Acheter un terrain agricole : les étapes à suivre

La Safer est un organisme porteur de missions d'intérêt général, placé sous la tutelle des ministères de l'Agriculture et des Finances. Elle joue un rôle central pour tout projet d’acquisition d’un terrain agricole. Chargé de l'aménagement et de la rationalisation des propriétés et des terres agricoles, cet organisme fait office d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur afin de contrôler le foncier rural.

Le territoire français agricole est divisé en zones gérées chacune par une Safer, compétente pour les projets d’acquisition situés dans sa région d’implantation. Pour contacter la Safer correspondant à votre région, rendez-vous ici.

Même s'il est possible de ne pas passer par une Safer pour un tel projet, le recours à cet organisme est fortement conseillé. Pourquoi ? Tout simplement car les Safer disposent d’un droit de préemption, ce qui signifie qu'elles peuvent acheter n’importe quel terrain agricole en priorité, annulant par la même occasion l’accord qui aurait pu être trouvé entre le propriétaire initial et un acquéreur.

Pour faire l'achat d'un terrain agricole, il est donc essentiel de se rapprocher d'une Safer. Sa mission est d’ailleurs plus étendue encore, puisque la Safer :

• conseille les personnes ayant un projet d’achat agricole ;

• achète des exploitations et des terrains agricoles en vente ;

• fixe un prix de vente, valable pour tous les candidats, en accord avec le propriétaire ;

• communique sur les ventes ;

• gère et examine les candidatures ;

• revend les biens aux candidats sélectionnés. 

Après cette prise de contact, un conseiller foncier de la Safer sera à l'écoute du candidat pour comprendre son projet (développement d'une exploitation, investissement dans la terre, etc.) et estimer son budget. Il pourra alors l’aider à optimiser son projet.

L'acquisition de foncier rural est accessible à tous les profils d'acquéreurs, chaque dossier faisant l'objet d'une analyse attentive. Contrairement aux idées reçues, devenir propriétaire n'est pas un privilège réservé aux seuls exploitants professionnels. Tout porteur de projet a la possibilité de se porter candidat pour acheter une parcelle, qu'il s'agisse d'y lancer une exploitation, de développer une activité agricole secondaire ou de participer à des initiatives d'aménagement du territoire.

Il est ainsi tout à fait possible d'acheter un terrain agricole en tant que particulier. Cette démarche est d'ailleurs courante pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine foncier rural afin de le mettre en location via un bail rural, ou pour des propriétaires désirant acquérir une prairie à vendre pour une activité de loisir ou équestre. Cependant, la réglementation française encadre strictement ces transactions pour préserver la destination des terres.

Si vous n'avez pas le statut d'agriculteur, votre dossier sera examiné par la Safer au regard des priorités locales. Le risque de préemption est réel si un jeune agriculteur se positionne sur le même bien pour une installation. Pour sécuriser votre achat, il est souvent judicieux de présenter un projet cohérent, comme le maintien de l'activité agricole par une mise en location ou un projet agri-environnemental respectueux du plan local d'urbanisme (PLU).

Cette étape est déterminante : le candidat doit se renseigner et rechercher les biens à vendre. En plus du site Propriétés Rurales, listant tous les biens mis en vente par la Safer, le candidat dispose d'autres sources pour trouver un terrain agricole en France, comme les journaux locaux, les chambres d'agriculture ou les sites spécialisés en annonces agricoles. Le site Parcelle à vendre en est un exemple. Attention, ces sites ne sont pas exhaustifs, ils ne proposent qu'une sélection d'offres. 

Comment se passe l'achat d'un terrain agricole ?

Après avoir trouvé le terrain agricole adapté, le candidat peut déposer une candidature. Pour cela, il doit compléter une fiche signalétique de candidature, qui varie selon chaque Safer. Plusieurs informations sont requises, notamment :

• la situation du candidat (état civil, coordonnées, situation familiale, nombre d'enfants...) ;

• les détails du bien concerné (commune, numéro de parcelle, nom de l'exploitant le cas échéant...) ;

• une description précise du projet, incluant les motivations du candidat ainsi que le mode de financement envisagé.

Cette étape est essentielle pour prouver le sérieux de sa démarche et mettre toutes les chances de son côté pour qu'elle réussisse.

