Un investissement immobilier nécessite souvent des sacrifices conséquents. C'est pour cela que les acquéreurs d'une résidence principale ou d'un bien locatif doivent évaluer les risques avant d'investir.
 

De nombreux aléas peuvent mettre en danger les habitations, en particulier ceux liés aux phénomènes naturels. En France, deux communes sur trois sont exposées à ce type de risque. Les risques naturels incluent notamment les inondations, les séismes, les tempêtes, les feux de forêt, les glissements de terrain, les avalanches, les cyclones, les éruptions volcaniques, ainsi que la présence de radon, un gaz radioactif d’origine naturelle présent dans certains sols.

À côté de ces risques, il existe les risques technologiques, directement liés à l’activité humaine. Ils peuvent survenir en cas de rupture de barrage, d’accident industriel ou nucléaire, ou encore lors du transport ou de la fuite de matières dangereuses.
 

Enfin, les risques miniers, hérités de l’exploitation passée de sites souterrains, peuvent provoquer des effondrements de terrain ou entraîner une pollution des sols. Ces différents types de risques sont pris en compte dans les politiques de prévention et doivent être signalés lors de toute transaction immobilière.

Le changement climatique a déjà des effets visibles qui pourraient s’intensifier. Les tempêtes sont plus nombreuses et plus intenses. Des périodes de canicule et de sécheresse plus fréquentes et plus longues affectent de nombreuses régions françaises, ce qui augmente les risques d’incendie et de feux de forêt. L’océan gagne du terrain, donc les inondations côtières provoquent des désastres plus importants.

Si rien ne change, le dérèglement climatique pourrait modifier la géographie mondiale. D’ici 2100, le Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat (Giec) estime que l’océan se réchauffera de 3 degrés Celsius et les eaux monteront d’un mètre.Adopter une vision à long terme et anticiper sont des moyens efficaces pour protéger votre patrimoine immobilier dans lequel vous avez peut-être investi les économies d’une vie.

 

Dès lors qu'un bien à vendre est situé dans une zone exposée à certains risques identifiés par les autorités, son propriétaire est tenu de fournir un État des Risques et Pollutions (ERP).  Notamment si le bien immobilier est construit :

• sur un territoire couvert par un plan national : 
   - plan de prévention des risques technologiques (PPRT) : plan visant à protéger les populations vivant à proximité d’installations industrielles à risques;
   - plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) : plan réglementant l’urbanisme dans les zones exposées à des risques naturels comme les inondations, les séismes ou les feux de forêt; 
  - plan de prévention des risques miniers (PPRM) ; plan destiné à prévenir les dangers liés aux anciennes exploitations minières (effondrements, gaz, pollution).

• sur un territoire affecté par le recul du trait de côte ;

• sur une zone à risque sismique de niveau 2 ou au-delà ;

• sur une zone à risque d'exposition au radon de niveau 3.

Les Plans de Prévention des Risques (PPR) ont été créés par la loi Barnier du 2 février 1995, dans le but de renforcer la protection de l’environnement face aux aléas naturels. Contrairement aux PPRT, qui concernent les risques technologiques, les PPR s’appliquent uniquement aux risques naturels comme les inondations, les séismes ou les feux de forêt. Ils définissent des mesures concrètes pour anticiper, limiter et gérer les conséquences de ces phénomènes.

Leur mise en œuvre repose sur une collaboration entre l’État et les collectivités locales : les préfectures élaborent les plans à l’échelle départementale, tandis que les maires déploient des actions adaptées à leur territoire, notamment à travers les Plans Communaux de Sauvegarde (PCS).

Pour un futur acquéreur immobilier, le PPR est un outil précieux : il permet d’identifier les risques auxquels un bien est exposé, de prévoir des travaux d’adaptation (comme la surélévation des installations électriques en zone inondable), et de vérifier la conformité du bien aux règles d’urbanisme. Il aide aussi à adopter les bons réflexes en cas de sinistre, grâce aux documents d’information comme le DICRIM.

Pour consulter un PPR, rien de plus simple : il suffit de se rendre sur le site Géorisques, de consulter le diagnostic ERP ou de s’adresser à la mairie ou à la préfecture du lieu concerné.

