La colocation concerne désormais plus de salariés que d'étudiants. Tous nos conseils aux propriétaires qui veulent accompagner cette évolution.

Le colocataire type a changé

Face à la hausse des prix de l’immobilier et aux difficultés à trouver un logement, la colocation a le vent en poupe.
Pas seulement auprès des étudiants (vivier historique de ce mode de location), mais aussi auprès des actifs. Les colocations comptent même désormais davantage de salariés que d'étudiants. Au 1er trimestre 2017, selon le dernier baromètre réalisé par Appartager.com, 45 % des colocataires étaient salariés contre 40 % étudiants, le reste revenant aux retraités. Une évolution qui s’accompagne d’un vieillissement sensible de la population des colocataires. Entre 2016 et 2017, on note une progression des 26-30 ans (+ 2 %), des 31-40 ans (+ 4 %) et des plus de 40 ans (+ 9 %).
Quel que soit le public, la motivation principale reste budgétaire : une chambre dans un appartement partagé revient en moyenne 30 % moins cher qu'un studio. Un phénomène auquel les propriétaires doivent s'adapter.

Comment contractualiser avec les colocataires ?

En tant que bailleur, vous êtes libre de signer un bail unique avec l’ensemble des colocataires ou un bail avec chacun des locataires.
Que la location soit vide ou meublée, la loi Alur a instauré le recours à un contrat type pour la colocation.

En cas de bail commun

Dans cette situation, la plus courante, les colocataires signent ensemble un bail unique comportant le nom et l’adresse de chacun. Vous pouvez demander à chacun les justificatifs nécessaires pour vérifier leur identité et leur solvabilité : pièce d'identité, relevé d'identité bancaire, contrat de travail, bulletins de salaire, avis d'imposition, dernières quittances de loyer, etc.

  • Quelle surface de logement minimale ?

La loi a fixé des minima de :

- 16 m2 pour 2 personnes ;
- 25 m2 pour 3 ;
- 34 m2 pour 4 ;
- puis 9 m2 par personne supplémentaire.

  • Quid du dépôt de garantie ?

Comme pour une location classique, vous pouvez demander le versement d’un dépôt de garantie. Son montant est limité à :

- 1 mois de loyer si la colocation porte sur un logement loué vide,
- 2 mois de loyer s’il s’agit d’un logement loué meublé.

Cette somme vous est versée à l’entrée dans les lieux et n’est restituée aux colocataires qu’à la remise des clés par le dernier des colocataires, dans les délais fixés par la loi.

  • Quid du règlement du loyer ?

Vous êtes en droit de demander le paiement en une seule fois et en totalité. Aussi, pour régler leur loyer, les colocataires ont le choix entre :

- ouvrir un compte commun et y déposer chacun leur part de loyer,
- désigner celui qui paiera le loyer après collecte des parts de chacun,
- instaurer un roulement entre eux pour effectuer chacun à leur tour le règlement chaque mois.

Pour déterminer la contribution de chacun au paiement, les colocataires peuvent diviser le loyer par le nombre d’occupants ou payer chacun au prorata de la surface occupée.

  • Faut-il demander une caution ?

Lorsque les colocataires sont étudiants ou lorsque le loyer et les charges dépassent 1/3 de leurs ressources, vous êtes en droit de demander une caution. Ce sont souvent les parents qui l’honorent, et qui s’engagent par ce biais à payer le montant du loyer en cas de défaillance de leur enfant.

Vous êtes en droit de réclamer autant de cautions qu'il y a de colocataires. C’est la meilleure solution pour être couvert au moment d’un éventuel impayé.

Vous pouvez aussi demander une caution solidaire, c’est-à-dire une garantie solidaire de paiement. Ainsi, en cas de non-paiement, il vous suffira de poursuivre le garant qui vous semble le plus solvable pour récupérer l’intégralité du montant dû. Pour être en conformité avec la loi Alur, pensez à indiquer le nom du colocataire dont le congé mettra fin à l'engagement de la caution, ainsi que la durée de l’engagement.

En cas de bail individuel

C’est le type de contrat à privilégier si vous souhaitez attribuer chaque chambre de votre logement à un candidat précis. Pour être en conformité avec la loi, chaque colocataire doit simplement disposer d’un espace privé d'au moins 14 m2 et d'un volume habitable minimal de 33 m2. Chaque colocataire bénéficie ici de son propre bail. Ce contrat précise les modalités d’accès à la partie privée et aux parties communes (cuisine, salle de bain, pièce à vivre…). Les colocataires sont juridiquement indépendants les uns des autres. Chacun paye sa part de loyer individuellement et n’est pas solidaire des autres. Le départ d’un colocataire et la restitution de son dépôt de garantie interviennent de manière similaire à une location classique.

Comment sécuriser le paiement des loyers ?

La solidarité entre colocataires ne jouera que si elle est expressément stipulée dans le bail. Pour sécuriser le paiement du loyer, il est donc conseillé d’inclure au bail une clause de solidarité qui rend chaque colocataire responsable de l'intégralité du loyer et des charges. Cela signifie notamment que si un colocataire ne paie plus sa part, les autres colocataires seront tenus de la régler à sa place. Vous pourrez vous tourner vers le locataire de votre choix (ou son garant) pour réclamer indifféremment l’intégralité des loyers et des charges, sans tenir compte des quotes-parts prévues entre eux, et ce jusqu’à la fin du bail. À charge pour celui-ci de se faire rembourser par les autres colocataires.

Autre conséquence de cette clause de solidarité : les réparations locatives non effectuées par l’un des colocataires sont à la charge des autres. Sachez que la rédaction de la clause est libre. Certaines formulations valent solidarité, comme par exemple : « les colocataires sont tenus l’un pour l’autre » ou « les colocataires sont tenus chacun pour le tout » ou « pour le paiement du loyer et des charges inhérentes à l’habitation, les colocataires sont solidaires ».

Que faire en cas de départ anticipé d’un colocataire ?

En cas de bail commun

Ce n’est pas parce qu’un colocataire quitte le logement que le bail est rompu. Le colocataire qui quitte les lieux doit vous envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception dans les conditions prévues par le bail. Durée du préavis : 3 mois pour un logement vide, 1 mois pour un meublé. Si vous donnez votre accord écrit, il peut être décidé d’intégrer un nouveau colocataire. Cela conduit en général à la signature d’un avenant au bail.

Si le bail contient une clause de solidarité : le colocataire sortant (ou sa caution) devra continuer à verser ses loyers jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé, à moins qu’il ne trouve un remplaçant. Dans ce cas, l’engagement solidaire prendra fin immédiatement.

En cas de bail individuel

S'il veut résilier son bail, chaque colocataire peut le faire sans conséquences pour les autres colocataires. Vous pouvez choisir un nouveau colocataire sans consulter les autres.

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