• Le DTG est un bilan global de la copropriété : il analyse l’état des parties communes, des équipements collectifs, la performance énergétique et les travaux à prévoir.

• Le DTG est facultatif pour la plupart des copropriétés. Il n'est obligatoire que lors de la mise en copropriété d'un immeuble ou pour les copropriétés présentant un risque de désordre.

• Le DTG est un outil d'aide à la décision pour anticiper les travaux nécessaires à la conservation du bâtiment, à la sécurité des occupants et à l'amélioration de la performance énergétique. 

Le DTG permet de connaître l’état de l’immeuble et d’obtenir le détail des améliorations possibles à réaliser au cours des 10 prochaines années¹.

La définition du diagnostic technique global

Instauré par la loi Alur du 24 mars 2014, le diagnostic technique global est un document évaluant l'état technique général d'un immeuble en copropriété. Il permet de mieux connaître l'état de la copropriété et d'envisager les travaux nécessaires à sa conservation. Portant principalement sur les parties communes et les équipements communs, il constitue un véritable bilan de santé du bâtiment.

À ce titre, le DTG a plusieurs objectifs spécifiques :

• renseigner les copropriétaires sur l'état global de l'immeuble, notamment en ce qui concerne sa structure, ses équipements ou encore sa sécurité ;

• planifier les travaux nécessaires à sa préservation afin d’agir avant l’apparition de sinistres (panne, infiltration, etc.) ;

• optimiser la gestion de la copropriété, notamment en ce qui concerne les travaux et les dépenses d'énergie.

Les informations obligatoires sur le DTG

Comme le dispose l'article L731-1 du Code de la construction et de l'habitation, le diagnostic technique global doit comporter :

• une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;

• un état technique de l'immeuble et des équipements communs, notamment au regard des obligations légales en vigueur ;

• une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;

• un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble.

Le DTG comporte également une liste de travaux recommandés et une estimation de leur coût, dont ceux qui devraient idéalement être réalisés dans les 10 ans à venir. Ces travaux visent à la fois à conserver l'immeuble, à préserver la santé et la sécurité des habitants et à réaliser des économies d'énergie. 

Le diagnostic technique global ne doit pas être confondu avec d'autres diagnostics immobiliers pouvant également concerner une copropriété.

• Le Plan pluriannuel de travaux (PPT) est un échéancier de travaux à réaliser dans les 10 ans sur les parties communes d'une copropriété. Il permet d'anticiper les travaux à réaliser et d'échelonner leur financement. Le PPT peut être alimenté par les informations fournies par le DTG.

• Le Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) est un outil d'évaluation énergétique des immeubles, portant principalement sur la consommation d'énergie et le taux d'émission de gaz à effet de serre. Il permet d'informer les copropriétaires sur la performance énergétique du bâtiment et sur son impact environnemental.

• Le Dossier technique amiante (DTA) vise à repérer et suivre la présence éventuelle de matériaux contenant de l'amiante au sein des copropriétés, notamment dans les parties communes.

• Le Dossier de diagnostic technique (DDT) concerne principalement les logements individuels et non la copropriété. Il regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires remis lors de la vente ou de la location d'un logement (DPE, état d'amiante, état de l'installation électrique, etc.).

Le DTG ne remplace donc pas les autres diagnostics immobiliers de la copropriété. Il les complète et les met en perspective afin d'offrir une vision globale de l'état de l’immeuble. 

La réalisation du DTG est facultative pour la plupart des copropriétés existantes. Il constitue malgré tout un outil précieux pour assurer la conservation de l’immeuble et la sécurité des occupants¹.

Un diagnostic obligatoire lors de la mise en copropriété

La réalisation d'un diagnostic technique global est obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans. Cette obligation ne concerne toutefois que les immeubles ayant un usage total ou partiel d'habitation. Elle ne s’applique donc pas aux immeubles de bureaux par exemple.

De plus, la réalisation du DTG peut aussi être obligatoire si l'immeuble présente des désordres : il est insalubre ou constitue un péril pour la sécurité par exemple. 

Dans cette situation, la mairie ou la préfecture peut demander au syndic de faire réaliser le diagnostic et de lui en transmettre les résultats. 

Bon à savoir. 
La mise en copropriété désigne l'opération par laquelle un immeuble unique est transformé en plusieurs lots comprenant des parties privatives et des parties communes.

Une étude facultative pour les copropriétés existantes

Dans toutes les autres situations, la réalisation d’un DTG est facultative : cela concerne notamment les copropriétés déjà existantes, quelle que soit la date de construction de l’immeuble ou de sa mise en copropriété.

