Transmettre un patrimoine de votre vivant, protéger votre conjoint ou organiser votre succession... La Société Civile Immobilière (SCI) facilite la gestion du patrimoine familial. Mais comment constituer une SCI familiale ? Quels mécanismes permet-elle ? Quels avantages fiscaux ? Le point en 4 questions.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Il s’agit d’une structure juridique non commerciale, constituée par les membres d’une famille qui possèdent un bien immobilier en commun. Chacun apporte sa quote-part à la société, qui est ainsi seule propriétaire du bien. En contrepartie, chaque membre, devenu associé de la SCI, reçoit des parts sociales de la SCI.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI familiale permet de gérer et de transmettre un patrimoine dans les meilleures conditions. Elle constitue également un moyen de prévenir les aléas liés à une séparation ou une mésentente.

  • Faciliter la gestion d’un bien détenu en commun

Lorsqu’un bien immobilier appartient à 2 ou plusieurs personnes, on dit qu’il est indivis. Or le régime juridique de l’indivision trouve ses limites lorsque les propriétaires (frères/sœurs, ex-conjoints...) sont en désaccord sur la vente du bien. En intégrant le logement dans une SCI, chaque associé peut librement céder ses parts, sans obliger les autres à mettre le logement en vente.

  • Transmettre un bien de son vivant

Au lieu de transmettre à vos enfants un bien physique, par nature indivisible, vous pouvez décider, avec votre conjoint, de l’intégrer dans une SCI. Pour le transmettre, il vous suffira de procéder à des donations progressives de parts sociales. Vous bénéficieriez de la fiscalité avantageuse des donations.

  • Organiser sa succession

Une SCI peut être créée pour protéger en cas de décès le conjoint survivant ou un enfant fragile. Les statuts de la SCI peuvent en effet contenir des clauses qui leur sont favorables : mise à disposition du bien, perception de la moitié des revenus de la SCI...
 

SCI et démembrement de propriété

En donnant la nue-popriété de vos parts sociales à vos enfants tout en en conservant l’usufruit, vous facilitez la transmission de votre patrimoine. Vos enfants ne paient des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété. A votre décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires, sans formalités à accomplir ni droits à payer. Attention toutefois, car la valeur des droits de donation varie selon l'âge du donateur-usufruitier : plus celui-ci est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante. Vous avez donc tout intérêt à effectuer une donation avec réserve d'usufruit le plus tôt possible.

Comment constituer une SCI familiale ?

Rapprochez-vous de votre notaire pour faire établir les statuts qui régissent le fonctionnement de votre future SCI. Leur rédaction est assez libre, mais il est important d’y insérer certaines clauses, relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant ou limitant le droit de vote aux seuls parents, etc.

Le notaire se chargera ensuite de réaliser toutes les formalités nécessaires à la création de votre SCI : publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…

Qui dirige la SCI ?

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes. Les décisions les plus importantes sont généralement prises lors d’une assemblée générale, selon la majorité fixée par les statuts. Dans une SCI constituée entre parents et enfants, et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée. Elle cesse à leur décès, ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.

Dossier mis à jour le 20/06/2012

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