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai maximal est porté à deux mois. De même, dans le cas d’une copropriété, le propriétaire peut prélever 20 % du dépôt et attendre que la régularisation annuelle des charges par le syndic soit effectuée.

Des règles à respecter

Les éventuelles retenues que le propriétaire peut faire sur le dépôt de garantie doivent être justifiées. Elles peuvent correspondre aux frais engagés pour remettre en état le logement, avec comme preuves les devis, les factures d’entreprises de rénovation ou encore le constat d’huissier de justice.

Seules les réparations occasionnées par vétusté « résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement » ne peuvent être retenues.

Si le dépôt est restitué partiellement ou totalement, cela peut se faire en main propre ou par lettre recommandée (au nouveau domicile du locataire).

En cas de retard lors de la restitution, des intérêts peuvent être appliqués. Et s’il y a litige et qu’aucune conciliation n’aboutit favorablement, l’affaire peut être portée devant le juge de proximité ou au tribunal d’instance pour des montants supérieur à 4 000 €.

 

Sources  :
-
generali.fr/actu/loyers-impayes-recours/
- service-public.fr
- actionlogement.fr
- fnaim.fr

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