Transmettre une résidence secondaire : quelle fiscalité ?

• n'excédant pas 8 072 € : 5 %
• comprise entre 8 072 à 12 109 € : 10 %
• de 12 109 à 15 932 € : 15 %
• de 15 932 à 552 324 € : 20 %
• de 552 324 à 902 838 € : 30 %
• d 902 838 à 1 805 677 € : 40 % 
• Au-delà de 1 805 677 € : 45 % 

Afin d’éviter de payer des droits de succession importants sur votre résidence secondaire, il peut être opportun de recourir à la donation de son vivant.

Limitez les droits de succession en donnant de votre vivant

Pour éviter à vos enfants de payer des droits de succession, vous pouvez leur transmettre votre résidence secondaire de votre vivant par une donation. Comme pour la succession, vos héritiers bénéficient d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans.

Après abattement, les taux des droits de donation sont les mêmes que ceux des droits de succession.

Mais en fonction du type de donation, vos enfants peuvent optimiser les droits de donation.

Donation en nue-propriété 

Avec la donation en nue-propriété, vous transmettez votre résidence secondaire à vos enfants tout en conservant le droit de l’habiter ou d’en percevoir des loyers. Les droits de donations sont alors calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété qui est inférieure à celle de la pleine propriété.

Par exemple :

• si vous êtes âgé de 61 ans révolus au moment de la donation, le calcul des droits de donation se fait sur 50 % de la valeur de votre résidence secondaire ;
• si vous êtes âgé de 71 ans révolus au moment de la donation, le calcul des droits de donation se fait sur 60 % de la valeur de votre résidence secondaire ;
• si vous êtes âgé de 81 ans révolus au moment de la donation, le calcul des droits de donation se fait sur 70 % de la valeur de votre résidence secondaire. 

Donation en pleine propriété

Vous pouvez également transmettre votre résidence secondaire en pleine propriété à vos enfants, mais dans ce cas vous ne bénéficierez d’aucune réduction sur les droits de donation.

La formule de la société civile immobilière (SCI) est fiscalement avantageuse pour gérer la transmission d’une résidence secondaire.

Avec une SCI, vous pouvez donner de façon équitable à chacun de vos enfants et limitez les risques de conflits car, si vous demeurez gérant de la SCI, vous restez décisionnaire principal. 

À votre décès, vos enfants peuvent conserver la SCI en l'état pour continuer à gérer la résidence secondaire, dont la SCI est propriétaire. La gestion est alors plus facile qu'en indivision. Ils peuvent aussi se racheter leurs parts les uns aux autres, en une fois ou petit à petit.

La transmission des parts d’une SCI suit les mêmes règles fiscales que la donation : abattement de 100 000 € par enfant pour le calcul des droits de donation.

Mais la SCI présente 2 avantages supplémentaires :

• Il est plus facile de transmettre des parts de SCI que des biens immobiliers. Vous pouvez en effet ajuster le nombre de parts au montant de l'abattement, ce que vous ne pouvez pas faire si vous donnez directement votre résidence secondaire à vos enfants, en indivision.
• La valeur des parts se voit appliquer une décote de 10 à 20 % du simple fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que l'immeuble ou la maison en tant que tel. La SCI diminue donc l'assiette des droits de donation.