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Bail commercial : comment le loyer est-il révisé ?
Le montant du loyer commercial est fixé librement par le bailleur et le locataire et généralement révisé au terme du bail. Cependant, il peut aussi être réévalué à la hausse ou à la baisse lors des révisions triennales ou si le contrat contient une clause d'échelle mobile ou une clause recettes.
Les deux cas de révision les plus courants
La révision lors du renouvellement du bail
La durée d'un bail commercial est en général de 9 ans. Au terme de ce bail, le locataire a le droit de rester dans les locaux. Mais le bailleur est en droit de demander une réévaluation du loyer plafonnée selon :
- l'indice du coût de la construction
- ou l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Important : le nouveau loyer peut être déplafonné si deux conditions sont remplies :
- Les caractéristiques du local ont changé (agrandissement ou modernisation); l'activité autorisée par le bail a évolué; des «facteurs locaux de commercialité» sont apparus (il s'agit par exemple d'une augmentation de la population dans le quartier, la création d'une zone piétonne, l'amélioration des conditions de stationnement dans la rue...)
- Les modifications nommées ci-dessus ont une incidence directe sur l'activité du locataire et peuvent entraîner une variation de plus de 10% de la valeur locative.
La révision triennale
La première demande de révision ne peut intervenir que trois ans après la date de prise d'effet du bail. Cette demande peut être initiée par le locataire ou par le bailleur. Mais c'est en général ce dernier qui y fait appel.
En pratique, le bailleur doit envoyer sa demande au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Il doit alors préciser le nouveau montant du loyer qu'il exige.
Cette révision n'est qu'un ajustement du loyer en vigueur et est plafonnée selon les mêmes conditions que pour un renouvellement de bail, à savoir :
- l'indice du coût de la construction
- ou l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Note : le nouveau loyer peut dépasser ce plafond dans les mêmes conditions que pour un renouvellement de bail, c'est-à-dire si le bailleur prouve qu'il existe une variation locative de plus de 10 % due à des facteurs locaux de commercialité.
Les clauses qui permettent de réviser le montant du bail
La clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation annuelle)
Lors de la signature du contrat de location, les deux parties peuvent prévoir une clause d'indexation. L'objectif est de faire évoluer à la hausse ou à la baisse le montant du loyer au cours de l'exécution du contrat et en dehors des révisions triennales.
Selon les dispositions de l'article L. 145-39 du Code de commerce, les parties peuvent demander à faire jouer cette clause si le loyer est augmenté ou diminué de 25 % par rapport au loyer précédent. Le montant est alors calculé sur l'indice retenu lors de la signature du contrat :
- l'indice des loyers commerciaux
- ou l'indice du coût de la construction.
La clause recettes (ou clause de loyer variable)
Lors de la signature du contrat de location, les deux parties peuvent prévoir l'application d'une clause recettes. Conformément à cette dernière, le loyer est alors intégralement ou en partie calculé à partir d'un pourcentage des recettes ou du chiffre d'affaires du locataire.
Important : la clause recettes ne permet pas l'application de la révision triennale.
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