La plateforme Géorisques offre un accès à des cartes interactives, aux Plans de Prévention des Risques (PPR), ainsi qu’à des fiches pratiques, des conseils de prévention et des ressources utiles pour mieux se préparer face aux catastrophes naturelles. Elle permet également de générer et consulter l’État des Risques et Pollutions (ERP) via l’outil ERRIAL, accessible en ligne à partir d’une simple adresse ou d’une référence cadastrale.

Le site recense également les Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE), telles que les usines chimiques, les entrepôts, les stations-service ou les élevages intensifs. Ces installations sont classées selon leur niveau de risque pour la santé, la sécurité ou l’environnement. Les données disponibles permettent d’identifier leur localisation, leur type d’activité, leur statut administratif (en activité, arrêtée, etc.) et les rapports d’inspection associés.

Si vous avez besoin d’explications ou d'informations sur un territoire en particulier, n’hésitez pas à vous informer auprès du service urbanisme de la mairie de la commune visée. Des experts pourront vous expliquer les informations techniques.

Si vous envisagez de vendre votre bien, d’acheter un logement ou de réaliser un investissement locatif, n'hésitez pas à effectuer un diagnostic d’exposition à la prévention des risques. Gratuit et personnalisé, il vous permettra de mieux comprendre les enjeux environnementaux actuels et d’adapter votre projet en conséquence.

En tant qu’acquéreur potentiel, le diagnostic peut avoir des conséquences sur votre décision d’achat d'une résidence principale ou d'investissement locatif. Pour construire ou acheter, vous pouvez préférer une zone moins exposée aux risques naturels. Mais vous pouvez aussi décider d’acheter en connaissance de cause et investir dans des travaux pour sécuriser votre bien.
 

En ayant connaissance des risques naturels auxquels vous faites face, vous pouvez aussi prévoir une assurance habitation adaptée aux contraintes climatiques du territoire sur lequel vous vivez.

Quels sont les 3 types de risques naturels ?

Les trois grands types de risques naturels sont :

Les risques géologiques
Les risques géologiques sont liés aux mouvements internes de la Terre. Ils incluent les séismes, les éruptions volcaniques, les glissements de terrain ou encore les tsunamis. Ces phénomènes peuvent survenir brutalement et provoquer d’importants dégâts matériels, humains et environnementaux. 

Les risques climatiques ou météorologiques
Ces risques sont causés par des phénomènes atmosphériques extrêmes, souvent amplifiés par le changement climatique. Ils comprennent les tempêtes, les cyclones, les inondations, les sécheresses, les vagues de chaleur ou de froid. 
 

Les risques liés aux feux naturels
Les incendies de forêt ou de broussailles font partie des risques naturels, surtout dans les zones soumises à de longues périodes de sécheresse. Bien qu’ils puissent être déclenchés par l’activité humaine, certains feux ont une origine naturelle, comme la foudre. 

Quelle est la différence entre l'ERRIAL et le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) ?

L’ERRIAL (État des Risques Réglementés pour l’Information des Acquéreurs et des Locataires) est un outil gratuit et informatif mis à disposition par l’État pour consulter rapidement les risques naturels, technologiques ou de pollution d’un bien immobilier. Il permet d’avoir une première idée des risques, mais n’a aucune valeur juridique. En revanche, le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) est un document obligatoire à fournir lors d’une vente ou d’une location. Il doit être annexé au contrat et engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Sa validité est de 6 mois, et son absence peut entraîner des conséquences juridiques.

Qu'est-ce que l'ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)?

L’ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) est en réalité l'ancienne version de l’ERP (État des Risques et Pollutions). Ce diagnostic immobilier obligatoire mis en place en 2013 pour informer les acquéreurs et locataires des risques liés à un bien a remplacé l’ERNT en y ajoutant les risques miniers. En 2018, il a évolué en ESRIS, intégrant la pollution des sols, puis est devenu l’ERP (État des Risques et Pollutions), qui inclut également le risque d’exposition au radon. L’ERP est aujourd’hui la version en vigueur, plus complète et conforme aux exigences réglementaires actuelles.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre une maison ?

Le vendeur doit remettre à l'acquéreur les diagnostics suivants :

• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
• état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
• état de l'installation d'assainissement non collectif ;
• état relatif à la présence de termites ;
• état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ;
• diagnostic Bruit ;
• audit énergétique si le logement est classé F ou G sur le DPE ;
• carnet d'information du logement (CIL).