Depuis août 2012, la fiscalité sur les donations et les successions a été alourdie. Quelles solutions pour transmettre votre résidence secondaire à vos enfants ? Panorama des options possibles.

Succession : des frais alourdis

Depuis le 18 août 2012, l'héritier en ligne directe  bénéficie sur sa part de succession d'un abattement de 100 000 €, au lieu de 159 325 € auparavant.

Après abattement, les taux des droits de succession suivent un barème progressif, par tranche :

  • moins de 8 072 € : 5 %
  • 8 072 à 12 109 € : 10 %
  • 12 109 à 15 932 € : 15 %
  • 15 932 à 552 324 € : 20 %
  • 552 324 à 902 838 € : 30 %
  • 902 838 à 1 805 677 € : 40 % (contre 35 % auparavant)
  • plus de 1 805 677 € : 45 % (contre 40 % auparavant)

Afin d’éviter de payer des droits de succession importants sur votre résidence secondaire, il peut être opportun de recourir à la donation du vivant des donateurs.
 

Limitez les droits de succession en donnant de votre vivant

Pour éviter à vos enfants de payer des droits de succession, vous pouvez leur transmettre votre résidence secondaire de votre vivant par une donation. Comme pour la succession, vos héritiers bénéficient d’un abattement de 100 000 €.

Après abattement, les taux des droits de donation sont les mêmes que ceux des droits de succession.

Mais en fonction du type de donation, vos enfants peuvent bénéficier d’une réduction des droits de donation :

  • Donation en nue-propriété : réductions de droits

Avec la donation en nue-propriété, vous transmettez votre résidence secondaire à vos enfants tout en conservant le droit de l’habiter ou d’en percevoir des loyers.

- Si vous êtes âgé de moins de 60 ans au moment de la donation, le calcul des droits de donation se fait sur 50 % de la valeur de votre résidence secondaire.
- Si vous êtes âgé de moins de 70 ans au moment de la donation, le calcul des droits de donation se fait sur 60 % de la valeur de votre résidence secondaire.
- Si vous êtes âgé de moins de 80 ans au moment de la donation, le calcul des droits de donation se fait sur 70 % de la valeur de votre résidence secondaire. 
- Au-delà de 80 ans, les droits de donation ne sont pas réduits.

  • Donation en pleine propriété

Vous pouvez également transmettre votre résidence secondaire en pleine propriété à vos enfants, mais dans ce cas vous ne bénéficierez d’aucune réduction sur les droits de donation.

La SCI : une solution fiscalement avantageuse

La formule de la société civile immobilière (SCI) est très avantageuse pour la transmission d’une résidence secondaire.

  • Comment fonctionne une SCI ?

Avec une SCI, vous pouvez donner de façon équitable à chacun de vos enfants et limitez les risques de conflits car, si vous demeurez gérant de la SCI, vous restez décisionnaire principal

À votre décès, vos enfants peuvent conserver la SCI en l'état pour continuer à gérer la résidence secondaire, dont elle est propriétaire. La gestion est alors plus facile qu'en indivision. Ils peuvent aussi se racheter leurs parts les uns aux autres, d’un coup ou petit à petit.

  • Les avantages fiscaux de la SCI

La transmission des parts d’une SCI suit les mêmes règles fiscales que la donation : abattement de 100 000 € par enfant pour le calcul des droits de donation.

Mais la SCI présente 2 avantages supplémentaires :

  • Il est plus facile de transmettre des parts de SCI que des biens immobiliers. Vous pouvez en effet ajuster le nombre de parts au montant de l'abattement, ce que vous ne pouvez pas faire si vous donnez directement votre résidence secondaire à vos enfants, en indivision.
  • La valeur des parts se voit appliquer une décote de 10 à 20 % du simple fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que l'immeuble lui-même. La SCI diminue donc l'assiette des droits de donation.

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