Quelle est la procédure de rénovation des passoires thermiques ?
Votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ? Vous êtes propriétaire d'une passoire thermique, à savoir d'un logement dont la consommation énergétique est excessive. Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G sont interdits à la location, et les classes F suivront d'ici 2028. Rénover devient une priorité, mais par où commencer ? Découvrez la procédure à suivre, les travaux à engager et les aides financières disponibles pour sortir votre logement du statut de passoire thermique.
Publié le 26/06/2026 - 6 minutes
Quelle est la définition d'une passoire thermique et comment savoir si votre logement en est une ?
Une passoire thermique est un terme utilisé pour désigner les logements dont la performance énergétique est très faible. Ces habitations sont généralement classées F ou G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le DPE évalue la consommation d’énergie d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Des logements classés F ou G consomment donc beaucoup d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la climatisation, et l’éclairage, et émettent une quantité importante de CO₂.
Les principales caractéristiques d'une passoire thermique
Une mauvaise isolation des murs, des combles et des planchers : ces derniers peuvent être mal isolés, entraînant des pertes de chaleur importantes.
Des fenêtres vétustes : les fenêtres à simple vitrage ou mal installées favorisent les infiltrations d'air froid en hiver et d'air chaud en été.
Des systèmes de chauffage inefficaces : les chaudières anciennes ou mal entretenues consomment beaucoup d'énergie pour un rendement faible.
Une absence de ventilation adéquate : une mauvaise ventilation peut entraîner des problèmes d'humidité et une mauvaise qualité de l'air intérieur.
Que prévoit la loi pour les passoires thermiques ?
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier d'interdiction progressive des passoires thermiques sur le marché locatif. Depuis le 1er janvier 2025, aucun logement classé G ne peut être proposé à un futur locataire, qu'il s'agisse d'un nouveau bail ou d'un renouvellement.
Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. L'objectif à long terme du gouvernement est clair : éradiquer les passoires thermiques du parc résidentiel français pour accélérer la transition écologique.
Le gel des loyers s'applique également depuis 2022 pour les biens F et G dans les zones tendues, rendant toute revalorisation impossible. Les propriétaires qui ne respectent pas ces règles s'exposent à des sanctions judiciaires : un juge peut ordonner la réalisation de travaux de rénovation énergétique sous contrainte.
Bon à savoir.
Une réforme en cours en 2026 envisage d'assouplir temporairement ces interdictions, en permettant la remise en location d'une passoire sous réserve d'un engagement contractuel de travaux dans un délai de 3 à 5 ans.
Que faire en cas de location d'une passoire thermique ?
Si vous êtes le locataire d’une passoire thermique, vous pouvez exiger du propriétaire qu’il effectue les travaux nécessaires pour réduire la consommation énergétique du bien en location (isolation des murs, remplacement des fenêtres ou des systèmes de chauffages, etc.). En cas de refus du propriétaire, vous pouvez vous tourner vers la commission départementale de conciliation (CDC) ou saisir le tribunal.
Quels travaux réaliser pour rénover une passoire thermique ?
Sortir du statut de passoire thermique implique d'agir sur plusieurs fronts à la fois.
1. Réaliser un diagnostic initial
La première étape de la rénovation d’une passoire thermique est de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce diagnostic, effectué par un professionnel certifié, permet d’évaluer la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Le DPE classe le logement sur une échelle de A à G, A étant la meilleure performance énergétique et G la moins bonne.
2. Réaliser un audit énergétique
Après le DPE, un audit énergétique approfondi est recommandé. Cet audit, plus détaillé que le DPE, identifie les principales sources de déperdition énergétique et propose des solutions adaptées. L’audit énergétique prend en compte l’isolation des murs, des combles et des planchers, le système de chauffage, la ventilation, et les ouvertures (portes et fenêtres).
À noter.
Pour la vente de certains biens, l'audit énergétique est obligatoire avant la mise sur le marché d'une maison ou d'un immeuble classé E, F ou G.
3. Élaborer un plan de rénovation du logement énergivore
Sur la base de l’audit énergétique, un plan de rénovation est élaboré. Ce plan priorise les travaux à réaliser pour maximiser les gains énergétiques et optimiser les coûts. Les principales actions de rénovation incluent :
l’isolation des murs, des combles et des planchers ;
le remplacement des fenêtres par des modèles à double ou triple vitrage ;
la modernisation du système de chauffage (installation de chaudières à condensation, pompes à chaleur, etc.) ;
l’amélioration de la ventilation pour assurer une bonne qualité de l’air intérieur.
Vous pouvez faire appel à un professionnel des Espaces conseil France Renov’ pour être aidé dans vos travaux de rénovation.
Quelles sont les aides financières proposées ?
MaPrimeRénov' : une aide de l’État destinée aux propriétaires occupants et bailleurs pour financer les travaux de rénovation énergétique. Elle est calculée en fonction des revenus du foyer et des gains énergétiques permis par les travaux.
Coup de pouce économies d’énergie : un bonus financier dans le cadre des certificats d'économie d'énergie (CEE), qui peut être cumulé avec MaPrimeRénov'. Il concerne notamment le remplacement des chaudières, l’isolation des combles et des planchers.
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : un prêt sans intérêt pour financer la rénovation énergétique, accessible sans condition de ressources et remboursable sur une période allant jusqu'à 15 ans. Ce prêt a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2024.
Dispositif Denormandie : ce dispositif offre une réduction d’impôt pour l’achat et la rénovation de logements anciens situés dans certaines zones géographiques. Pour bénéficier de cette aide, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique du logement. Les propriétaires doivent s’engager à louer le bien pendant au moins 6 à 12 ans.
À savoir.
Les aides sont conditionnées au fait que les travaux de rénovation soient réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).
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Les questions les plus fréquemment posées
Pour commercialiser votre bien immobilier aujourd'hui, votre étiquette énergétique doit respecter les nouvelles exigences renforcées. Depuis septembre 2025, chaque DPE porte obligatoirement un QR code officiel qui permet de vérifier instantanément son authenticité auprès de l'ADEME.
La lutte contre les DPE de complaisance s'intensifie avec la loi Cazenave. Les diagnostiqueurs sont désormais limités à 1 000 diagnostics par an maximum, et leur présence effective sur site est contrôlée par géolocalisation. Ces mesures visent à éliminer les 70 000 diagnostics frauduleux recensés annuellement.
Vérifiez impérativement que votre diagnostiqueur figure dans l'annuaire officiel des professionnels certifiés. Un DPE valide en 2026 doit contenir toutes les caractéristiques techniques du logement, les recommandations d'amélioration détaillées et respecter la nouvelle méthodologie de calcul. Méfiez-vous des tarifs anormalement bas qui peuvent cacher des pratiques douteuses.
Il n'existe pas de prix moyen pour un dossier de diagnostic technique (DDT) : tout dépend de la localisation de votre bien et ses caractéristiques.
Attention : le prix des diagnostics n'est aucunement encadré par la loi. En conséquence, la liberté des prix est totale et conduit à des différences de tarification suivant les diagnostiqueurs. Ne pas hésiter, donc, à faire jouer la concurrence.
