Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif ? En céder temporairement l’usufruit, c’est-à-dire l’usage, peut vous permettre d’alléger vos impôts. Dans quels cas recourir à une donation d’usufruit ? Combien coûte cette opération ? Éléments de réponse.

Le démembrement de propriété

Le droit de propriété se caractérise par l’addition du droit de jouir d’un bien, et du droit d’en percevoir les fruits. Ces droits peuvent être dissociés. En effet, le démembrement de propriété sépare le droit de propriété en deux parties :

  • l'usufruit donne le droit à l’usufruitier d'utiliser le bien (il peut l’habiter ou le louer pour percevoir des revenus),
  • la nue-propriété qui permet au nu-propriétaire de disposer du bien (le vendre).

Ce régime particulier résulte d'une succession, d'une donation ou d'une vente en viager.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L'usufruit est le droit, par nature temporaire, de jouir d'un bien dont un autre a la propriété. Il peut s’agir par exemple :

  • du droit d'habitation d'un logement,
  • de la perception des intérêts d'une somme d'argent,
  • de la récolte d'arbres fruitiers ou d'un terrain agricole.

A l’inverse, la nue-propriété désigne la propriété d’un bien sans en avoir la jouissance. Usufruit et nue-propriété sont donc complémentaires en cas de démembrement de propriété.
Pour en donner une définition simple : pleine propriété = usufruit + nue-propriété.

Pourquoi céder l’usufruit d’un bien immobilier locatif ?

Posséder un bien locatif peut sérieusement alourdir vos impôts. Pour en alléger une partie, vous pouvez en céder temporairement l’usufruit à vos enfants. Idéal pour les aider à acquérir leur indépendance financière. Vous leur permettrez ainsi de bénéficier de revenus complémentaires, tout en optimisant votre fiscalité, puisque le bien transmis sort temporairement de votre patrimoine taxable. Vous serez également exonéré de la taxe foncière.

Enfin, hormis vos enfants ou votre conjoint, vous pouvez aussi céder l’usufruit à un tiers pour vous décharger de la gestion d’un bien locatif, qui incombera alors à l’usufruitier.

Combien ça coûte ?

Comme toute donation, la donation temporaire d’usufruit est soumise à des droits d’enregistrement. Leur montant s’élève à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété si la période de cession est inférieure à 10 ans. Par exemple, pour un usufruit sur 20 ans, le coût de la donation équivaut à 46 % de la valeur de la pleine-propriété.

Avant de procéder à une donation d’usufruit, évaluez la rentabilité de l’opération en fonction de la valeur du bien et de la période de cession. Dans certains cas, vous êtes susceptible de ne régler aucun droit, car certains abattements sont prévus sur les droits à régler en cas de donation.

NB : avec la loi de finances rectificative qui vient d’être adoptée, l’abattement en ligne directe (enfants, parents) passe de 159 325 € à 100 000 €.

De plus, lorsque vous utilisez votre abattement en totalité, il convient désormais d’attendre 10 ans au lieu de 15 ans pour pouvoir le récupérer en totalité.

Dossier mis à jour le 10/09/2012

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