Après s’être porté acquéreur d’une exploitation ou d’une terre agricole, le candidat doit attendre l’acceptation ou non de son projet. Ce processus comprend plusieurs étapes, impliquant des acteurs locaux qui examinent les dossiers de candidature mais aussi l'État.

Le comité technique analyse les candidatures et donne son avis.

Le comité technique analyse chaque projet et émet un avis sur celui qui répond au mieux aux quatre grandes missions de la Safer : 

1. dynamiser l’agriculture et la forêt ;
2. accompagner le développement local ;
3. participer à la protection de l’environnement ;

4. assurer la transparence du marché foncier rural.

    

Il évalue également la capacité du projet à s’intégrer dans le tissu local, sa conformité avec la politique locale, ainsi que la compétence du candidat et la solidité technique et financière de son projet. L’objectif est de sélectionner le projet qui répond le mieux aux priorités locales tout en poursuivant les objectifs de la Safer.

Ce comité regroupe des représentants variés, issus :

• d'organisations agricoles (chambres d’agriculture, banques et assurances mutuelles agricoles, syndicats agricoles) ;

• de collectivités territoriales (conseil général, associations de maires) ;

• ainsi que le directeur départemental de l’agriculture et le directeur des Finances publiques.

Certaines Safer incluent également des représentants du Conseil régional, des notaires, des associations de protection de l’environnement, ainsi que des syndicats de propriétaires forestiers et de la propriété rurale.

Le conseil d’administration décide, l'État valide

Après avis du comité technique, la décision finale revient au conseil d’administration de votre Safer régionale, avec l'accord des représentants des ministères de l’Agriculture et des Finances.

La préparation de l'acte de vente : la Safer prend contact avec un notaire qui se charge de préparer l'acte de vente et de réunir les documents nécessaires à l'achat d'un terrain. À noter que différentes dépenses additionnelles devront être assumées par l'acheteur, qui peuvent comprendre les frais d'intervention de la Safer, les honoraires du notaire et les frais de mutation.

La conclusion de la vente : la Safer peut avoir acheté la terre agricole ou avoir fait signer une promesse de vente au propriétaire. Selon le cas, l’acheteur peut au terme de la vente :

• signer directement avec la Safer : on parle alors de rétrocession ; 

• signer directement avec le vendeur, si une promesse d’achat/de vente a été signée. On parle alors de rétrocession par substitution, ce qui signifie que la Safer cède la promesse de vente au profit de l’acheteur.

L’acte de vente peut comporter un cahier des charges pour que l’utilisation initiale du terrain soit maintenue (élevage, agriculture…).

Pour l'acquisition d'un terrain agricole, les frais de notaire s'élèvent généralement entre 7 % et 8 % du prix de vente, un taux comparable à celui appliqué pour un bien immobilier ancien. Ils comprennent les droits de mutation (taxes perçues par l'État et les collectivités), les débours et les émoluments du notaire.

Une particularité intéressante : lorsque l'achat est réalisé via la SAFER, l'acquéreur peut bénéficier d'une exonération des droits d'enregistrement de 5,80 %, sous réserve du respect d'un cahier des charges imposant le maintien de la destination agricole du bien.

Par ailleurs, pour garantir la sécurité juridique de la transaction, le notaire vérifie les conditions particulières de la vente, les servitudes et le bornage exact de la parcelle. Pour un terrain de moins de 76 000 €, une réduction d'impôt d'environ 75 % peut s'appliquer dans le cadre d'une mutation, ce qui représente un avantage fiscal non négligeable.

Selon leur âge, leur situation familiale ou le projet qu'ils souhaitent mettre en place par l'acquisition d'un terrain, différentes solutions peuvent être proposées par la Safer aux porteurs de projets.

Ainsi, le portage foncier est particulièrement adapté aux projets de jeunes agriculteurs, économiquement viables. Dans ce système, l'acquisition progressive du bien est portée par la Safer elle-même, pour le compte des acquéreurs, en contrepartie d'un acompte annuel. 

Le stockage de propriétés peut également être une solution. Dans ce cas, la Safer achète et stocke un bien (pour une durée de 3 ans maximum), le temps que le futur acquéreur finisse sa formation et trouve son financement.