Copropriétaires : êtes-vous solidaires en cas d'impayés ?
Le solde des comptes de votre copropriété est négatif parce que un ou plusieurs copropriétaires défaillants n'ont pas réglé leurs charges ? Quelles actions vous faut-il entreprendre ? Le point sur les recours qui s'offrent à vous et le rôle du syndic de copropriété dans le règlement de ce type de litige.
Publié le 11/03/2026
Copropriétaire défaillant : qui paie les impayés dans une copropriété ?
Le principe fondamental établi par la loi de 1965 sur le statut des copropriétés dans l'immobilier, stipule qu'aucune solidarité financière n'existe entre les membres d'une copropriété. Un propriétaire ne peut donc pas être contraint de régler la dette d'un autre.
Face aux difficultés de trésorerie, l'assemblée générale peut voter la création d'un fonds de solidarité temporaire. Cette avance permet de maintenir le bon fonctionnement de l'immeuble en attendant le recouvrement des sommes dues.
Les propriétaires confrontés à des difficultés financières peuvent solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Cette aide publique facilite le règlement des arriérés sous conditions de ressources. Le nu-propriétaire et l'usufruitier restent quant à eux conjointement responsables du paiement, sauf disposition contraire du règlement.
Quelles sont les garanties dont dispose la copropriété en cas de charges impayées ?
La copropriété bénéficie d'une hypothèque légale sur le lot du ou des propriétaires défaillants. Cette garantie permet la saisie et la vente du bien pour récupérer les montants non versés.
Un privilège immobilier spécial renforce aussi la protection du syndicat des copropriétaires. Cette sûreté lui donne une priorité de remboursement sur le prix de vente du lot, avant les autres créanciers.
La loi autorise également le syndic à bloquer les loyers perçus par un propriétaire bailleur en retard de paiement. Dans ce cas, le locataire verse directement les loyers à la copropriété jusqu'à l'apurement total de la dette.
Une assurance spécifique peut compléter ces dispositifs légaux. Elle garantit le versement des charges à la copropriété même en cas de défaut d'un membre, préservant ainsi sa trésorerie.
Que faire si un copropriétaire ne paie pas ses charges de copropriété ?
1. Solliciter le syndic de copropriétaires
Si un (ou plusieurs) de vos copropriétaires ne règlent pas ses (leurs) charges, ces dernières doivent être supportées par l'ensemble de la copropriété. C'est alors à votre syndic d'agir, dans le cadre de sa mission d'administration de votre immeuble ou maison.
Pour choisir la procédure adéquate afin de recouvrer les impayés, le syndic des copropriétaires doit arbitrer en fonction :
- de l'importance du montant des impayés ;
- du comportement du propriétaire défaillant et de sa situation financière.
Il peut par exemple proposer un calendrier de paiement amiable adapté aux ressources du copropriétaire défaillant si celui-ci est de bonne foi.
Dans le cas contraire, le syndic privilégie généralement une action en justice pour récupérer les charges impayées.
2. Mettre en œuvre le recouvrement prévu par le règlement de la copropriété
En cas d'impayés, le syndic a l'obligation d'agir rapidement sans attendre les décisions de l'assemblée générale de la copropriété. Il doit alors appliquer les protocoles de recouvrement prévus par le règlement de copropriété.
Le syndic des copropriétaires commence généralement par l'envoi d'une ou plusieurs lettres de mise en demeure aux copropriétaires défaillants. Sans réponse sous 30 jours, le syndic peut solliciter le tribunal judiciaire afin de procéder à une saisie des biens, en déposant une requête en injonction de payer.
Pour les créances inférieures à 5 000 euros, une tentative de conciliation devient obligatoire avant toute démarche judiciaire. Cette phase gratuite permet souvent d'éviter des frais de procédure supplémentaires.
Le syndic des copropriétaires dispose d'un délai de 5 ans à partir de la date d'exigibilité pour lancer une procédure de recouvrement. Les frais engagés, comme les honoraires d'huissier ou les intérêts de retard, seront facturés au copropriétaire défaillant.
Bon à savoir. Si le syndic des copropriétaires tarde à recouvrer les impayés, vous pouvez demander la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire. Cette requête n'est valable qu'après mise en demeure adressée au syndic des copropriétaires et restée infructueuse pendant plus de 8 jours.
Vos questions, nos réponses
Qu'est-ce qu'un appel de solidarité en copropriété ?
Un appel de solidarité en copropriété est un appel de fonds exceptionnel demandé par le syndic en cas de manque de trésorerie, généralement lié à des impayés de charges. Il doit être voté en assemblée générale et correspond à une avance remboursable, destinée à maintenir le fonctionnement de l’immeuble jusqu’au recouvrement des sommes dues par les copropriétaires défaillants.
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