L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs héritiers sont propriétaires ensemble d’un même bien. Selon la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 815 du code civil). En tant qu’héritier, vous avez donc la possibilité de sortir d’une indivision en demandant le partage de la succession afin de recevoir votre part d’héritage. En principe, vous pouvez exercer cette faculté à tout moment, sans avoir à en justifier la raison.

Le même texte de loi prévoit cependant 2 cas de maintien dans l’indivision :

• si les héritiers ont établi une convention d’indivision, aucun d’eux ne peut demander le partage de la succession pendant la convention d’une durée maximum de 5 ans ;

• si un des héritiers a demandé en justice un sursis au partage, avec un délai pouvant aller jusqu’à 2 ans.

Un héritier a en effet le droit de demander un renvoi à un moment ultérieur si le partage immédiat « risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou si l’un des indivisaires ne peut reprendre une entreprise (…) dépendant de la succession qu’à l’expiration de ce délai » (article 820 du Code civil). Ce sursis peut s’appliquer à l’ensemble des biens indivis ou à une partie d’entre eux, ainsi qu’à des droits sociaux.

Bon à savoir. 

En présence d’enfants mineurs, le maintien dans l’indivision est possible jusqu’à la majorité du plus jeune ou, à défaut d’enfants, jusqu’au décès du conjoint survivant sous conditions.

La sortie d’une indivision se matérialise par le partage des biens de la succession, auparavant répartis en lots. Chaque héritier reçoit une portion en fonction de la part qui lui revient dans la succession (par dévolution légale ou testament). Selon l’entente entre les héritiers, le partage se fait à l’amiable ou par voie judiciaire.

On parle de partage à l’amiable lorsque les héritiers sont d’accord sur toutes les conditions du partage, à savoir la composition des lots et leur attribution aux différents héritiers. Ce partage amiable peut être total ou partiel, s’il ne porte que sur certains biens de la succession.

À noter. 

L’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire si la succession se compose uniquement de biens mobiliers qui peuvent être partagés en nature. En présence d’un bien immobilier, le recours à un notaire est en revanche indispensable pour acter le partage.

Les héritiers peuvent choisir entre plusieurs modalités de partage des biens qui composent l’indivision (indivis) :

• un partage en nature, complété par une compensation financière (appelée soulte) en cas de déséquilibre entre les lots ;

• la vente d’un ou plusieurs biens puis le partage des fruits de la vente entre les héritiers. L'accord de tous les héritiers est en principe nécessaire pour vendre un bien indivis. Toutefois, la loi assouplit ce principe en autorisant les héritiers à vendre le bien s’ils détiennent la majorité des deux tiers des droits (article 815 du Code civil) ;

• la création d’une Société civile immobilière (SCI) avec l’apport d’un ou plusieurs biens immobiliers puis la répartition des parts sociales entre les héritiers.

Si seulement un héritier souhaite sortir de l’indivision, il peut revendre ses parts indivises à un autre héritier ou à un tiers. Cependant, les héritiers bénéficient d’un droit de préemption qui leur donne la priorité pour les racheter.

Bon à savoir. 

Sur le plan fiscal, la vente de parts indivises à un autre héritier est plus avantageuse. Elle est soumise aux droits d’enregistrement de la donation-partage à 2,5 % alors que la taxation pour une cession à un tiers dépend du bien transmis. De plus, l’éventuelle plus-value est exonérée, la vente n’étant pas considérée comme une cession à titre onéreux (laquelle se matérialise par un contrat impliquant une ou plusieurs parties, qui souhaitent réaliser un transfert de propriété moyennant une contrepartie). En revanche, dans le cas où le bien reçu lors du partage est vendu, la plus-value est imposée.

En cas de mésentente entre les héritiers sur les modalités de partage, la succession est bloquée. L’un des héritiers peut toutefois s’appuyer sur le principe de la liberté de sortie de l’indivision (article 815 du Code civil) pour demander le partage auprès du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession.

Le partage judiciaire se fait par un tirage au sort des lots entre les héritiers ou par une vente aux enchères en cas de partage difficile à réaliser. Cette procédure est toutefois longue et coûteuse, puisqu’elle implique des frais d’avocat. La valeur des biens peut aussi se déprécier dans le temps. Le retour à un partage à l’amiable reste possible à tout moment.

Lorsque le dialogue est rompu, la situation d’indivision peut devenir un véritable poids pour les héritiers. Pourtant, le blocage n’est pas une fatalité. Plusieurs solutions juridiques permettent de dénouer un conflit et de protéger les droits respectifs de chaque indivisaire.

Dans un premier temps, il est vivement conseillé de tenter une médiation ou une conciliation. L'intervention d'un avocat spécialisé peut aider à trouver un terrain d'entente sans passer par le tribunal, en proposant par exemple un rachat de part en indivision ou une expertise amiable partagée pour fixer un prix de rachat juste.

Si un héritier reste silencieux, la nouvelle loi sur l'indivision succession de 2026 facilite les démarches : le juge peut désormais nommer un commissaire de justice ou un mandataire successoral pour représenter l'héritier inactif et permettre au partage amiable d'aboutir malgré tout.

Si le blocage persiste (refus de vendre, désaccord profond sur la valeur), le recours au tribunal judiciaire devient inévitable pour provoquer un partage judiciaire. Voici les leviers activables par le juge :

• L'autorisation de vente à la majorité : selon l'article 815-5-1 du Code civil, si des héritiers représentant au moins les deux tiers des droits souhaitent vendre pour payer les frais de succession, le juge peut l'autoriser malgré l'opposition d'une minorité.

• Les mesures urgentes : en cas de péril pour l'intérêt commun (dégradation du bien, factures impayées), le président du tribunal peut ordonner une mesure nécessaire comme la vente forcée ou la réalisation de travaux.

• La licitation : si le bien est techniquement impossible à diviser, le juge ordonne sa vente aux enchères. C'est souvent la solution ultime pour mettre fin à une indivision conflictuelle.

Ces procédures, bien que garantissant une issue, entraînent des coûts (honoraires d'avocat, frais de justice) et peuvent mener à une annulation de la vente si les formes ne sont pas respectées. L'accompagnement par un professionnel reste donc la clé pour naviguer dans ce régime d'indivision complexe.