Vendre un logement loué : quelle est la procédure ?

Quelles dispositions prendre vis-à-vis du locataire ?

La revente d’un logement loué ne pose pas de problème particulier. La procédure de vente peut être engagée sans attendre le terme du bail. Le nouvel acquéreur reprendra le logement avec le bail en cours, sans changement pour le locataire.

Rien ne vous oblige à prévenir votre locataire de la mise en vente du logement, mais il est préférable de l’en informer si vous comptez organiser des visites avec de potentiels acquéreurs. Si ce droit de visite n’est pas défini par une clause du bail, à vous de vous entendre sur des créneaux possibles.

Attention, même si vous disposez d’un double des clés, vous n’avez pas le droit d’entrer sans l’accord du locataire. Vous risquez des sanctions pénales s’il porte plainte pour violation de domicile.  

Peut-on donner congé au locataire pour vendre le logement libre ?

La loi vous autorise à donner congé au locataire pour vendre votre logement à l’expiration du bail. Vous devez pour cela respecter les formalités prévues, qui peuvent être différentes entre un logement loué vide et une location meublée. C’est le cas notamment sur le délai de préavis :

• pour un logement vide, le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier ;
• pour un logement meublé, le courrier doit être adressé au moins 3 mois avant l’échéance du bail.

Pour permettre au locataire d’exercer son droit de préemption dans le cas d’un logement vide, la lettre de congé doit préciser le prix et les conditions de vente. Il a 2 mois pour donner sa réponse :

• s’il est acheteur, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois qui suivent ou 4 mois s’il demande un prêt immobilier ;
• s’il n’est pas intéressé ou sans réponse dans le délai imparti, vous pouvez vendre le logement à un tiers. 

Bon à savoir. Si vous êtes amené à modifier le prix de vente, vous êtes tenu d’en informer votre locataire, même s’il a déjà quitté les lieux. Il devra alors se décider dans le mois qui suit votre nouvelle offre.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter le logement ?

Si vous vendez votre logement habité en cours de bail, votre locataire n’a pas de droit prioritaire pour l’acheter (droit de préemption) car il n’a pas d’obligation de le quitter. Le bail se poursuivra dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui devra simplement communiquer ses coordonnées au locataire.

À noter. Le locataire a exceptionnellement un droit de préemption lors de la première mise en vente de l’immeuble et division en copropriété.

Si vous décidez de donner congé à votre locataire en fin de bail pour vendre le logement inoccupé, et ainsi ne pas avoir à appliquer une décote sur le prix de vente, ce dernier bénéficie d’une priorité d’achat s’il s’agit d’un logement vide. En revanche, le droit de préemption du locataire n’existe pas dans le cas d’un logement meublé.

À noter. Plusieurs situations peuvent annuler le droit de préemption du locataire :

• la vente du logement à un parent (jusqu’au 3^e degré inclus) dans les 2 ans après la fin du préavis ;
• l’exercice du droit de préemption de la mairie ;
• la déclaration non-habitable du logement.

Et si le nouveau propriétaire souhaite récupérer le logement pour le vendre libre ?

Il en a le droit, à condition de respecter un délai de préavis qui dépend de la date d’achat du logement, c’est-à-dire la date de signature chez le notaire. À cette date :

• si la fin du bail en cours intervient moins de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire ne peut donner congé au locataire et vendre le logement qu’à l’échéance du premier renouvellement de bail ;
• si le bail expire plus de 3 ans après l’achat, le congé peut être donné au locataire au terme du bail en cours.

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Sources :

1. service-public.fr
2. service-public.fr
3. dossierfamilial.com