Division parcellaire : comment diviser son terrain pour en vendre une partie ?

Comment savoir si on peut diviser un terrain en 2 lots ?

Avant tout, il faut vous assurer que votre terrain peut bel et bien faire l'objet d'une division parcellaire. Cela vous permettra notamment de savoir si le lot que vous envisagez de détacher est bien constructible et si votre projet est réalisable. 

Qui peut s'opposer à une demande de division parcellaire ?

La division parcellaire peut être contestée par différentes partie. Pour connaître vos droits en termes de division, construction et aménagement de terrain, la première étape est de contacter la mairie et d’étudier le règlement du Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune. En effet, l'administration municipale peut s'opposer à votre projet si celui-ci est contraire au PLU de votre commune. Ainsi, votre demande de division peut être refusée si la taille des parcelles créées ne respecte pas les normes minimales établies par le PLU.

Par ailleurs, vos voisins ont également la possibilité de contester la division parcellaire. Ils disposent d'un délai de deux mois à compter du premier jour d'affichage de la déclaration préalable sur votre terrain pour exprimer leur opposition.

Enfin, certaines associations agréées de protection de l'environnement peuvent également s'opposer à une division parcellaire, notamment si celle-ci a lieu dans une zone protégée ou près d'un monument historique.

Étude de faisabilité du projet : des démarches administratives à faire au préalable 

Bien que non obligatoire, la demande d’un certificat d’urbanisme (CU) est fortement recommandée, via ce formulaire ou sur le site de votre mairie. Il en existe de deux types :

• le certificat d’urbanisme d’information renseigne sur les règles d’urbanisme applicables au terrain, les servitudes et les taxes. Ce document est à privilégier quand il n’y a pas encore de projet de construction défini ;
• le certificat d’urbanisme opérationnel valide si le projet envisagé sur la nouvelle parcelle est réalisable.

À noter. Ces certificats d’urbanisme diffèrent d’une autorisation d’urbanisme. Chaque CU a une durée de validité de 18 mois à compter de sa délivrance, qui peut être prolongée d’un an sauf en cas de changement de règles et de taxes. Le délai de délivrance est de 2 mois après le dépôt de la demande.

Évaluer la divisibilité du terrain

Autres points à étudier pour envisager la divisibilité d’un terrain :

• s’il est en angle ou en pente, il devra faire l’objet d’une étude particulière ;
• s’il est déjà construit, le nouveau projet de construction ne devra pas causer de vis-à-vis avec la maison ou l’immeuble existant ;
• s’il fait partie d’un lotissement, tout projet de construction sur la nouvelle parcelle devra être conforme au cahier des charges du lotissement, valable pendant dix ans s’il n’est pas reconduit. Dans ce dernier cas, le PLU s’applique par la suite.

Le nombre de lots issus de la division du terrain repose sur le PLU, qui détermine la surface minimale requise pour vendre une parcelle.

Comment se passe une division de parcelle ?

Une fois validé la faisabilité de la division du terrain, et de l’éventuel projet de construction, l’étape suivante est de faire appel à un géomètre-expert, le seul professionnel habilité à borner un terrain. 

Cette opération de bornage permet de : 

• délimiter précisément votre propriété et les nouvelles parcelles ;
• définir leur accès ainsi que le passage des réseaux existants et futurs ;
• établir un document d’arpentage qui officialise la division parcellaire au cadastre avec l’attribution de nouveaux numéros pour chaque parcelle (initiale et détachée).   

Bon à savoir. Un bornage judiciaire obtenu au tribunal de grande instance peut également être demandé si les voisins sont en désaccord avec le bornage proposé à l'amiable.

Quelle est la procédure pour déclarer une division parcellaire ?

Dernière étape après avoir étudié la faisabilité du projet et délimité les parcelles : les démarches administratives. La division foncière est soumise au dépôt des autorisations d'urbanisme auprès de la mairie de la commune. Il existe deux types d’autorisation :

●      une déclaration préalable suffit pour une simple division de terrain en deux, une partie étant déjà bâtie et l’autre en vue ou non d’être bâtie ; 

●      la demande d’un permis d’aménager est indispensable si la division de terrain inclut la création ou l’aménagement d’espaces communs, d’équipements communs au lotissement ou de voies, ou si le terrain se trouve dans un secteur sauvegardé ou un site classé.

Si la division foncière aboutit à la création d’un nouveau lot incluant un accès partagé avec la parcelle déjà construite, une déclaration préalable suffit. 

Division parcellaire avec projet de construction

Pour construire sur un nouveau terrain issu de la division, l’obtention d’un permis de construire est nécessaire dès lors que la surface plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m².

Deux cas de figure sont possibles :

• coupler la demande d’autorisation de division et de construction via la demande d’un permis de construire valant division ;
• diviser le terrain après avoir obtenu un permis de construire en détaillant le projet de division à la mairie avec la demande d’autorisation (déclaration préalable ou permis d’aménager).

Bon à savoir. Dans un contexte de pénurie de logement, et pour contenir l'étalement urbain, le législateur favorise la division foncière. En effet, la loi Alur (27 mars 2014) est venue faciliter la mise en œuvre de division parcellaire en n'exigeant plus de superficie minimale pour les lots détachés.

Sources : 

• https://www.cerema.fr/fr/projets/bonnes-pratiques-divisions-parcellaires
• https://www.bien-vendre-son-terrain.fr/nos-conseils/vente-terrain-d

https://www.bien-vendre-son-terrain.fr/nos-conseils/division-terrain-bati