En revanche, le syndic de l'immeuble peut inscrire la réalisation du DTG à l'ordre du jour lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Le sujet peut être abordé à la demande des copropriétaires ou directement à l'initiative du syndic, tout particulièrement si l'immeuble semble présenter des signes de désordre. 

Bien que la réalisation du DTG soit facultative pour la plupart des copropriétés, elle peut présenter plusieurs avantages pour les copropriétaires.

• Mieux connaître l’état général de l’immeuble : le DTG permet d’examiner les principaux éléments du bâtiment, comme la toiture, les façades, les réseaux, les parties communes ou encore les équipements collectifs. Il donne ainsi aux copropriétaires une photographie claire de la situation technique de leur immeuble.

• Repérer les travaux à prévoir : ce diagnostic aide à identifier les interventions nécessaires, qu’il s’agisse de réparations urgentes, d’opérations d’entretien ou de travaux d’amélioration à programmer dans les années à venir. Il permet donc de hiérarchiser les priorités.

• Prévenir les risques de dégradation : en mettant en évidence les faiblesses du bâti ou les défauts d’entretien, le DTG permet d’agir plus tôt. Cette anticipation peut éviter des réparations plus lourdes et plus coûteuses à long terme.

• Faciliter les décisions en Assemblée générale : les copropriétaires disposent d’un document objectif pour débattre des travaux à réaliser. Le DTG peut ainsi aider à mieux comprendre les enjeux techniques et à prendre des décisions plus éclairées.

• Construire une stratégie de travaux cohérente : plutôt que d’intervenir au coup par coup, la copropriété peut s’appuyer sur le DTG pour organiser les travaux dans le temps. Ce document constitue notamment une base utile pour élaborer ou compléter un plan pluriannuel de travaux.

• Mieux anticiper les dépenses : en identifiant les besoins futurs, le DTG permet d’évaluer plus sereinement les budgets à prévoir. Les copropriétaires peuvent ainsi mieux se préparer aux futurs appels de fonds.

• Valoriser le patrimoine immobilier : un immeuble bien entretenu, dont les travaux sont identifiés et planifiés, inspire davantage confiance. Le DTG peut donc contribuer à rassurer les copropriétaires et les futurs acquéreurs. 

La réalisation du DTG doit être soumise au vote des copropriétaires et confiée à un professionnel disposant de compétences précises : un cabinet d’architecte ou un bureau d’étude thermique par exemple¹.

Le vote en Assemblée générale (AG)

L'éventuelle réalisation du DTG doit tout d'abord être portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic peut proposer cette résolution, mais les copropriétaires peuvent également demander son inscription avant l’envoi de la convocation. 

Lors de l'AG, les copropriétaires votent sur la réalisation ou non du diagnostic, mais aussi sur le choix du prestataire et du budget associé. Ce vote permet de donner un cadre clair à la mission : périmètre de l’étude, demande de devis, coût de l’intervention ou encore délais de réalisation.

La résolution est acceptée si elle obtient une majorité simple : c'est le cas si elle recueille plus de la moitié des voix (tantièmes) exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le choix d'un professionnel habilité

Si la résolution est acceptée, le DTG doit être confié à un professionnel disposant des compétences nécessaires pour analyser l’état du bâtiment : il doit disposer d'un diplôme, d'un titre professionnel ou d'une certification justifiant de ses compétences.

Vous pouvez par exemple faire appel à un bureau d’étude thermique, un cabinet d’architecte, un diagnostiqueur immobilier, un thermicien, ou un expert technique spécialisé dans les copropriétés. Dans l'idéal, les copropriétaires doivent demander au syndic d'obtenir des devis auprès de plusieurs intervenants afin de choisir l'option la mieux adaptée aux besoins et au budget de la copropriété.

La réalisation éventuelle de travaux

Une fois le diagnostic technique global réalisé par un professionnel certifié, il doit être intégré au carnet d'entretien de l'immeuble. Le syndic doit également permettre sa consultation en ligne.

Les conclusions du DTG doivent être présentées lors de l'assemblée générale des copropriétaires suivant la réalisation du diagnostic. Ces derniers peuvent alors voter pour la réalisation ou non des travaux préconisés dans le document.

Bon à savoir. 
En principe, le syndicat des copropriétaires a l'obligation de mettre en place un projet de Plan pluriannuel de travaux (PPPT), quelle que soit la taille de la copropriété. Toutefois, il en est dispensé si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans suivant sa réalisation.