Négocier son bail commercial
Publié le 30/10/2018
Vous avez trouvé le local idéal pour exercer votre activité professionnelle. De nombreux éléments doivent être pris en compte avant de signer votre contrat de location. Vous pouvez notamment négocier votre loyer, les obligations et les droits de chaque cocontractant et les conditions de...
Un bail commercial dure neuf ans.
Le bailleur pourra vous proposer d'inclure une clause vous empêchant de résilier le bail au bout de trois ans comme la loi vous y autorise en temps normal.
Cette clause est légale mais évitez de la souscrire pour pouvoir partir si vous le souhaitez après chaque période triennale.
L’objet du contrat
La description des locaux
Demandez une description écrite la plus précise des locaux. Le bailleur ne peut vous imposer des réparations qui sont normalement à sa charge.
La destination des lieux
Précisez toutes les activités que vous voulez pratiquer et citez celles qui sont interdites afin d'éviter tout litige. Vous pouvez négocier une clause « tous commerces » pour éviter par la suite une procédure de déspécialisation.
Les conditions de paiement du loyer
De nombreux éléments sont négociables :
- le montant du loyer initial
- le montant du pas-de-porte
- le montant du dépôt de garantie
- la date de paiement des loyers
- le montant des charges
- la révision du loyer en cours de bail (lors de l'échéance triennale)
- la clause d'échelle mobile (révision du loyer avant l'échéance triennale)
Les obligations des parties au contrat
La clause de non-concurrence
Cette clause négociable interdit au bailleur d'exercer directement ou indirectement une activité concurrente à celle du locataire.
La clause d'exclusivité
Cette clause négociable interdit au bailleur de louer dans le même immeuble un autre local pour l'exercice d'activités similaires à celles du locataire.
La répartition des travaux
Vous pouvez négocier avec le bailleur les charges courantes ou le gros œuvre à prendre en charge.
Les travaux par le locataire
Pensez à prévenir à l'avance le bailleur si vous prévoyez des travaux dans le local.
La garantie des vices cachés
Cette clause négociable permet au locataire d'être protégé contre les vices cachés pouvant affecter la jouissance paisible du local.
Le renouvellement du contrat de bail
La forme du congé
Vous devez prévenir le bailleur de votre intention de quitter le local commercial 6 mois avant l'échéance triennale par acte d'huissier. Le congé peut également être donné à tout moment après la date d'échéance en respectant la même procédure.
Le droit au renouvellement
Le renouvellement est de droit pour le propriétaire du fonds effectivement exploité dans les lieux pendant les tris années précédant sa demande de renouvellement. Aucune clause ne peut remettre en cause cette disposition.
L'indemnité d'éviction
Le bailleur qui ne veut pas relouer son local à son locataire doit lui verser une indemnité d'éviction sauf dans certains cas prévus par la loi. Le montant de l'indemnité ne peut être négocié à l'avance.
La fin du contrat de bail
La résiliation par le locataire
Le locataire peut légalement résilier son bail tous les 3 ans, sauf si une clause l'interdisant a été préalablement négociée.
La résiliation par le bailleur
Vous pouvez négocier la possibilité de résilier le bail dans certains cas précis, notamment en cas de travaux prévus dans l'immeuble.
La résiliation amiable
Vous pouvez négocier la possibilité de rompre le contrat de manière amiable avant chaque renouvellement triennal.
La clause résolutoire
Cette clause négociable permet à l'une des parties de demander la résiliation du contrat si l'un des cocontractants ne respecte pas ses engagements (paiement des loyers par exemple).
La clause de non-rétablissement
Cette clause négociable interdit au locataire d'exercer une activité similaire dans un rayon géographique pendant une certaine durée à la fin du bail.
